融资管控加码，2021年房企艰难开局
第一财经
作者：孙梦凡 ▪ 宋然责编：胡军华
尽管楼市复苏超预期，但规模房企负增长、行业降杠杆等风险因素已经显现。
一场商铺“0元购”风波，折射了2021年房企的艰难处境。
1月5日，多张恒大集团(03333.HK)商铺“0元购”的海报在网上流传，显示自1月1日起至1月31日，购买恒大旗下部分项目商铺的全款客户，恒大将从2022年开始，每年返还购房总金额的10%，十年内全部返还。
据悉，恒大湖南、江西等多地公司均有参与，返还期间正常签订网签合同，并按时办理房产证，房屋所有权归购房者所有。但据第一财经了解，这是恒大极少数项目为商铺整体开业推出的清尾活动，且目前已经结束。
“要是真的0元购，我就去买了。”有接近恒大方面的人士称。
实际上，“0元购”风波背后，暗含了当下房地产市场的紧迫形势。过去一年，房企经历了“集体抗疫”、迎来“三道红线”，尽管楼市复苏超预期，但规模房企负增长、行业降杠杆等风险因素也开始显现。
有业内人士直言，房地产行业将步入“无增长时代”。2021年，房企也将面临比去年更严峻的生存压力。
房企、银行攻守易势
新的一年，房地产行业将集体经历“降杠杆”阵痛。
2020年12月31日，央行、银保监会发布《关于建立银行业金融机构房地产贷款集中度管理制度的通知》（下称通知），分五档给银行业务中房地产贷款余额占比、个人住房贷款余额占比划下两道“红线”。
其中，中资大型银行、中资中型银行、中资小型银行和非县域农合机构、县域农合机构、村镇银行的房地产贷款占比上限分别为40%、27.5%、22.5%、17.5%和12.5%，个人住房贷款占比上限分别为32.5%、20%、17.5%、12.5%和7.5%。
加上去年8月住建部等约谈12家重点房企，“三道红线”新规流出，房地产行业已迎来颠覆性变革。监管层将从供需两端出手，通过银行业金融机构实行房地产贷款集中度管理和房企债务控制，倒逼房地产行业去杠杆。
此次《通知》的颁布，有房企内部人士对第一财经坦言，“实际上是针对银行的‘两道红线’。”而这两道红线中，限制开发贷额度对房企影响深远。
某TOP10房企财务相关负责人对第一财经表示，这个政策出台不算意外，过去一年多以来，监管机构对于银行当期涉房新增贷款占比一直有指导，“两道红线”从终局上明确了存量占比标准，并进一步区分了开发贷和个人购房贷款占比标准。
该人士表示，此次“两道红线”与此前的“三道红线”共同形成了对房地产的金融监管体系，对于企业来说，要对未来房地产政策有清醒的认识，高杠杆的时代一去不返，必须回归生意本源；第二，监管红线并不是让企业不发展，让银行不投放，而是控制合理增速，维持合理占比，防止系统性风险，“这套政策组合拳短期内对过去激进的开发商、银行会有阵痛，企业一定要认清形势，顺势而为。”
而某TOP20房企营销负责人则表示，对开发贷的限制势必会推高房企的资金成本，这意味着对企业的回款要求更高，对房企的融资、运营能力都是挑战。
据兴业证券测算，房地产贷款“两条红线”下，目前35家上市银行中超过10家个人住房贷款或房地产贷款占比超上限，需压降房地产贷款规模为6500亿左右、需压降个人住房贷款8500亿左右，超标银行绝对压降规模不大。
另一方面，达标银行仍有提升空间，20多家达标银行有富余额度，如果考虑这些银行提高占比，本次新政对房地产贷款压降规模有限。
《通知》的出台，银行与房企的关系也可能迎来明显变化。
某家银行相关工作人员对第一财经表示，对于银行来说，房企是其优质客户，首先房地产行业相对安全，其次房地产开发贷利率相比其他行业都高，因此会出现很多银行争抢一个房企客户的局面。
然而一旦按照《通知》执行，虽然多数银行手中的额度够用，但并不是无限制够用，同时还有一些银行已经超标，这就意味着房企可选择的银行变少，银行也不敢贸然向房企提供贷款，这直接增加了房企的融资难度，且房企在银行端的融资议价能力就会大大减弱，其融资成本就会提高。
房地产贷款集中度管理制度，给房地产金融安全设置了一道“防火墙”。东北证券称，建立房地产贷款集中度管理制度，是继“三道红线”供给侧改革后，加之需求侧改革，对居民部门杠杆率进行约束。
“过去一段时间，金融信贷中涉及房地产的比例较高，不仅增加了企业和居民的杠杆水平，也挤占了社会信贷资源，不利于构建国内大循环。”贝壳研究院首席分析师许小乐认为。
随着新规不断加码，居民部门也将转向稳杠杆。克而瑞表示，2021年房地产限贷政策易紧难松，热点城市不排除加码的可能性。房贷利率或将适度上调，首套尤其是二套房贷利率或将再次步入上升通道。
在房企端，“三道红线”也将持续发力，企业融资将呈现结构性变化，主要体现在房企更有意愿用长债替换短债、用低息债替换高息债、用标准债替换非标债等，从而持续优化财务结构，提升抗风险等级。
贝壳研究院认为，随着金融监管不断升级，中期境内金融环境呈趋紧预期，境外债市也因疫情保持较高不确定预期，未来房企债券融资难度将不断升级，中小型房企或将率先感受到债市的紧张压力。
“无增长”时代来临
过往数年，中国房地产开发商一路狂奔，借助杠杆撬动了巨大的销售规模。截至2020年末，已经有43家房企跨入“千亿俱乐部”，TOP10和TOP30房企全口径销售金额门槛分别提升至2780.1亿元和1306.0亿元。
但是，“三道红线”和“央行房贷新规”的加码，意味着房地产行业的整体银根受到规范。易居控股CEO丁祖昱认为，如果没有更多资金的注入，整个行业往上走的动力将被大大削弱，房地产将步入“无增长”时代。
实际上，过去一年，房企规模增长已有明显放缓的迹象。克而瑞数据显示，2020年房企业绩完成情况不理想，目标完成度超110%的房企数量不及2019年，仅占提出全年业绩目标房企的27%，为近5年最低。
不仅如此，目前房企普遍按全口径公布业绩数据，这一定程度上掩盖了企业真实的增长情况。相较于全口径和操盘增速，房企权益销售增速更不理想，多家房企全口径操盘增长，但实际权益呈下跌态势。
销售疲软的同时，房企还有巨量债务压身。贝壳研究院数据显示，2021年房企到期债务规模预计将达12448亿元，同比增长36%，行业偿债压力骤升。从目前债券规模看，房企债务增速高峰至少还要维持3~5年。
贝壳研究院高级分析师潘浩认为，随着融资新规进一步打破房企对高杠杆、高周转扩张的路径依赖，过往土地红利、金融红利的浪潮褪去，管理红利时代已经到来。
所谓“管理红利时代”，即提升有限资金的使用效率，向管理和效率要红利。潘浩透露，“三道红线”流出以后，房地产行业非但没有慢下来，反而有加速趋势。有国企项目7月份拿地，9月份已经有案名，很快进入营销筹备阶段。
行业利润空间下行，也需要房企加强资金的使用效率。数据显示，2020年中期70家典型百强房企毛利率均值29.4%，较2019年同期降低5.1个百分点，其中44家房企上半年“增收不增利”，房地产行业的利润高点早已过去。
潘浩表示，在此之下，房企提升盈利的有效方法便是“压缩开发周期”，卖得越快利润越高，卖的慢可能连成本都收不回；同时，房企将专注于高能级城市和核心都市圈进行深耕，将有限的资金投入更优质的项目。
“加强资金的利用效率将是行业的重要趋势，也是‘管理红利’时代的重要要求。”潘浩认为，未来，“管理红利型”房企能更快适应行业规则，随着行业集中度加速提升，留给房企弯道超车的空间也将越来越窄。
