《财经》新媒体 宋金煜/文 舒志娟/编辑
“购买一套房屋不仅需要耗费多年积蓄，还可能支出大量的时间和经济成本进行维权。”近日，有消费者反映，2019年年底，他以每平方米1.2万多元的价格买下南宁五象澜庭府一套房，但在购房时其被要求交5万元人防车位预约金才能签订购房合同，最终被迫签下20万元购买人防车位的预约确认单。据统计，该项目70多名业主都有此遭遇。
类似的情况并非个案，据天眼查数据显示，截止到2019年底，我国共有约145.8万家房地产企业，其中近15%的房企有法律诉讼记录，仅2019年一年，房地产企业的新增法律诉讼为158.13万条。其中，质量安全、物业服务、买卖合同类诉讼案件居多。而在众多房产维权案例中，不仅涉及地方小开发商，不少TOP100上市房企如金地、绿地、世茂、阳光城等也在列。
尽管面临强监管以及高额处罚，但是房产维权案件、法律纠纷问题依然频出。其中不乏开发商高周转下压缩施工时间及工程管控能力落后的原因。同时，由于不少地块限价，开发商为获取更多的利润压缩成本，违规售房。如何在品质、口碑与利润之间取得平衡，成为开发商可持续发展路上亟需解决的问题。
房企套路深 去年新增诉讼超150万条
房地产行业规模化扩张在持续演进，这个过程中也暴露出一些问题。近日，根据长春、南宁等城市相关部门公布的数据显示，2019年商品房群体性投诉增多。
在投诉纠纷方面，据天眼查统计，仅2019年一年，房地产行业的新增法律诉讼、失信违法、被执行人、经营异常、行政处罚、严重违法等司法和经营风险条数分别为1581266条、69816条、352600条、123272条、14222条、13842条。
从用户爆料的购房被坑经历中，除了质量问题外，房地产行业还存在诸多“套路”，例如虚假宣传、承诺不兑现、退房难、变相涨价等问题。
《财经》新媒体记者注意到，在众多维权案例中，不仅涉及地方小开发商，不少TOP100上市房企也在被维权名单中，并且被不少城市列为消费维权典型案例。
3月12日，在南宁市房地产行业行政约谈会上，南宁市12315中心主任陈敏提及，近年来，南宁一些热门楼盘、“楼王”以及热销楼层、户型供不应求，有的开发商为了利益最大化，采取了强制捆绑销售车位的手段，侵犯了消费者的公平交易权，如南宁五象澜庭府楼盘就引起消费者大量集中的投诉。公开资料显示，南宁五象澜庭府是由世茂、阳光城以及二次赴港上市的大唐地产联合开发。
除了世茂、阳光城外，在各省市披露的2019年典型维权案例中，南昌绿地儒乐星镇、东莞金地风华公馆分别被消费者投诉存在收取购房诚意金拒绝退款、未履行认购书退定的问题。而就在2019年12月，由金地、中梁两家房企在浙江义乌联合开发的“西江雅苑”项目因存在严重质量问题被央视曝光。
“近两年，房企虚假宣传、霸王条款以及房屋质量问题成为消费者维权的重头戏。”易居研究院智库中心研究总监严跃进表示，房子为大宗商品，对有置业需求的人来说，即使看到政策利好也不能盲目扎堆入市，需要理性评估购房能力。因此，购房者在买房前，要对房企实力和项目可能存在的质量问题进行风险评估。
多位律师建议，若出现购房纠纷，购房者可采取与开发商协商、请求消协协助调解、向有关行政主管部门投诉或进行法律诉讼。
北京盈科(上海)律师事务所全球合伙人郭韧告诉《财经》新媒体记者，购房者首先要考察开发商资质，必要时可登录天眼查、中国裁判文书网等查询以往企业涉诉案例；其次，保留项目宣传册、与售楼人员的通话和文字记录等资料，若开发商虚假宣传上述资料可作为凭证；再次，签订购房合同时，仔细阅读各条款，确认无误签字后留存备用，可作为合同诉讼凭证。
多地加强监管力度 房企应守住“底线”
事实上，面对房企层出不穷的违规销售“招数”，各地政策监管也在升级。2019年1月，三亚市住房和城乡建设局发布的一则通知显示，对于违规房企采取不再核发新的预售许可证、列入市诚信体系“黑名单”等处罚；2019年7月，银川43家房企涉虚假宣传被约谈，银川市场监管局要求对于拒不整改的企业一经查实，将顶格严厉处罚。
除加强监管外，各地政府还鼓励消费者参与其中。2019年9月，阜阳市严厉查处虚假违法广告，鼓励广大市民积极参与发现举报违法违规广告线索。同月，呼和浩特市市场监督管理局以及多部门联合开展房地产虚假违法广告专项整治。
在严格监督下，不少房企受到了处罚。2019年，永嘉万新恒锦置业有限公司因使用“顶级”、“世界级”等广告用语以及对其待售的特惠房进行标价被处罚近37万元；因未取得预售许可证擅自卖房，绿地合肥项目被处罚通报，陕西煤田地质置业发展有限公司、西安中铁联盈置业有限公司被分别处罚103万元、149万元。
令人不解的是，在强监管以及面临高额处罚面前，房产维权案件、法律纠纷却依然难减少。中原地产首席分析师张大伟认为，部分房屋是由高周转企业快速盖的，从概率角度看，各种质量问题的爆发概率会越来越高。同时，由于不少地块限价，开发商的利润被压得很低。为获取更多的利润，开发商压缩成本，违规售房。
此外，因商品住房实行预售制度引发的合同纠纷、延期交房、配套设施不落实、违规销售甚至开发商收钱跑路等一系列问题，也成为房地产投诉和纠纷的最主要因素。虽然预售制加快了房地产开发项目的资金周转，但带来的影响是房屋质量难以保证、烂尾风险无法规避。为从根本上杜绝因预售制度带来的系列问题，2020年3月7日，海南省取消商品房预售制度。
“通过现房销售的模式可防范烂尾楼的出现，但对于开发商来说，资金约束性更大，投资拿地等也会更加理性。”严跃进表示，而在全国推广现房销售仍具多重困难之时，针对目前消费者维权的重点问题，房企应该设置项目质量安全的“底线”，加强工程监管，并在内部考核、技术以及团队配置层面下功夫。另外，除了在内部加强管理外，在外部也要利用创新模式约束自己。
受疫情影响，2月楼市业绩受到巨大冲击。克而瑞研报指出，由于新冠肺炎疫情的爆发使房地产市场供需两端受到冲击，未来，房企投资开发、销售、回款等诸方面将面临严峻考验，业主对居住品质和服务的追求也会不断挤压大量提供低竞争力企业的生存空间，这将带来行业集中度的进一步提升。
