2019年，长租公寓爆雷不断。2020年，长租公寓则又出现了新景象。
“不仅分散式公寓，集中式公寓也在谈降租，租金下行是不争的事实。”近日，在房东东举办的一场北京长租公寓考察交流活动上，乐乎公寓CEO罗意指出了目前行业面临的一大普遍现象。
“一些企业是通过跟业主交流，通过摆事实、讲道理、讲成本、看财报等方式来降租。甚至2019年，有的企业专门还成立了谈降租团队。”罗意如此表示。那么，目前是否普遍存在降租现象？长租公寓空置率情况如何？经过2019年后，长租公寓行业的经营逻辑是否发生了变化？
多家长租公寓租金已现下调
“目前根据会员单位反映，受租赁客户减少、租赁住房增加、传统租赁淡季等因素影响，租金确实在下降。”在接受新京报记者采访时，北京房地产中介协会秘书长赵庆祥表示。
地新引力租赁研究组相关负责人也表示，目前市场的确存在降租情况，“很多分散式公寓为争夺规模，在早期抬高了收房价格，以至于高位拿房。目前市场热度下降，为保障正常运营与收益，不少机构会选择与业主重新沟通，再次商定租金价格。”
记者多方了解到，一些长租公寓机构、租赁平台确实出现因调整优化个别房源合同，而与业主沟通协商的情况。原因之一在于，之前收房时的评估价较高，现在系统根据当前市场情况综合评估做出调整。
实际上，近几个月，不少城市的住房租赁市场一直延续降温趋势，成交量价持续下探。贝壳研究院的数据显示，2019年全年范围看，全国重点18城全年平均租金水平有所下跌，同比下降13.21%。重点18城中，成交房源涨价的套数占总套数的比例为6.09%，同比下降5%；降价的套数占总套数的比例为24.15%，同比增长18.3%。
之所以会出现降房租的现象，在贝壳研究院资深租赁市场分析师黄卉看来，是此前一些长租公寓企业“高收低出”的模式导致。
实际上，此前部分企业为快速规模扩张，争抢优质房源而不计成本，导致拿房成本高企。不过，在租金价格稳中有降的市场行情下，企业盈利空间受到挤压，为维持企业运营，企业不得不降低房东租金成本。
租金水平主要由供求关系决定，升、降是正常市场现象。基于此，在赵庆祥看来，“如果说前几年住房租赁行业存在‘虚火’，那近期租金下调、企业整合是去‘虚火’，有利于住房租赁市场长期、健康、稳定发展。”
分散公寓空置率应在10%以下
值得注意的是，在目前市场环境下，虽然一些长租公寓选择与房东协商调价，但仍面临不少空置现象。
罗意指出了目前行业存在的一大现状：在杭州、深圳等城市，一些长租公寓企业存在较严重的空置现象，从而导致一些长租公寓从业者的离场。赵庆祥认同这一说法，他明确表示，“存在企业空置率较高的现象。”
实际上，空置率是租赁企业运营的一大关键指标。据赵庆祥介绍，通常而言，集中式公寓的空置率应尽量在5%以下，分散式公寓应尽量控制在10%以下。如果高于这一标准，租赁企业盈利压力就会加大。
空置率近期有所提高，在地新引力租赁研究组相关人士看来，原因有两方面，一方面在于，每年11月至次年1月为租房淡季，“返乡潮”导致不少租客退租，这属行业正常现象。除此之外，一些长租公寓从业者，因自身运营不善及行业信心不足，导致空置率上升，进而退出长租公寓行业。
事实上，纵观2019年，在经历了非理性的繁荣阶段之后，市场对前期盲目追求扩张速度和规模，导致物业资源利用低效、产品良莠不齐以及资产估值泡沫化的现象给予了纠偏。与此同时，2019年，针对完善长租公寓市场监管的政策亦不断出台，对公寓物业的合法性、合规性都提出了更高的要求，行业正向着更理性的方向纵深发展。
精细化差异化运营成趋势
还有一个值得关注的问题在于，相比前两年，目前长租行业的供需关系是否发生了变化？对此，赵庆祥表示，随着住房存量的不断增加，长期来看，租赁住房的供应量一定会持续增加。而反观人口数量，除了少数人口净流入城市之外，多数地方的人口都在减少。因此，从总量上来说，住房一定会供过于求。
而对于北京市住房租赁市场而言，赵庆祥指出，随着集体土地上租赁住房形成供给，以及机构化程度的提高，租赁住房供应量也在不断增加。而需求方面，随着“疏解整治促提升”工作的深入，客观上住房租赁需求会减少。不过，供需紧张关系缓解后，租赁住房整体品质会得以提升。
在赋能资本创始人胡振寅看来，供应方面确实在增加，“从2017年以来，行业内企业大多加速扩张，行业外很多个人和机构亦加入这一行业，其中不乏盲目跟风者，从而导致2017至2018年期间供应量的集中增加”。与此同时，需求端方面，则面临了收缩和分流。胡振寅指出，行业内目前重点面向的是白领人群，不过，在二线城市抢人大战背景下，白领人群出现一定的分流。而且随着部分白领收入的下降，导致他们为降低房租支出，而选择低一档次的住房或偏远住房。
“一增一降之间，当前时点下，在青年白领长租公寓业态中，过去几年供不应求的状态确实发生了改变。”胡振寅表示。
不过，胡振寅同时指出，住房租赁从来不是总量供不应求，而是供求错配，包括区域和产品形态的错配。具体而言，青年白领公寓在核心地段和非核心的部分办公商圈依然供不应求，个性化又有性价比的白领公寓，也依然没有被很好地满足；同时，品质蓝领公寓、中高端公寓、家庭式公寓也都存在供求错配。
基于此，胡振寅指出，严重供不应求、普通白领公寓开业就能赚钱的时代已过去了，但市场中仍然有很多租房需求尚待满足。
随着供需关系发生变化，在罗意看来，长租公寓企业要做差异化产品，提高自己的运营、获客能力。与此同时，经历了2019年后，从业者也要更为理性，“要认识到，长租公寓并非只涨不跌的行业。”
本版采写/新京报记者张晓兰
