综合了几个平台的数据,虽然有些微的差异,但近期总量达到7万套+
,是铁定的。
那么,成交量是多少呢?
或许难以置信,有关数据显示,近90天里,成交量仅为2000套多一点,成交量仅占挂牌量的3%左右!
还有2个数据,量不大,但信息明显:降价房源有350余套,新增挂牌约600套!
一方面卖不动,一方面还在新增,但降价的房源却很少很少,怎么看西安二手房市场?
在2019年11-12月份,我们提醒:西安二手房从那时开始,在未来一段时间里,既不是卖又不是买的好时机!因为从2019年8月,西安二手房成交价格出现环比涨幅为0后,此后数月,持续出现价格环比下跌:
以国家统计局公布的数据为例,西安二手房成交价格2019年9月环比下降0.6%、10月下降0.7%、11月下降0.8%、12月下降0.6%;2020年1月下降0.2%……
截止目前,西安二手房成交价格已经出现5个月连降,而这还不是终点。虽然2020年1月份降幅收窄,看上去已很微小,但根据当前市场气候看,连降势头必定还将持续!
回顾一下西安二手房的价格是怎么涨起来的,就明白为何西安二手房突然遇冷:1、目前二手房价格比新房没有优势。
经过了2017-2018年的新房价格快速普涨的带动,目前,西安各区二手房的价格已居高不下:
未央3月二手房均价 11892 元/m2雁塔3月二手房均价 15979 元/m2莲湖3月二手房均价 11379元/m2长安3月二手房均价 12166元/m2新城3月二手房均价 11437 元/m2灞桥3月二手房均价 10870元/m2临潼3月二手房均价 8265元/m2看上去目前的价格水平,比各区当前的新房价格要低些,但是二手房的房龄长、结构老化、物业服务水平差等,与新房不可同日而语。
2、购买力受限。
自2019年6月20日,西安限购再度加码之后,新房市场购买力增量锐降,新落户人员入市不如预期那么多,买二手房的更少。
3、二手房存量多为“老、破、小”。
十年前甚至二十年前的房子,建筑形态、户型结构等,设计理念和如今不可同日而语,多数属于“老、破、小”,当时的价格也只是现在新房价格的零头,现在要卖一万多,买家可不傻啊!
实际上,从2019年年初开始,二手房的成交量就是优质二手房在支撑。房龄短、理念新、物业服务好,价格也略低于周边新盘的房源,还有买家。
上述三个因素叠加,当然还有其它因素,西安二手房遇冷,合情合理。
那么,从西安二手房市场目前的窘态,来衡量楼市状态,可行吗,客观吗?
显然不可行、不客观!
1、西安二手房成交量历来就是“鸡肋”。
2016年(含)之前,西安二手房年度成交量约在200万㎡以内,是新房成交量的约15%以下。在年度楼市中,分量可说是微不足道。
只是在2017年,新房价格开始暴涨时期,那是二手房价格还没快速拉涨,还没出现“倒挂”,成交量出现低位“井喷”,年度达到了600万㎡左右。
在2018-2019年,二手房总体价格水平上来后,加上新房的高层房源受限价控价影响,新房和二手房价格差异不大,甚至还低,二手房市场就开始回归原形。
2、西安目前还是新房为绝对主力。
西安市场有个与众不同的现象,外地一般是越是城市中心,房价越高越坚挺。而西安越是靠近钟楼(西安城中心),比如在内城里甚至1.5环里,看上去是城市核心,但因建成期早,房子老,价值反而弱。
因为西安城市价值主要看新区,曲江、高新、浐灞、经开……这些都是公认的价值突出的新城区。这里的新房价格高,二手次新房价值高,是必然的。
那么,未来西安二手房有没有机会?
有,也许就在今年。
因为现在适合刚需刚改主流需求的新房少了,新房价格更高了,当次新二手房价格适度控制,比如略低于楼盘所在区域的新房价格;“老、破、小”之类,根据价值定价,机会就来了!
否则,就要看届时总体的供求关系!
编辑=阳阳 编审=徐红