□每经特约评论员 尹中立（荣盛发展首席经济学家、中国社会科学院房地产金融研究中心主任）
2021 年以来，楼市政策不断收紧。3 月 26 日，中国银保监会办公厅、住房和城乡建设部办公厅、中国人民银行办公厅联合发布《关于防止经营用途贷款违规流入房地产领域的通知》，要求银行业金融机构进一步强化审慎合规经营，严防经营用途贷款违规流入房地产领域。
回顾 2020 年的房地产市场的表现应该是超预期的，年初的新冠疫情让市场暂时冻结，房地产市场曾经一度受到较大冲击，但全年的数据（新房销售面积和金额）却再创新高。
每经记者 王佳飞 摄
展望 2021 年，笔者认为维持房地产市场整体平稳运行是大概率事件，但市场的分化或许仍将继续。在金融监管政策影响下，房企的经营行为可能会受到影响。2021 年可能会出现以下五大趋势：
趋势一：市场分化会继续
2020 年房地产的最明显的特征是分化，主要表现在：不同城市之间的市场出现明显分化，总体来说一线城市价升量增，而三四线城市则相反；在同一个城市内部也出现分化，核心地带的住宅涨幅明显大于外围地带；从成交户型看，同样出现分化，大户型的成交增速明显高于小户型的增速；租金与房价之间的分化，总体来说租金是下降的，但房价却是上涨的。反差最强烈的是深圳，2020 年二手房价格大涨超过二成，但租金却下降 4% 左右。
笔者认为，房地产市场出现分化的主要原因有以下几方面：
一是过去几年房地产调控政策对一线城市采取严控房价的策略，经过几年的累计，购买力增加。对于三四线城市则实施 " 去库存 " 策略，以棚户区改造为代表的政策措施有力地刺激了三四线城市的房地产市场，随着棚改政策的退出，这些三四线城市的购买力不济是预料之中的。
二是由于疫情的影响，海外留学的高端人才回流加速，带动了资金流的回流，这些高端人才主要流向一线城市。
三是宽松的宏观政策的主要受益者是高净值人群，他们的财富快速增加，这是高端物业的需求增速快于一般住宅的主要原因。
假如国内外疫情蔓延在 2021 年仍然难以得到控制，则上述趋势仍将继续。反之，如果疫情快速得到有效控制，货币政策回归中性，上述因素就逐渐弱化，市场的分化现象也将消失。
趋势二：房地产业进入低增长时代
随着土地红利、刚需红利、金融红利的消失，房地产行业全面进入低增长、低利润的时代。据克而瑞统计，2020 年部分规模上市房企的全口径业绩增速从 2019 年的约 19% 放缓至约 11.2%。45 家企业中，28 家房企增速有明显放缓，5 家房企业绩转向负增长。该趋势估计在今年将继续维持并强化。
2020 年出台的 " 三道红线 " 针对的是房地产开发企业的 " 三高 " 经营模式，迫使企业降低财务杠杆率。此政策一旦全面实施，整个房地产行业的平均杠杆率将会出现明显下降，按照总资产负债率 70% 来计算，行业的总杠杆就限制在了 3.3 倍。
控制了财务杠杆也就限制了盈利能力。对于单个企业来说，负债扩张的最快速度就是 15%，不可能出现过去 50% 以上（个别企业甚至出现连年翻番）的年增长速度。因此，从净利润率的角度看，要实现类似过去十几年动辄 30% 甚至更高的净利润率就有些困难了。甚至不排除将出现业绩负增长的企业。
整体来看，2021 年开发商的重点会是去库存、去杠杆。一方面，融资新规影响房企投资意愿，拿地减少。另一方面，2021 年房企到期债务同比增长 36%，加上 " 三道红线 " 影响，房企现金流处于非常紧张的状态，需要加速回款，缓解现金流压力。过去房价地价单边上涨的时候，大家都不觉得库存是个问题，土地储备持有时间越久，房价上涨了，利润更高，但是未来库存是一个大问题，房企要改善资产负债表，最好的办法是把库存变成现金，尽量追求零库存。
由于头部企业得到的监管更多，去杠杆的压力增加，增长会明显放缓，因此行业前 10 或前 5 企业的市场集中度将出现一定程度的下降。
趋势三：房企开启多元化经营时代
专业化经营曾经是万科获得市场认可的关键理念，但此一时，彼一时。当年很少有行业的盈利水平能获得超过房地产开发，随着房地产行业盈利水平向社会平均利润率回归，房地产开发企业围绕主业进行多元化经营的现象将逐渐增加。
具体来看，笔者认为地产多元化，可能会有以下方向：
一是从主业出发，围绕上下游业务进行扩展。居住服务类是重要投资方向之一，包括房地产经纪行业、物业、文旅、长租、联合办公、智能家居、装修装饰，等等。
二是跳出主业，跨行业发展。机器人、汽车、农业、体育、文化、生命科学，就属于这一类。这一类发展的机会，在于技术进步、消费升级，技术进步可以诞生全新的产品，消费升级可以诞生全新的市场，对于新进企业和资本来说，这就是机会。
趋势四：数字科技转型
未来会是一个数字化的时代。去年，受到疫情影响，很多房企开始重视营销数字化，而贝壳于 2020 年在美国股票市场上市，当前的市值远超过万科，让很多房企看到了地产数字化巨大的想象空间。预计今年，会有越来越多头部房企布局数字科技领域。
企业做数字化转型，有四个主要目的：一是能促进管理提效，管理效率能提高很多；二是要做到业务赋能；三是要辅助决策；四是使房企的营业模式发生颠覆性的变化。
科技在地产行业的应用也会越来越深入，甚至会成为房企核心竞争力之一。
趋势五：市值和信用管理将受重视
过去，房地产开发企业非常关注市场销售的规模排名，因为有了市场规模地位就可以获得充分的金融支持。但随着 " 三道红线 " 监管指标的实施，这样的秩序可能会发生改变。金融机构从重视开发企业的规模转变为关注其财务质量，由此导致房企的关注焦点也会出现变化，规模不再是十分重要的指标。
从过去几年的排名看，TOP100 的榜单似乎在逐渐稳定下来，TOP10 只 1~2 个位次会变动，TOP20 的新面孔变动率也在 20% 以内。但随着 " 三道红线 " 的实施，房地产行业的江湖座次可能要重新排序。
开发企业的信用风险的管理将愈发重要。2020 年债券市场的违约案例快速增加，地产行业的违约案例最受关注。以往的金融机构对于开发企业的信用风险并没有进行科学的评估能力，他们评判企业风险的主要因素往往是规模，只要规模比较大的房地产开发企业就可以容易获得金融机构的信任。随着规模较大的房地产开发企业违约案例的出现，加上监管者出台一系列指标要求，金融机构对房地产开发企业的信用风险评估必将越来越精细化，倒逼房地产开发企业充分重视自身的信用风险管理。
资本市场日益成为机构主导的时代，相对于房地产开发规模而言，市值管理更加重要，如果不重视市值管理，公司就会越来越被边缘化。因此，如何与机构投资者继续沟通？如何完善公司治理制度？将成为上市公司日常管理工作中的重要课题。
每日经济新闻
