来源：上海证券报
◎记者 张琼斯 ◎编辑 陈羽
金融支持房地产行业风险出清力度加码。继中国东方发行100亿元金融债券用于房地产行业纾困化险后，又一家全国性资产管理公司（AMC）及时出手。
中国长城3月14日透露，已获批发行100亿元金融债券，募集资金将主要用于房地产行业风险化解。公司称，本次发行有利于为实体企业纾困化险、促进房地产行业良性循环提供长期限、低成本资金。
分析人士认为，此类债券的发行是促进房地产市场平稳发展的重要抓手，有利于改变当前房地产投资过快下行的局面，也有利于促进房地产金融市场保持稳定。
加速房地产行业风险出清
此前，金融管理部门召集多家全国性AMC，研究AMC按市场化、法治化原则，参与风险房地产企业的资产处置、项目并购及相关金融中介服务。
由于AMC在不良资产处置、项目并购等领域拥有丰富经验，市场期待其入局将加速房地产企业资产处置进度，促进风险化解和市场出清。
中国长城称，募集资金将主要用于重点房地产企业优质项目的风险化解及处置、房地产行业纾困等相关不良资产主业等。中国东方此前的募集资金用途与之类似。
除了AMC，商业银行也以项目并购为抓手，支持房地产行业纾困化险。浦发银行发行50亿元规模的2022年第一期金融债券（品种二），募集资金将用于房地产项目并购贷款投放。另据上海证券报记者统计，广发银行、平安银行、兴业银行等银行机构也有房地产并购主题债券的发行计划，规模为50亿至100亿元不等。
多家银行已向房地产企业释出并购融资额度。比如，招商银行分别与碧桂园、美的置业、大悦城控股、华润置地及所属万象生活签署并购融资战略合作协议，分别给予上述企业150亿元、60亿元、100亿元、200亿元、30亿元并购融资额度。
“金融机构纾困债的核心是以该金融机构的信用评级结果为发债依据，并将募集资金专项用于重点房地产企业优质项目的风险化解及处置。”中国银行研究院主管级高级研究员李佩珈认为，这样做有两方面好处：一是有利于扩大资金来源，帮助房地产企业缓解资金紧张局面；二是有利于提高问题房地产企业的市场化处置能力。
李佩珈说，金融机构纾困债以金融机构的高信用评级为背书，能以较低的价格融到资金并专项用于房地产相关优质项目，有利于扩大房地产企业资金来源，为房地产企业在建项目的平稳推进创造条件。此外，个别企业若仅依靠自身的资产变卖，难以实现债务化解。AMC等专业机构介入，有利于扩大房地产不良资产重组的资金来源，提高市场化、专业化处置能力，为房地产企业债务顺利重组创造条件。
“目前来看，无论是金融机构还是房企，都对并购融资表现出较高关注度，各类并购融资金融服务已陆续推出，并在业内逐渐推广。”东方金诚首席宏观分析师王青认为，并购贷款暂不纳入房地产贷款集中管理及三条红线指标，是银行及房企对并购债产生热情的一个主要动力，对纾解房地产行业融资困境具有较强的政策信号意义。
有利于房地产市场平稳发展
王青认为，上述举措的作用也存在一定限制，目前总体仍处于“试水”阶段。根据《关于做好重点房地产企业风险处置项目并购金融服务的通知》要求，“并购项目”应为“优质项目”，意在盘活出险企业优质资产，而非对出险企业全面托底。“优质项目”这一前提点明了资产处置特征，即只有持有优质项目的风险房企，才有望通过并购融资缓解短期流动性紧张的局面。
此外，并购债的广泛推行仍依赖行业基本面的改善。王青表示，在房地产行业下行周期的背景下，市场主体风险偏好普遍降低，对项目的安全性提出更高要求，所谓“优质项目”难免受到行业整体环境拖累，市场并购意愿下降。随着行业环境回暖，房企对并购融资的热情势必会有所提升，政策会发挥出更大作用。
“总体看，上述房地产定向纾困债的发行是促进房地产市场平稳发展的重要抓手，有利于改变当前房地产投资过快下行的风险，也有利于促进房地产金融市场保持稳定，避免形成更大的债务传染效应。”李佩珈表示。
金融纾困力度还有增加空间
金融支持房地产行业纾困化险是否将进一步加大力度、加快节奏？
王青表示，当前房地产金融环境已明显回暖。“因城施策”背景下，更多城市正在采取鼓励购房、放松限购等措施。但截至目前，高频数据显示楼市整体仍处于维稳阶段。
近期部分头部和中型房企债券价格时有剧烈波动。王青认为，这意味着房企信用风险仍未出清。从这个角度看，为避免房企信用风险扩大，金融纾困房企的必要性进一步增大。
“接下来的重点是推出更多有助于楼市回暖和房地产行业良性循环的政策组合，加大执行力度。”王青认为，核心是将居民房贷利率适度下调，同时各地将根据自身情况合理放松各类行政性调控措施，推动楼市在年中前后实现回暖，这是遏制房企风险无序暴露的根本。在这个过程中，监管部门或引导银行适度提升风险偏好，推动并购债发行放量，并加大行业并购融资授信额度，最终促成更多并购项目落地。
李佩珈认为，当前，房地产市场还没有企稳，特别是当前预期不强，房地产需求有收缩迹象，或对房地产企业债务形成拖累。
“未来，既要防止房地产市场投机炒作风再起，又要防止房地产投资过快下行。”李佩珈表示，房地产金融纾困债市场化程度高、专业性强，未来应进一步加大其发行力度，以帮助个别重点企业实现自救和债务重组。
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