来源：新京报
记者：段文平编辑：武新
“如果用一个关键词来形容2021年，那就是keep，痛感就像一直练keep。很多人用keep，不是为了减肥，而是维持现状，房地产企业亦是如此。销售、业绩考核以及心情，能够保持就好。”王宇（化名）如是说。
王宇在北京一家国资性质的房企工作，经过10年的时间，她历经了策划、品牌、营销等管理岗位，见证了房地产市场的跌宕起伏。对于2021年，王宇感慨良多，“第一次见这种情形，以前也遇到过各种下行，但都没这次难。”
作为距离房地产市场一线最近的从业者之一，王宇的感受痛且直观。的确，2021年，整个房地产发展充满魔幻，上半年热点城市大卖，房企还在积极抢地，下半年市场急转直下，多个房企更是遭遇现金流危机，甚为罕见。
行业发展充满阴霾，但是王宇仍心存希望。在王宇看来，全国房地产指数不乐观中预示未来会有一定的增幅，购房需求是存在的，只要信贷政策回归到正常合理的空间，信心恢复，市场就有可能好转。
2021年下半年，整体市场急转直下，多个房企遭遇现金流危机。资料图片
“十年来第一次见这种下行”
10年前，房地产行业进入“黄金十年”发展期，在政策红利、高周转模式下，部分房企抓住机遇，实现规模的快速扩张，单体销售规模实现从千亿元到三千亿元，再到五千亿元、六千亿元的跃升。同在10年前进入这个行业的王宇，也有幸见证了房地产行业的辉煌。
“之前即便遇到市场波动，大家也知道，三年一定会有一个循环，希望永远在前方。”王宇说，一个项目如果刚开始卖得不好，没关系，等个一两年就好卖了。
从“黄金时代”到“白银时代”，再到部分业内人士称之为的“青铜时代”,房地产的发展走势超出很多人的想象。
2021年的房地产市场，经历了一次革命性的变化，“三道红线”、“集中供地”、信贷收紧等层层加码下，众多房企过去赖以生存的“高周转、高负债、高杠杆”模式受到挑战。在市场下行的大背景下，多家房企现金流吃紧，出现债务违约、项目停工等现象。
万科董事会主席郁亮曾在2018年下半年提出“活下去”的言论，有其他同行认为这是危言耸听。如今竟一语成谶，“活下去”成为诸多房企的真实写照。
“十年来，我第一次见到这种情况，以前也有各种下行，都没有这次艰难。”王宇表示，这种变化从深化供给侧改革的提出就开始了，房地产生产方式逐渐发生变化，从以金融为主导的开发模式回归到商业本质，通过研究产品增加对于利润的贡献度。这种变化从2019年底持续到2021年，并达到极致。
而集中供地的启动，不仅考验房企的拿地资金筹措能力，还有在各种土地规则限制下的算账能力。
“以前，随着地价、房价的上涨，高价拿的地块都能解套，但现在不行了。建筑规范锁死，很难在产品上赋能，同时限制地价、竞配保障房面积、锁死商品房销售价格等，经营指标基本从拿地就固定了，算下来没有什么利润可言。认清形势后，很多房企在第二轮、第三轮集中供地基本都放弃拿地了。”王宇如是说。
“今年只要资金链不断就是合格”
直至去年底，高压的市场终于迎来一丝喘息。
去年12月6日，央行宣布降准。官方也多次表态，包括支持刚需购房、金融支持房地产并购、提出良性循环和健康发展等。今年1月20日，中国人民银行授权全国银行间同业拆借中心公布最新数据，其中5年期LPR为4.6%，较上月下降5个基点，为时隔21个月首降。
暖风频吹，政策调控出现边际宽松。这给不少坚守的人带来希望。
“我对今年的整体市场并不悲观，经过2021年的大洗牌，今年可能还会有个别企业继续爆雷，但是全国房地产指数不乐观预示后期会有一定的增幅。实际上，购房需求还是存在的，只要信贷政策回归到正常合理的空间，信心恢复，市场就有可能好转。”王宇表示，从长期来看，北京房地产市场也不会差。
具体到每一家企业，生存状况、面临的压力与挑战又有不同。
王宇透露，今年集团给北京公司定的销售额指标，是结合市场形势和企业自身周转率的整体情况来定的，只要资金链不断就是合格，如果能贡献一定利润，就是优秀。以前是根据货值下达销售目标，现在则还会着重考虑将要花多少钱，然后定多少回款和销售额。
事实上，制定目标的过程并不容易。“前端与后端对于房地产市场和货值去化难易不同的预判，高层领导的不同想法，几经分析、论证与博弈，最终定了下来，相比去年降幅在40%左右。”王宇说，“2022年，通过努努力、省省钱，希望能够达到营销费花不太多、销售额又不太拉胯的目标和结果。”
对于2022年的行业发展前景，王宇说，“焦虑是没有必要的，保持希望就好了。”
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