核心观点
【加大经济较好区域下沉力度，销售同比增长28%】2021上半年龙湖集团实现全口径销售金额1426亿元，同比增长28.4%，增速略低于TOP20房企29.3%的平均水平，增长稳定。销售目标完成率达到46%，下半年有3300亿元的可售货源，去化50.7%即可完成目标。龙湖坚持在高能级城市布局的策略，并逐步加深区域内经济较好的三四线城市的布局，来自长三角和珠三角区域的三四线城市的销售占总三四线城市的80.9%。
【集中供地城市拿地占比过半，留有资金储备加码下半年拿地】2021年上半年龙湖新增土地建面1292万平方米，总价约为678亿元，分别同比增长17.3%和下降2.6%。4-6月在集中供地热点城市拿地建面占总新增土地建面的51%。龙湖上半年的有息债增速达到14.6%，接近监管规定的绿档房企有息债增速15%的临界点，促进其现金较期初大幅增长了27.8%至994.70亿元，留有充足资源助力下半年在高能级城市拿地。
【营收稳步增长，利润率水平有所下降】2021上半年龙湖实现营业收入606亿元，同比增长18.5%；其中，物业销售收入518.4亿元，同比增长14.6%，销售贡献率同比下降3个百分点至85.5%，多元化业务的营收贡献率逐步增强。毛利率、归母净利率分别为27.7%和12.2%，分别同比下降3.1和0.2个百分点，利润率水平有不同程度下降。
【营收贡献达14%，多航道赋能主业拉高整体毛利】2021年上半年龙湖包含购物中心和租赁住房的投资性物业收入47.8亿元，物业管理及其他收入40.0亿元，分别同比增长40.7%和53.1%，非住宅开发航道的营业收入占总营业收入达到14%，多元化孵化成效显著。多元化业务中，投资性物业的毛利率高达78%，持续维持较高水平，是龙湖拉高当前企业整体毛利水平的重要手段。
【财务优势凸显，成本持续下探】龙湖2021年上半年龙湖现金短债比5.48，长短债比9.48，债务结构健康，偿债能力优秀，债务年限持续优化；净负债率46.02%，维持行业较低水平；剔除预收后的资产负债率为68.28%，离监管的70%仍有一定距离，稳居绿档企业。在调控加码的情况下，龙湖融资优势愈发凸显，平均融资成本较期初下降0.18个百分点至4.21%，属于行业极低水平。
01销售
加大经济较好区域下沉力度
销售增长稳定
2021上半年龙湖集团实现全口径销售金额1426亿元，销售面积826万平方米，分别同比增长28.4%和26.2%，销售增速略低于TOP20房企29.3%的平均水平，销售增长稳定。
上半年龙湖的销售目标完成率达到46%，下半年有3300亿元的可售货源，去化50.7%即可完成目标。根据下半年的推货计划，在售主力项目将达到222个，其中34个为全新项目，139个项目将推出新一期新业态产品。整体来看，年度目标完成压力不大。
从销售金额区域分布来看，长三角、环渤海以及西部区域的销售金额均超300亿元，其中长三角区域销售金额占比达到27.6%，销售贡献最大，不过该区域销售金额同比下降了4.2%，是唯一一个销售同比下降的区域；与之相反的是中部区域销售金额同比大幅增长了255.2%到146亿元，占比也同比增加6.5个百分点至10.2%，一方面在于2020年上半年武汉受疫情影响销售受阻，基数较低，另一方面也由于近两年龙湖在武汉、长沙、郑州的进一步布局，该区域销售贡献也在加强。
龙湖坚持在高能级城市布局的策略，并逐步加深区域内经济较好的三四线城市的布局。2021年上半年龙湖销售金额来自一二线城市占比达到81.9%，同比下降4.9个百分点，一二线城市仍占据较大份额的贡献；与此同时，龙湖逐步加深经济较好区域的三四线城市布局，来自长三角和珠三角区域的三四线城市的销售占总三四线城市的80.9%，其中珠三角的三四线城市销售大幅增长151%到79亿元，增幅最大。
从城市贡献来看，2021年上半年贡献销售的城市达到63个，同比增长11个城市，其中重庆销售金额达到109亿元，突破百亿元，此外，有杭州、成都、武汉等10城的销售金额超过50亿元，超50亿元城市同比增加了3个，城市深耕力度加大。
02
投资
集中供地城市拿地占比过半
留有资金储备加码下半年拿地
2021年上半年龙湖新增土地53块，新增土地建面1292万平方米，总价约为678亿元，分别同比增长17.3%和下降2.6%。全口径拿地销售金额比为0.48，拿地较为积极。53块地中有83%的土地在4-6月获取，其中4-6月在集中供地热点城市拿地建面占总新增土地建面的51%，主要由于稳健的财务为龙湖提供拿地保障。同时由于热点城市拿地较多，龙湖也加大了合作的比例，权益建面比同比下降了11.5个百分点至56.0%。
值得注意的是，龙湖上半年末的有息债增速达到14.6%，接近监管规定的绿档房企15%有息债增速的临界点，杠杆加足，促进其现金较期初大幅增长了27.8%至994.70亿元，留有充足资源助力龙湖下半年在高能级城市特别是集中供地城市中拿地。
从拿地的城市能级分布来看，2021上半年龙湖在一线城市没有拿地，二线城市占比82%，同比增长2.9个百分点，三四线城市占比位18%，同比上升了2.8个百分点，导致拿地均价同比下降了17%至5247元/平方米。
区域分布来看，2021上半年龙湖加大在长三角区域的占比，同比增加13个百分点至33%，拿地金额同比增长58%，增幅最大，在苏州和杭州的拿地金额均超过50亿元。而中西部区域的拿地金额最大，占比达到43%，其中重庆拿地金额达到126.38亿元。
截至2021年上半年末，龙湖总土储约为7717万平方米，较期初增长4.3%，权益建面5367万平方米，权益比69.5%。就总土储分布来看，2021年上半年末龙湖土地建筑面积的34.4%位于环渤海区域，其次为西部区域，占比达到26.0%。总货值约达1万亿元，按货值算，可保障龙湖未来3-4年的发展，土地储备充足。总土地均价5323元/平方米，约占同期销售价格30.8%，保障未来的利润空间。
03
盈利
营收稳步增长
利润率水平有所下降
2021上半年龙湖实现营业收入606亿元，同比增长18.5%；其中，物业销售收入518.4亿元，同比增长14.6%，销售贡献率同比下降3个百分点至85.5%，多元化业务的营收贡献率逐步增强。上半年毛利润167.76亿元，同比增长6.5%，核心归母净利润同比增长17.3%至61.80亿元。值得注意的是，龙湖2021上半年结算单价为13841元/平方米，而2018年以来龙湖的销售单价在16000元/平方米以上，将有利于龙湖营收规模的提升。
从利润率水平来看，龙湖毛利率和净利率均有不同程度下降。2021上半年龙湖的毛利率、归母净利率分别为27.7%和12.2%，分别同比下降3.1和0.2个百分点。毛利率的下降主要在于龙湖布局城市为高能级城市，受限价调控影响较大，地产开发业务毛利率同比下降了3.8个百分点至23.4%，未来或将持续承压；同时2021年上半年龙湖加码多元化航道业务，销管费用率同比增长了0.8个百分点至4.9%，投资性物业毛利率及物管板块毛利率分别同比下降了4.5和4.3个百分点。
04多元化
营收贡献达14%
多航道赋能主业拉高整体毛利
2021年上半年龙湖多元化业务发展持续扩大，并越来越成为其营业收入的重要组成部分。上半年包含购物中心和租赁住房的投资性物业收入47.8亿元，物业管理及其他收入40.0亿元，分别同比增长40.7%和53.1%，非住宅开发航道的营业收入占总营业收入达到14%，多元化孵化成效显著，同时，投资性物业的毛利率高达78%，是龙湖拉高当前企业整体毛利率水平的重要手段。
在商业方面，上半年龙湖新开业5座商场，累计开业商场达到54座，覆盖13个高能级城市，开业总面积达到524万平方米，整体出租率为97.8%，总租金收入达到37.1亿元，同比增长39.0%。下半年将有7个商场新开业，年底开业面积达到593万方，2022年计划有17座新开业，2022年累计有78个，开业速度提升，将持续为龙湖贡献稳定的收入。
在租赁住房方面，冠寓开业约9.4万间房间，规模稳居行业前三，租金收入同比增长45%至10.7亿元，整体出租率为94.1%，其中开业超过六个月的项目出租率为95.5%。
在物业管理方面，上半年末龙湖智慧服务实际管理面积2.05亿平方米，较期初增长19%，主要在于上半年龙湖完成了多起物业公司的并购案，收购了亿达服务、楷林商服等。其2021年上半年营业收入也实现了稳步增长，同比增长57%到39亿元。
05
偿债
财务优势凸显
成本持续下探
龙湖主业规模的稳定增长与多元化业务的持续扩张，主要得益于其优异的财务能力保驾护航。2021年上半年龙湖现金短债比5.48，长短债比9.48，债务结构健康，债务年限持续优化；根据三条红线其他两个考核指标来看，2021年上半年末龙湖净负债率46.02%，较期初基本持平，维持行业较低水平；剔除预收后的资产负债率为68.28%，离监管的70%仍有一定距离，持续属于绿档企业。
在调控加码的情况下，龙湖融资优势愈发凸显，2021年上半年龙湖发行了60亿元的公司债，成本介于3.50%-4.40%之间，年限最长7年。由此，龙湖的平均融资成本较期初下降0.18个百分点至4.21%，且债务平均年限为6.18年，均属于行业极低水平。
