律师建议，在疫情之下，买家除了积极卖房，最好的解决办法是与卖家通过协商，商定双方都能接受的支付首付款的期限。
苏溪千算万算，也没有算到突如其来的新冠肺炎疫情，让她的连环购房计划遭遇不测。已签完购房合同的苏溪，自家的老房子一时无法出手，几百万元的首付款没有着落。虽然同样是连环单的卖家同意苏溪延期一个月支付首付款，但面对疫情中处于观望期的市场，苏溪能否快速脱手？即便脱手又怎能保证价格不打折扣？
而在律师看来，因受到疫情的影响，以原有房产卖不掉为由主张解除合同，并不是一个十分充足的理由，但会降低违约责任。疫情下，期待市场恢复，让在途连环单继续进行下去的也不止苏溪一人。
“先买后卖”连环单受挫，老房子卖不掉凑不够首付
在房地产交易的连环单中分为“先卖后买”和“先买后卖”两种。如果是“先卖后买”还不至于让苏溪如此焦虑，问题是苏溪签完买房合同后，自家的老房子一时卖不掉，影响她支付首付款。
苏溪受周边朋友的影响，认为抢占学区名额要趁早，于是在孩子才一岁时，就打定主意要买套学区房。2019年11月，她看中了北京德胜门区域的一套学区房，总价700多万元。
这套学区房对于苏溪来说属于二套房，为此她要支付8成首付，近600万元。因为关注买房卖房，苏溪对近几年的房地产行情也是略知一二。去年年底市场行情不太好，可是每年春节之后，都会经历一轮“小阳春”。于是，她想：与其在年底卖房，不如等到开春后卖个好价。
为此，苏溪为那套学区房预交了50万元的首付，以及12万元的中介费后，约定5月底付余下的首付。可是，她万万没有想到，新冠肺炎疫情来袭。
春节后，迟迟没有人看房，苏溪给中介公司的经纪人打电话，可是经纪人还在湖北黄岗，身在疫情较为严重的地区，一时无法返京。
苏溪一想到5月底到期的几百万元首付，心急如焚。如果老房子卖不掉，即使东拼西凑也是凑不够那么多首付的。苏溪后悔当初“先买后卖”了。
事实上，目前不少在途的房产交易都受到疫情的影响，除了连环交易之外，还有签约流程没有走完的交易。
新京报记者从链家地产相关负责人处了解到，这均属于不可抗力，目前链家地产的解决办法是根据合同的情况，与买卖双方协商找到最佳的解决方案。自春节之后，这类在途单已处理了90%以上。
协商延期支付首付，加紧卖房意味折价
截至发稿时，新京报记者从苏溪那里了解到，目前经纪人通过与卖家协调，给出了一个延期的结果。但最多只能延迟1个月，即首付由5月底延至6月底，但是作为补偿，苏溪要拿出1万元为卖家支付该月房租。
苏溪表示能理解卖家的难处，毕竟对方跟自己一样是“连环单”，也面临交首付，而且6月底也是卖家交首付的期限。“虽然眼前看房的人还不多，但是6月底交首付，要比5月底强一些了”苏溪如是说。
苏溪稍微喘口气后，觉得眼前能做的就是加紧把老房子卖了。近日，有一个计划买房的人与她联系，但是价格压得太低了，苏溪在卖和不卖间犹豫。
事实上，意外降临的疫情给开年后的房地产市场带来影响不言而喻。据贝壳研究院发布的《疫情下的住房消费者预期调查》显示，虽然消费者的最终购房意愿并没有受到较大冲击，但是绝大部分有购房计划的消费者推迟或观望，近7成购房者表示，会把购房计划推迟6个月，而推迟1-3个月的人比例最高。
值得关注的是，多数推迟购房计划的购房者，预计后期价格将小幅下跌或平稳。上述调查显示，43.9%的受访者认为房价会小幅下跌，27.6%的受访者认为房价会保持稳定。
在这样的市场形势下，苏溪的房子如果要加紧卖，意味要折价，如果不卖房子，则会影响将要支付的首付。而取消合同也不是苏溪的本意，毕竟这是经过她千挑万选的房子。
律师：购房合同难无责取消，但会降低违约责任
对于苏溪目前的窘境，上海赵洪升律师事务所主任赵洪升认为，新冠肺炎疫情之后，对房产交易的系列影响开始反映出来了。最好的解决办法是买卖双方通过协商，商定都能接受的支付首付款的期限。
赵洪升表示，从目前来看，多数交易还没有到达之前约定的付款时间，如果疫情一直影响交易，那么苏溪可以主张不可抗力。但是建议她还是要多想办法，争取通过网络看房、网络签约等方式解决。从目前来看，现在的购房合同达不到取消的情况，只能是延期付首付。
“如果目前苏溪不抓紧解决，估计将来她以不可抗力去主张的时候，在法院层面顶多算‘情势变更’，部分降低她的违约责任，最后也只能是延期付款。”赵洪升如此表示。
北京市东元律师事务所律师孔磊也认为，苏溪的情况比较微妙，建议能履约的话最好坚持履约。在疫情之下，以原有的房产卖不掉为由主张解除合同，并不是一个十分充足的理由。
孔磊表示，因为疫情并不代表原有的房屋卖不掉，只是代表原有的房屋可能要降价出售。疫情是不可抗力，这个基本上已经形成定论，但合同是否能适用不可抗力，还要根据合同的具体情形进行个案判断。
而在贝壳研究院分析人士看来，购房需求并没有因为疫情而减少多少，但是市场陷入3-6个月的观望期是在所难免。
目前，不仅购房者观望，大部分业主也因为市场不明朗而暂停挂牌，不会出现大量降价抛售的情况。苏溪说，如果不是因为要在一定期限内支付首付，自己也会选择暂停挂牌，但是这单在途的“先买后卖”连环单，却不容自己这样选择。
新京报记者 袁秀丽
编辑 武新 校对 危卓
