随着全国各地疫情防控形势逐渐好转，在2月份下旬，多地售楼处陆续开放，据了解，目前广州、佛山、南京、成都、杭州等城市逐渐开放了售楼处。
从各级城市房价涨跌变化趋势来看，一线城市因疫情期间结构性变化而造成价格上涨且涨幅明显，其中深圳继续领涨，北京均价迎来7字头；二线城市、其他城市价格整体均略有上涨，其中南京、杭州、武汉等城市房价跌幅明显。
就昨天，招商在太子湾的公寓湾玺推出104套公寓，总价2000万元起步、最高超过5000万元，该项目可以说是豪宅项目，当晚销控表即显示全部售罄。在售楼现场，购房者带口罩抢房，成为深圳楼市的一道奇观。70套公寓当天售罄，中介朋友圈刷屏，又成功登上了深圳乃至全国的头条。
招商太子湾半径20公里范围内，有两大国际机场
该项目位于太子湾，离海距离很近，纵观该项目周边的房价已达到每平方米约15万至20万以上，而作为新房的湾玺单价每平方米8.7万元，均价为每平方米约11万元，价格出现明显倒挂。
整个太子湾区域由招商蛇口打造，总占地面积69.76万㎡
但该项目是公寓，实用率仅为65%，40年产权，无学位，也无花园，未来一旦进入二手房市场易滞销，短期升值空间有限，所以湾玺才会有此定价，且在疫情期间，此定价并不便宜。
招商蛇口太子湾于去年11月获批新品预售许可证，备案房源位于太子湾云玺大厦T7和T8栋，共225套，涵盖商业和商务公寓两种类型产品。太子湾是前海与蛇口连接地，政府投入重资打造，也是深圳的重要窗口。
其中，158套为商务公寓，户型建面约232㎡-406㎡，此次拿出来销售的为104套，单价区间在每平方米8.7万元-13.5万元，总价区间在每套2133-5479万元。
项目热卖主要原因：启动渠道营销高佣金
招商此次启动了二三级联动的渠道营销模式，给中介3%的高佣金是主要原因，促使合作的中介机构都非常卖力，继而此前半年该项目都在深圳开启了刷屏模式，几乎做到了人尽皆知。来感受一下，来之朋友圈的高佣金吧！
据了解，此次开发商和中原地产、美联、Q房及链家这几家中介机构进行了合作，按佣金为3%粗略估算，中介机构卖出一套的最低佣金64万，最高的一套则可拿到165万元佣金。
稍微留心一下去年开盘的N1、N2两栋的发售价格，你会发现，价格相差不大，去年3月被秒光的20套公寓，单价区间也是8.5—11w左右，均价10w左右，因为面积不同，总价区间2600w—4000w不等。
相隔一年，开发商两次推盘，价格相差不大，大家怎么看？尤其是去年抢房的老业主怎么看？
从产品上简单来看，这次新推的N3栋朝向有西南和东南两种，东南看海的景观面肯定好过N1 N2栋的西南看海，所以这次的N3栋产品比之前的产品略好，肯定也要卖得贵一些，所以这次的均价11w应该可以等同于去年的均价10w。
公寓不是住宅，这是一个房产投资中最基础、也是时刻都要警醒的一点。比如产权性质、年限，银行贷款等方面差别巨大，虽说现在一些公寓也可以通燃气、可以申请学位（有限制条件），外行看来，貌似与住宅区别也不大。
公寓有真公寓和假公寓之别，湾玺虽说是真公寓，但是也要执行深圳18年731调控政策中的公寓五年限售规定，也不能用公司名义购买，湾玺2021年12月交楼，交楼之后1年之内办房产证，再加5年限售，能够交易至少要到2027年。
2027年湾玺能卖多少钱？供楼成本有多少？下家是全款还是贷款，贷款的话，首付多少？贷款金额多少？
所以，买湾玺到底是自住，还是投资？这些都是下手之前要考虑清楚的。
小编为大家拍摄的现场照片，以供大家参考。
小编为大家整理的户型图照片，以供大家参考。
楼市是一个巨大的市场，开发商作为楼市中掌握着巨额资金和各种信息和资源的重要角色，其任何定价肯定都是经过深思熟虑的。
最简单的逻辑，俗话说买的没有卖的精，我绝对相信湾玺的价格就是市场价，现在的限价政策也早已不像前年华润城三期开盘时候那样，湾玺还是不限购不限价的公寓，开发商没有必要大幅让价。
太子湾的地段，开发商的规划和宣传绝对都是高大上，但是我相信除了老蛇口，对于绝大多数深圳人来说，主观上都是会觉得远和偏的。
开发商新房定价不可能像二手房那样随心所欲，而且招商这种国企肯定是要有社会责任和担当的，现在又是Q1季报冲刺的时间，虽说今年的疫情影响这么大，但是上市公司还是要追求报表，所以适当让利冲下业绩的可能性也是有的。
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