中国房地产市场远远没有到饱和的程度,更不是存量博弈市场

2019年，尽管从相关数据看，房地产市场有所增长，但这种增长可能尚待观察。考虑到房地产市场百强企业的市场占有率大约在70%，而百强的销售权益比为80%左右，因此，销售数据可能被高估了约15%。当然，以前也有通过合营联营等方式掺水的做法。但近年来，排位压力使销售权益比下降较快。从地产企业的实际反映和利润实现看，2019年楼市实际情况可能不比2017和2018年好多少，市场从2018年下半年开始明显放缓。

但也无需为此悲观。房住不炒的长效机制，不是让楼市不增长，而是无法容忍楼市的过快增长。2019年和2015年相比，销售面积增约50%，而销售金额翻倍。如此膨胀下去，意味着2023年楼市要销售超过2000万套住宅，销售额达到家庭部门收入的60%，这是难以想象的。

围绕2020年中国经济增长能不能保6，经济学家正在无谓地争吵。要分清长期和短期。短期看，2020年是多个目标叠加的年份，需要维持较高增长。财政和货币政策不会太冷。但应该看到，货币政策不会有超预期的宽松，尤其是流动性数量不会太宽松，地产融资将变得更艰难。

财政政策更多的是通过增加地方政府举债便利和刺激新型基础设施建设，来稳定经济增长。可以判断的是，尽管政策调子比较温暖，但这么多年的经验证明，稳增长的政策传导还需进一步顺畅，民营经济面临的融资等问题还需进一步被缓解。

长期看，楼市对于地方财政稳定、央企业绩稳定、金融和消费稳定都有重要影响，因此，在经济下行压力加大的形势下，房地产会是重要的、相对较好的行业。

大多数开发商在决定是否进入某一个区域或城市时，是盲目的和机会捕捉型的，并不是基于什么战略。但逐渐的，区域和城市市场细分研究的重要性在上升。在我们看来，中国三大区域市场——长三角、珠三角和京津冀——在全国新房销售额的占比分别为33%、13%和8%。

我们认为，未来长三角重要性上升。区域经济的发展需要巨大财力投入，每平方公里的投资强度很难低于20亿元，因此一个数万平方公里的待开发区域需要几十万亿元的持续、漫长而巨大的投入。

长三角有沪苏宁锡杭甬六个万亿GDP城市，在可预见的未来三五年，万亿级城市，长三角可能有南通、常州、合肥三个候选城市。另外，长三角拥有近10个GDP已超过4000亿的城市。我们大致可以认为，未来长三角城市群房地产占半壁江山。

中国房地产市场远远没有到饱和的程度，更不是存量博弈市场。从城镇化率看，从住房质量看，从新房占比看，从千人购房率看，都远未饱和。

无论住宅还是非住宅，中国房地产市场都远未饱和，也未进入城市更新为主的时代。

从套户比、住房品质、人口迁徙看，新房仍将是住宅市场的主角。2019年，定金/销售额约为45%，处于历史高位；按揭新增/销售额约为22%，处于历史新低（长期均值为50%-55%）。因此，居民购买商品住宅的金融能力已被极度抑制，政策和市场的调节方向大概率将有助于居民住宅需求的释放，而不是相反。或者说，尽管居民对房价不跌的预期已改变，但非投资性的刚性需求仍然巨大而强烈。

非住宅的供求情况相对宽裕，城镇居民人均非住宅超过6平米，加之消费持续滑坡，这将导致非住宅资本化率难以提升。2019年非住宅销售面积和金额均为负增长，今后数年仍将维持在几乎零增长。空置率居高不下。国内房企对海外REITS的兴趣将持续升温，尤其是走向新加坡和中国香港的案例将大增。

非住宅的机遇在于，市场的预期回报率也随着全球经济低迷和低利率蔓延而下降，这有利于REITS上市时给出较低的收益率，并承受较低的资产估值折扣率。

中国楼市，是再典型不过的政策市。没有什么比政策更有杀伤力，也没有什么比政策变化更能显著影响楼市。政策的松或紧、稳与变，无论对于开发商还是购房者，都必须纳入考虑，而且必须当成首要变量。显然，加息周期不要狂加杠杆，去杠杆周期更不能疯狂All in。

相反，降息周期自然不要无动于衷，加杠杆周期同样不必过度谨慎。记住，不要一成不变的楼市调控，也没有一成不变的市场走势。不要相信那些高唱“房价一直涨”的论调，也不必理会“房价崩盘论”之类的说辞。楼市政策，服从于经济需要。只要经济形势发生变化，楼市政策必然随之发生变化。

无论是稳，还是压，还是刺激，都要不断追踪最新的政策走势。政策，是第一变量，千万不要小视。

楼市向来是一个炒作盛行的市场。小道消息盛行，有些是混淆视听扰乱预期，有些是蛊惑刚需入场，有些是试探政策口风。最常见的场景是，只要有一点风吹草动，就会被某些群体炒作成大反弹信号。出现一些收紧之声，又被一些人视为房子从此不行的标志。

这些情绪化的炒作，无助于我们对市场走势的真正把握。真正的市场信号是什么？其一，看宏观大势，楼市是逆周期性，与经济形势可谓相背而行。楼市服务于经济。经济蒸蒸日上，或者从下行转向企稳乃至繁荣，楼市自然不会轻易启动，房地产作为最后的武器也不会轻易启用。

相反，经济一旦出现需要维稳的苗头，房地产自然不宜过度收缩，但会否形成刺激模式，同样要看所处的大环境。其二，看政策表态。中国楼市是政策市，政策影响分量极其大，政策表态的变化，同样可以看出转向的信号。

是提“房住不炒”，是强调“六稳”，是明确定调“房不刺激”，还是表态“支持住房续期”，还是强调“去库存”，抑或明言“支持居民合理加杠杆”，政策去向可谓千差万别。其三，要关注最为核心的调控政策。楼市调控会不会出现大规模的松绑，要看的不是一些城市以抢人大战之名疯狂试探，也不是一些地方试图绕开政策限制暗度陈仓，而要看最核心的政策，是否松动。