最近一些地区的楼市动作挺大。
一些城市的首付比例降到了最低，而苏州、惠州的买房人更是见到了近几年的最低房贷利率，前天就连一线城市广州的房贷利率也全面下调了。
不出所料，很多人朋友圈里的中介、营销号都沸腾了。
但是房叔作为有良心的房产自媒体，要提醒您千万不能随便让他们忽悠。
到底是哪些地区推出了楼市利好？
区域性的利好能够代表整体房地产市场的情况吗？
利好当前，买房人在决策时应考虑什么？
这些中介和营销号避而不谈的问题，房叔今天就跟您聊聊。
首先给大伙儿盘点一下，具体都是哪些城市推出了利好政策。
有些城市是下调了首付比例。
打响第一枪的是山东菏泽部分银行将“无房无贷”购房者的首付比例降至20%。
依据中国人民银行、原中国银监会2016年下发的通知，非限购城市可以在首付比例最低25%的基础上下调最多5个点。也就是说，20%是目前各大银行的最低首付比例。
据房叔所知，目前全国至少已有9个城市出现了首付比例下调的情况，其中包括公积金首付比例下调的北海、自贡、南宁；以及商业贷款下调首付比例的菏泽、重庆、赣州、佛山、驻马店、蚌埠。
其次就是一些城市下调了房贷利率。
其实早在央行1月将与房贷挂钩的5年期以上LPR下调的时候，就早有人说今后各城市房贷利率也将在此基础上“因市制宜”地下调。
不过之前北上广深一直没有什么大动作，只是跟着5年期以上LPR一起总体下降了5个基点。
比较有代表的利率下调地区主要是新一线、二线城市。
比如苏州2月10日起首贷利率基本全面回到了4字开头，快要回落到近3、4年的最低水平了。
还有一直被称“湾区最高”的惠州房贷利率也在1月21日左右部分回到了5字开头。
如果说非一线城市对全国没啥代表性，那广州2月22日最新的一大波降利率就是重磅消息了。
广州的各大银行，从2月21、22日开始将首、二套房贷利率均下调20BP。
显然，房贷额度情况也变为了充足、宽松，所以放贷时间也会加快。
不止广州，上海也是一样。
去年下半年动辄需要三、四个月才能放款，虎年开年以来，上海地区多家银行的放款速度明显提高，大多是在过户完成后一个月内可以放款，也有股份行个贷经理表示可在一到两周内放款。
杭州也是，不仅利率在春节前后出现明显降幅，而且最快能做到一周内放款。
尽管部分地区房贷利好和市场热度回升是事实，但咱得警惕又有人跑出来说，这是房地产又要起飞的前兆。
首先，年初楼市回暖是常见的规律，毕竟开年是银行贷款额度最宽松的时候。
何况去年下半年的市场调控多、银行放贷紧咱都是有目共睹的，导致从房企到购房者整体信心遭遇毒打，而今年初就是给楼市松松绑的时候。
因此专家预测今年部分地区市场可能还会出现小阳春，但只是与惨淡的去年下半年相比。
其次，一些营销号会强调“多城”、“各地”利好楼市，看起来好像是房贷利好遍地开花，但房叔认为这些利好主要针对某些地区，而不能代表全国。
很多人说广州这种一线城市都出了利好政策，还不能代表楼市又要抬头？
但是，广州的房贷利好与城市特征及去年的市场情况有很大联系，并不能推而广之。
根据去年的数据，广州对于土地财政的依赖程度全国第五。
然而去年广州的土拍情况，除了第一轮出现了房企抢地以外，后面两轮都凉得透透的。
第二轮土拍，供地48宗，最终只成交了23宗，流拍率高达52%。
第三次土拍，更是出现“0溢价”的情况，成交的地块均为底价。
今年如果房企还不买地，广州地方的财政压力可想而知。因此广州大手笔降低房贷利率、刺激交易来帮房企回血，实乃意料之中。
而其他高度依赖土地财政的城市，比如杭州、佛山、南京、南宁，也都已经放出了房贷利好；反之，北上和深圳这种土地财政依赖低的城市则不着急。
至于山东菏泽、江西赣州、重庆这些首付20%的城市情况就更具有地方特色了。
比如重庆，曾位列全国人口净流出最多的城市榜首。
从2018年开始连续3年，重庆主城区每年都有商品房库存积压。
再加上去年重庆主城区商品房去化周期呈现微笑曲线，开年任务就是通过刺激买房把去化周期降下来。
而菏泽、赣州同样也是人口高度外流的城市，排名全国净流出人口最多的城市第11和25，并且菏泽还面临着超全国水平的人口老龄化问题。
那么这些城市推出利好政策，希望吸引更多的年轻人前来买房定居也很好理解了。
这些城市希望用利好解决原本市场需求不足的问题，但并没有足够的人口支撑房价大涨。
不出房叔所料，又有人下场忽悠大伙儿买房了。
对于那些首付降到了20%的城市的刚需客来说，房叔建议您谨慎对待这个利好。
首付下降确实是提早上车的机会，但是提醒您一句，差的那10%您是要连本带利还上的。
咱就拿重庆来说，近20周成交均价14418，咱假设您买一套100平的房子，总价144万，最新利率5.4%。
那么首付20%的情况下您的还款情况是这样的：
如果是首付30%，您的还款情况是这样的：
利息总额分别相差了14.71万和11.7万。
20%首付情况下等额本息月还款金额达到了6468元，而2021年重庆就业人员月平均工资为6165元。
假如您凑不够30%的首付，需要降首付才能上车，房叔建议您要考虑一下后续还款能力的问题。
如果是早就看好的房源，那么首付降了能提早上车当然好。
但如果您一听说首付下降，就企图用20%的资金撬动更大的杠杆，为自己未来30年埋下更大的金融风险，那房叔建议您冷静，尤其是考虑到很多行业从业者去年的失业经历。
而对于不在这些已经推出利好政策的城市的买房人，更不能随便听中介忽悠房价要大涨就匆匆忙忙做决策。
后续可能有更多城市会推出利好政策，但正如房叔前面分析的那样，某些城市本身存在人口老龄和外流的问题。
那么长期来说，供大于求导致房价回落可能就是一些区域的共同结局，买房人也应当对此有一个心理准备。
毕竟，2、30年的房贷一旦背上，开工就没有回头箭了，断供万万不可取。
您最近有买房需求吗？这些房贷利好与您有关吗？评论区讨论一下。
