来源：21世纪经济报道
日前，上海出台《上海市保障性租赁住房租赁管理办法（试行）》（简称“《管理办法》”）和《上海市保障性租赁住房项目认定办法（试行）》（简称“《认定办法》”），对于保租房的准入条件、配租规则、租赁价格、租金支付、租赁期间等方面进行了明确，同时也对保租房的认定做了相关界定。试行期两年，自2022年1月至2023年12月。
《管理办法》在供应条件、准入条件、配租规则、供应标准、资格审核、租期、租金及使用管理等方面做了明确指引；《认定办法》对既有租赁住房项目（分一般类项目/改建类项目）、新实施项目、相关财税水电支持政策均给出明确认定程序和指引。
具体而言，保租房的供应对象是在上海合法就业且住房困难的在职人员及其配偶、子女。三人以下家庭和单身人士可以入住二居室及以下户型，二孩、三孩家庭可以入住三居室及以下户型。根据供需匹配情况，出租单位也可以将多居室户型拆套安排使用。一个家庭或单身人士只能入住一套保障性租赁住房。
此次上海保障性租赁住房的准入条件和配租规则发布，是租赁房源消化和分配环节的重要体现。从上海的政策内容看，具有积极意义。第一、保障性租赁住房过去较为强调房源的供应或者说房源的筹集，而如何明确分配规则也显得很关键。第二、鉴于此类住房租金较低、租赁性价比较高，这个时候要明确准入等条件，体现公平性。第三、通过此类管理办法的发布，有助于后续指导租赁企业或出租人更好开展租赁业务，真正提高保障性租赁住房市场的活跃，也更好解决住房租赁问题。
发展路径明确
上海近两年在加速发展与完善保租房相关政策。此前的2021年8月底，住建部在“住有所居”新闻发布会提出，加快建立多主体供给、多渠道保障、租购并举的住房制度，并明确“十四五”期间，将以发展保障性租赁住房为重点。2021年8月《上海市住房发展“十四五”规划》明确“十四五”时期，将形成供应租赁住房超过42万套（间、宿舍床位），占住房供应总套数的40％。2021年11月，上海发布了《关于加快发展本市保障性租赁住房的实施意见》。
一名相关协会人士透露，上海此次关于保租房的新规出台，明确了发展路径，按户型、按面积实行轮候配租，更便于市场主体更好地参与。
细则中，上海将保租房人群按区域划分，位于浦西7个中心城区、浦东新区（外环以内）的，申请家庭位于浦西7个中心城区、浦东新区（外环以内）；位于宝山区、闵行区、嘉定区、金山区、松江区、青浦区、奉贤区、崇明区、浦东新区（外环以外）的，申请家庭位于项目所在区的住房应计算住房建筑面积；位于五个新城范围内的，计算住房建筑面积的区域范围可结合新城发展和职住平衡需要进一步优化；具体由项目所在区房屋管理部门提出方案，报市房屋管理部门批准后实施。
面向全市公开供应的保障性租赁住房项目，投入供应超过半年后出租率仍低于80%的，可以适当调整计算住房建筑面积的区域范围；具体由项目所在地的区房屋管理部门提出方案，报市房屋管理部门批准后实施。
出租单位可以在上述基本准入条件基础上，结合项目实际，细化和增加准入条件。产业园区、用人单位配套建设的保障性租赁住房，应优先或定向供应本园区、本单位、本系统符合条件的职工。出租单位应将制定的具体准入条件报项目所在地的区房屋管理部门备案。
前述人士指出，“出租单位不得对符合条件的申请对象挑客拒租”进一步体现了公平原则，《管理办法》和《认定办法》的出台是对上位政策的延伸和衔接，进一步完善了上海住房保障政策体系，对全国其他大中城市均有较强的参考意义。
具体而言：更加注重保护租房者权益：“管理办法”明确不得预收一个季度以上租金；租赁保证金（押金）不得超过一个月租金；出租单位可在双方自愿的基础上提供增值服务，但不得强制收取物业费等其他任何费用。
认定标准更加注重区域平衡：“管理办法”明确住房困难面积标准原则上按照家庭在上海一定区域范围内人均住房建筑面积低于15平方米确定。面积根据特定区域划分计算，有助于更好实现住房的保障性功能，且后期存适当调整空间。
配租规则上更加注重提高效率：“管理办法”明确可以面向用人单位整体配租，由用人单位安排符合准入条件的对象入住。原则上按集中配租-常态化配租-轮候配租分阶段实施。有助于提高保障性租赁住房的分配效率。
政策适用范围更加广泛：“认定办法”将既有的合规租赁住房项目纳入保障性租赁住房认定，有助于全市范围内统一标准、统一实施，提高各方主体的参与积极性。
易居研究院智库中心研究总监严跃进指出，此次政策最大的亮点就是发布了准入条件，或者说是需求端的分配政策。从准入条件的角度看，其实强调了一点，即此类房源供应对象是在本市合法就业且住房困难的在职人员及其配偶、子女。第一、住房困难以人均住房面积少于15平方米为标准确定。第二、相关申请者需要具备合法就业的证明，即劳动合同等证明。第三、一个家庭或单身人士只能入住一套保障性租赁住房。当然在认定既有住房面积或者说“查房”领域中，落实了差异化的政策，比如说对于租住浦西7城区和浦东外环以内区域，相关申请家庭必须在此类区域的人均既有住房面积少于15平方米。类似规定，充分体现了保障性租赁住房优先分配给住房困难群体的导向。
驶入快车道
1月18日，上海市政府新闻发布会议中，明确2022年保障性租赁住房筹措24万套（间）。
上海中原地产市场分析师卢文曦分析认为，上海保障性租赁住房将迎来发展元年。《管理办法》与《认定办法》给出了更多标准和举措细则，有实际的操作意义，而且也明确加大投放量。
一方面，促进保障民生；另一方面则是对保障人群的范围设置放宽，包括外来务工人员、城市建设人员等等。这对于释放城市吸引力，激发城市活力均有积极的一面。
卢文曦认为，此次政策内容涉及价格方面的规定很实在。比如，保障性租赁住房租赁价格（一房一价）由出租单位制定，初次定价和调价应报项目所在地的区房屋管理部门备案，并向社会公布；实际执行的租赁价格不得高于备案价格。面向社会供应的保障性租赁住房，租赁价格应在同地段同品质市场租赁住房租金的九折以下。
值得一提的是，保障性租赁住房承租人可以按规定提取住房公积金支付租金。“出租单位对保障性租赁住房租赁价格可以按年度调整；价格调增的，调增幅度应不高于市房屋管理部门监测的同地段市场租赁住房租金同期增幅，且年增幅应不高于5%”突出了保障属性，打消符合条件的租房人对房租的顾虑。并且，面向本园区、本单位、本系统职工定向供应的保障性租赁住房，租赁价格可在前款规定基础上进一步降低，并相应建立随租赁年限增加的租赁价格累进机制和管理规则。保障性租赁住房租金可以按月或按季度收取，不得预收一个季度以上租金；租赁保证金（押金）不得超过一个月租金。
此外，出租单位不得在保障性租赁住房租金以外向承租人强制收取其他任何费用。承租人不另支付保障性租赁住房物业服务费用。出租单位可以向承租人提供增值服务，由承租人自愿选择并支付相应费用。
为了避免寻租，《管理办法》与《认定办法》提出了轮转制度：保障性租赁住房租赁合同期限原则上不短于1年（承租人有特殊要求的除外），最长不超过3年，鼓励出租单位与承租人签订2年或3年期的租赁合同。租赁合同到期后，入住人员经重新审核仍符合准入条件的，可以续租；不再符合准入条件的，应当退出。
卢文曦指出，一到三年周期内更换承租人的轮候制度，在最大化利用房源的基础上，让尽可能多的人去享受保障房带来的优惠，也加速房源流转，最大限度发挥保障房的效应。
《管理办法》与《认定办法》对保租房分配制度给出了导向性，比如分配结构上，从独生子女到二孩、三孩家庭，都会做相应的房源调整，为国家的政策也做出了辅助和铺路。
卢文曦认为，总体来看，从去年下半年开始，上海提出“购租并举”，“保障房租赁”，今年开始大刀阔斧地推进租赁相关政策，表明政府已经将“租赁”看作是一个比较重要的工作。从“购租并举”来看，“租”的动作相对少一点。今年加大投入“租”，不仅仅是政策层面，其他配套也会相应跟上。
另一名业内人士指出，此次政策也有同业约束的意味，一方面，政府不可能完全兜底；另一方面，先从同业约束开始，给政策留足弹性和回旋余地，不失为试探政策力度的一种手段。
