一、市场动态：
1月2日北京新房成交245套，1月累计成交434套，环比上月增加65.02%，同比去年0%；二手房成交343套，1月累计成交373套，环比上月减少24.03%，同比去0%。
二、要闻简析：
房贷利率变化 对你有何影响; 北京楼市库存处于近8年来最高位 个别刚需盘受捧; 十大关键词回顾2019房地产行业：16万亿后有没有“天花板”
1、
近日，央行发布公告推进存量浮动利率贷款定价基准平稳转换，转换时点利率水平保持不变，转换方式包括以贷款市场报价利率（LPR）为定价基准和固定利率两种。对存量商业性个人住房贷款在转换时点的利率水平保持不变，有利于稳定市场预期，保持居民住房贷款利率在合理均衡水平上的基本稳定。
同一笔商业性个人住房贷款，在今年3—8月之间任意时点转换，均根据2019年12月LPR和原执行的利率水平确定加点数值，加点数值不受转换时点的影响，银行和客户可合理分散办理。转换工作自今年3月1日开始，原则上应于今年8月31日前完成。根据公告，定价基准只能转换一次，转换之后不能再次转换。已处于最后一个重定价周期的存量浮动利率贷款可不转换。
2
2020年1月1日，北京新建商品住宅成交189套，略低于2017年同期的203套，但高于2018年同期的70套和2019年同期的0套。专家表示，2020年首日北京房地产市场成交情况良好，但目前限竞房供应扎堆，北京楼市库存处于近8年来最高位。在去库存压力加大和房企资金回笼诉求增强的双重作用下，购房者观望情绪仍较浓厚。
限竞房占据了近两年北京市场供应的七成左右，2019年限竞房仍是成交主力，合计成交达24845套。截至日前，北京限竞房累计供应58672套，库存已达3.38万套。北京普通住宅含别墅（包括限竞房不含共有产权）合计库存突破8万套，创近8年来最高纪录。
北京楼市库存积压，主要原因除了限竞房供应井喷之外，还与信贷政策有关。目前北京楼市新建住宅中90%以上都是非普通住宅，限竞房平均单套签约金额为530万元，基本都要按照首套房40%，二套房80%计算首付，使市场整体陷入去化难的局面。在库存压力和房企资金回笼的诉求下，价格战或正在酝酿，购房者观望情绪仍较浓厚。
3、
“房住不炒”的大基调下，今年全国房地产调控次数已达620次，远超2018年全年的450次。
2019年年末最重要的中央经济工作会议已经为2020年楼市定调，要坚持房子是用来住的、不是用来炒的定位，全面落实因城施策，稳地价、稳房价、稳预期的长效管理调控机制，促进房地产市场平稳健康发展。
2015年，全国商品房销售额达8.7万亿元，2016年为11.7万亿元，2017年超13万亿元。2018年，全国商品房销售额、销售面积分别创下14.99万亿元、17.17亿平方米历史新高，在被公认为是市场较冷的年份依然出现了近2万亿元增值。
然而不容忽略的是，2016～2018年，全国商品房销售面积增速是22.5%、7.7%、1.3%，销售额增幅是34.8%、13.7%、12.2%，降幅也很明显。2019年楼市降温明显，房价增长率的空间差异有所扩大。
三、
2020
年房地产市场以“稳”为主
2019年，我国商品住宅销售价格走势平稳，各城市房价降幅较为明显。中国社科院城市与竞争力研究中心发布的《中国住房发展报告2019-2020》显示，从全国276个地级及以上城市二手房价格的同比增长来看，2018年11月共有22个城市增速为负，到2019年10月，全国276个城市中有87个城市二手房价格同比增速为负，189个城市二手房价格增速涨幅有所收窄。从2019全年市场价格波动的趋势来看，年初时短暂延续上年年末下跌趋势，但跌幅持续收窄；3月份止跌转涨。随后自二季度以来价格环比波动变化逐步趋于温和，波幅基本稳定在0-0.3%之间。
从目前来看，2020年房地产调控政策主线较为明朗，短期看政策也不会大规模放松和刺激，房地产市场借政策真空期进行预热的可能性大幅降低。
未来需要继续强化地方政府稳定楼市的主体责任，进一步理顺中央与地方财政分配关系，严格控制部分城市土地供给避免库存再次高企。同时，赋予地方政府一定的房地产金融调控权，可研究和探索首付比例和贷款利率区间管理的房贷政策，由各地根据本地房地产市场状况，在区间内自主决定房贷的首付比例和相应的贷款利率，或者在按照套数确定首付比例和贷款利率外，增加按照面积来确定首付比例和贷款利率。
