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哈喽大家好，我是血拼哥。
大消息！大家一直非常关心的北京共有产权房退出机制（出售规则）应该快出台了！而且哥们推测会分区出台，为啥这么说呢？今天又下文件啦！
近日，市住建委等四部门发布了《关于加强本市共有产权住房政府产权份额代持机构管理的通知》（以下简称《通知》）。
通知主要针对共有产权房代持机构明确了其主要责任。
哥们仔细看了原文，发现这些责任和共有产权房出租、二次出售等业务密切相关，代持机构职责的明确让共产房的退出机制有迹可循，有主体可找！可以说是退出机制制定的前提！
先来了解下啥是代持机构？
就是各区人民政府确定的一家代表政府集中持有本区共有产权住房政府产权份额的保障性住房专业运营管理企业。
例如正在网申的丰台共有产权房金璟阳光的代持机构是北京市丰台区保障性住房发展有限公司。
此前也发生过代持机构的变更，例如碧岸澜庭，为的就是推进保障性住房运营管理市场化、专业化、规范化。
《通知》都明确了代持机构哪些职责以及如何规范代持机构呢？
针对购房人的管理服务职责
可以概括为：评估、参与、合同、申请、出租、转让等管理。
代持机构应委托房地产估价机构评估共有产权住房项目销售均价、共有份额比例、回购房屋价格及行使优先购买权的房屋价格；
参与规划设计方案评审、全装修方案评审、预验房等环节，对房屋使用功能、品质方面提出合理化建议；
与共有产权住房开发建设单位、购房人签订购房合同；
按照相关规定及购房合同约定，与开发建设单位、购房人向房屋所在区不动产登记部门申请办理不动产登记；
按照相关规定及购房合同约定，对购房人出租共有产权住房进行管理。
共有产权住房购房人按照相关规定转让其所持产权份额或所持产权份额被司法拍卖时，代持机构应依规进行回购或行使优先购买权。
代持机构还应依据购房合同约定，对购房人使用共有产权住房的行为进行日常监管，若购房人存在擅自转让、赠与、出租、出借或超过其份额抵押共有产权住房等行为的，按照购房合同约定要求其改正，追究其违约责任，并及时报告区住建委（房管局）。
市级代持机构除履行以上规定职责外，还应当建立共有产权住房网络服务平台系统，并依规提供共有产权住房出租、产权份额转让等管理服务。
总结就是，以后代持机构将深入贯穿共产房设计——申购——签合同——领取房本——出租/退出/日常维护的全流程，并起到与政府、开发企业沟通、服务购房家庭的职责。
此外最重要，购买了共产房的家庭出租、转让共产房看也直接对接责任主体，方便高效，再也不用担心买了共产房卖不出去，不能置换，不能合规出租的问题了。
但是大家先别着急欢呼，关于共产房出租后，租金如何缴纳、如何分配；共产房二次出售流程、手续、费用等等问题都需要各区代持机构发布更详细的章程，所以咱们还得等等。
针对代持机构的规范
代持机构不是营利机构
《通知》第一条还强调了，共有产权住房政府产权份额单独核算管理，代持机构未经批准不得参与商业性房地产开发经营业务。市级共有产权住房代持机构为北京保障房中心有限公司（以下简称“北京保障房中心”）。这一条也许是为了明确机构的立场。
此外，《通知》还要求代持机构做好共产房信息变更记录！
签订购房合同后，应当建立共有产权住房政府产权份额管理台账，包括项目台账和每个项目的房屋子台账，信息发生变更的，应当及时更新台账。代持机构应当单独保管政府产权份额管理台账、购房合同及相关文件，确保档案完整。
值得注意的是，共有产权住房代持机构基于共有产权住房出租、转化出售等业务取得的收益及其孳息，应当单独进行会计核算，专账管理，扣除业务工作中产生的税费、评估费等必要支出后按照相关政策规定处置。
其次，代持机构要在每年3月底前，主动向同级住房城乡建设委（房管局）和财政局、国资委，报告上一会计年度共有产权住房日常运营管理、资金等情况。方便监督管理。
最后，代持机构的管理服务工作，纳入保障性住房专业运营管理企业绩效考核的业务指标体系，由同级国资委会同住房城乡建设委（房管局）共同实施考核。其代持共有产权住房政府产权份额的收益及支出情况不计入企业年度绩效考核经济效益指标范围。
据此了解，代持机构的属性应该是保障性住房服务机构，而非盈利机构。
《通知》明确，自2022年1月15日起实施。
此前已申购过的共有产权住房项目怎么办呢？
《通知》也说明了，已经销售的项目，代持机构需要向同级住房城乡建设委（房管局）补领授权委托书。代持机构与本通知要求不一致的，应当按照本通知要求变更代持机构，移交已签订购房合同、政府产权份额管理台账、相关业务档案、文件。
据我了解，截至目前，北京全市共有81个共有产权住房项目，总房源约8.3万套。全市已开工共有产权住房73个，房源7.5万套；已交房项目33个，房源3.1万套。
今年已经进入了北京市共有产权住房交付的高峰年，马上就有迎来共有产权房运营的挑战，也是时候出台共产房租赁、退出等机制了，从《通知》看，代持机构就是购房人方便找到的主体，也是运营机制制定的主体。
今天先聊到这，大家不用担心共产房凉了，目前共产房正在全国多地推行，共产房、公租房、保障性租赁住房已经是被国家认可的三大主要保障房，希望未来各种便民细则加快完善！
《通知》原文给大家贴在【阅读原文】了，戳左下角获取！
