4月12日，重庆交通开投集团（下属公交集团、轨道集团、枢纽集团、铁路集团四家市属国有骨干子企业），与龙湖集团签署了战略合作协议。
值得注意的是，双方的战略合作，级别非常之高。重庆交开投党委书记、董事长李方宇带队总经理吴家宏，副总经理郝满炉出席沟通会及签约仪式；龙湖这边，集团CEO邵明晓，携集团总规划师、TOD事业部总经理胡剑，以及重庆公司总经理高巍出席仪式。
沟通会上，双方表示：“将加快合作的进度，在沟通机制、合作水平、合作规模以及合作范围上，突出重点，务求实效”。
速晨君的理解是，这绝对不是一次形式上的战略合作，“快、畅、大、多、重、实”这几个关键词，可以预见，双方或将很快有大规模的落地合作。
01 万亿级蓝海市场
早在两年前，上海易居房地产研究院与西南交通大学（上海）TOD研究中心发布的报告显示，根据中国城市轨道交通发展规划测算，未来3年~5年，全国城市轨道交通车辆基地上盖开发将带来约2.4亿平方米发展空间，市场规模将达到5万亿元。
同样，明源地产相关研究数据显示，我国已运营及在建部分的轨交线路所对应的TOD市场规模，保守估计达5万亿元。
而在重庆，为了更好地推进TOD综合开发，重庆正全力推进轨道交通成网计划实施，目前已运营通车370公里、在建263公里。依托TOD项目，重庆将打造轨道养老公寓、轨道人才公寓、轨道幼儿园、轨道商业服务、轨道文化生活服务等产品，形成独特的轨道交通品牌内涵。
业内人士预计，这种通过政府与企业专业分工合作，提升土地使用效率、提升城市运营效率，从而提高资产价值，给城市居民带来便捷和幸福生活的多赢模式，将成为头部房地产企业一条越跑越宽的赛道。
02 为什么是龙湖？
TOD模式在国内属于较为前沿的规划理念，以TOD模式开发城市综合体项目的过程，如同打造一座迷你城市，涉及商业地产、产城办公、酒店、公共服务、休闲绿化以及住宅地产等多个业态与轨道交通的融合。这种“轨道+物业”的开发模式，在为轨道交通建设提供一种可持续发展模式的同时，也将助推整个片区的发展。
对于房地产企业而言，TOD项目意味着更广阔的市场空间、更优越的地理位置、更庞大的建筑体量。但是，操盘这类项目，对房地产企业多业态开发能力、组织能力、持续运营能力的要求之高不言而喻。
不同于住宅项目的线性开发模式，TOD项目需配置大量自持的商业、产业及公共服务业态，因此投资额庞大、开发周期长、自持体量大，除开发运营经验外，资金是对企业开发TOD项目的最大考验。
通常，自持TOD商业综合体项目固定资产回报率在6%~7%左右，对房地产企业来讲，只有综合融资成本小于6%，才具备足够的实力和耐力操盘这类大体量的项目。在项目实际落地过程中，只有融资成本低、资金实力雄厚、持续运营能力强的房地产企业，才能够稳中求胜。
根据龙湖3月26日发布的2020全年业绩显示：在手现金778.3亿元，平均借贷成本4.39%。
龙湖集团总规划师胡剑表示：
“每个大型综合体，都会沉淀数十亿元乃至百亿元的资金。当综合体的所有方资金成本能够长期低于5%，就可以形成‘投、建、管、融’的良性循环，所以龙湖集团有实力投资回报期很长的TOD项目。”
03 行业竞争的队形与阵容正在拉开
西南交通大学（上海）TOD研究中心主任朱晓兵说，在国内开发TOD项目，需要从以下几个方面“根除病灶”：顶层设计；明确的TOD责任主体；明确且适当的反哺目标；匹配的工作机制与工作流程；有针对性的前期系统研究方法；合理、有序的工作推进方法；遵循市场原则的开发策略；合作共赢的开发模式。
TOD领域是波涛汹涌的蓝海，只有综合实力足够强劲的企业，才能在其中畅游。随着时间推移，行业竞争的队形与阵容正在逐渐拉开。
2020年9月29日，由中国城市公共交通协会和中国房地产业协会共同组织编制的《城市轨道TOD综合开发项目通用技术规范》（以下简称“《规范》”）、《城市轨道TOD综合开发项目评价标准》以下简称“《标准》”）正式发布，这也是中国首个TOD标准，填补了国内TOD领域团体标准的空白。
《规范》参照既有标准和规范，借鉴国内外相关经验，广泛征求各有关方面意见，从项目选址、功能布局、交通接驳、空间塑造、运营管理、信息科技与技术创新六个方面，提出了城市轨道TOD综合项目规划设计原则、系统控制指标、各要素技术指引；《标准》以公共交通支撑和引导城市发展（TOD）为原则，从项目选址、功能布局、交通接驳、空间塑造、运营管理与技术创新六个方面，对城市轨道站点周边的开发项目进行综合测评。
值得关注的是，此次编制组成员包括华为、龙湖集团、戴德梁行、宇恒可持续交通研究中心等业内知名龙头企业及专业机构。
龙湖集团CEO邵明晓在2020年的中期业绩会上曾表示：“龙湖集团在TOD项目的选址、项目获取以及建造和运营方面，已经组建了一个非常强的团队，也积累了很多的经验，在TOD项目方面，具有一定优势。”
龙湖作为中国房地产100强企业，在TOD开发方面，龙湖还是国家标准的参与制定者，也是参与的唯一一家房产地企业。所谓“三流企业做销售，二流企业做产品，一流企业做标准”，从这个意义上来讲，在万亿级的TOD赛道上，行业的队伍和阵容，已经拉开。
04 重庆TOD东风起
关于TOD的规范和标准发布后，全国的TOD势必进入一个加速度。
而值得一提的是，就在重庆交开投与龙湖签署战略合作协议前的4月8日，重庆出台了《主城都市区城市轨道交通TOD综合开发专项规划》(以下简称《专项规划》)，着力打造TOD15分钟步行生活圈和30分钟换乘通勤圈。
而在2020年的11月2日，重庆印发 《关于推进主城都市区城市轨道交通区域综合开发的实施意见（试行）》【渝发改交通〔2020〕1664号】，明确了设立城市轨道交通综合开发领导小组，由市政府常务副市长任组长，分管副市长任副组长。
在意见当中，明确了重庆交通开投集团为城市轨道交通综合开发的一级开发主体，并可采取PPP等模式引入社会投资人。轨交站场范围外的综合开发用地，交开投集团可通过市场化方式参与二级开发……
这个想象空间，简直太大。
就在4月13日，重庆交通开投集团发布消息，经过专家组评审，包括微电园TOD示范站，赖家桥TOD示范站，磁器口TOD示范站，马家岩TOD示范站的，首批征集的轨道线路4个TOD城市示范站城市设计初步方案出炉……
目前，位于重庆的中国首个高铁TOD站城一体化项目龙湖光年，已于2020年底正式投用。随着此次重庆交通开投集团与龙湖集团签署战略合作协议，作为战略合作伙伴的龙湖，在重庆TOD东风中，能起到多“快、畅、大、多、重、实”的贡献，值得期待。
