取消预售!海南首推现房销售制度

疫情来袭成为部分地方政府对房地产调控进行适度放松，但海南却反其道而行之，选择升级房地产调控政策。

3月7日晚，海南省委办公厅、省政府办公厅印发了《关于建立房地产市场平稳健康发展城市主体责任制的通知》（以下简称《通知》），提出发展安居型商品住房，以及实行本地居民多套住房限购政策和商品住房现房销售制度等。《通知》明确，即日起，实行新出让土地建设的商品住房，实行现房销售制度。海南也成为全国首个规定全面实行现房销售的省份。预售制取消，改为现房销售，意味着预售部分资金被缩减，房企资金压力变大。这次海南推出的政策有以下三大看点。

1、实行海南本地居民购买多套住房的限购政策

对在海南已拥有2套及以上住房的本省户籍和常住居民家庭（含夫妻双方及未成年子女），停止向其销售安居型商品住房和市场化商品住房。

注意！常住居民家庭含夫妻双方及未成年子女，2套就开始停售！这是海南全域限购政策的又一次强力升级。

2、鼓励发展政策保障性质的安居型商品住房

通过发展安居型商品住房，满足居民家庭基本住房需求。其中，安居型商品住房是海南省参照省外做法、结合海南实际，创新提出的住房类型。安居型商品住房主要面向无房或人均住房面积未达到平均水平的居民家庭销售，限定销售对象、销售价格、套型面积和转让条件，采取政府主导、市场化运作方式建设，具有政策保障性质的商品住房。

3、改革商品住房预售制度，实行现房销售！

自即日起，新出让土地建设的商品住房，实行现房销售制度。按规定，现房销售的房屋应通过竣工验收且供水、供电、燃气、通讯等配套基础设施具备交付使用条件。

海南省自2018年4月22日实施“全域限购”政策以来，房地产调控如雷霆出击，效果也非常显著：

2019年海南省全省房地产开发投资同比下降22.1%，商品房销售面积、销售金额分别下降42.1%、38.8%。

更关键的是：2019年海南省全省生产总值增长5.8%,剔除房地产业后增长6.3%。服务业比重提高0.9个百分点、对经济增长的贡献达75%左右，十二个重点产业对经济增长的贡献率为67.3%。固定资产投资与地区生产总值比例下降12.4个百分点至59.6%。非房地产投资占比58.4%，提高6.9个百分点。

海南省省长曾说：“以壮士断腕的决心减少经济对房地产的依赖”，如今正成为现实，并且证实了不依赖房地产，经济照样可以发展的很好。

现房销售影响的主要是购房者和房企。

对房企：增大资金压力和降低周转率

海南房地产市场研究员罗浩在接受媒体采访时指出，现房销售对房地产开发企业最大的影响是直接导致资金回笼周期延长，资金周转风险增加，从而降低其拿地投资意愿。这也间接打击了土地财政。

中信证券指出，现房销售一方面将增加开发商的资金压力，另一方面将降低开发商的周转率。如果全面实行现房销售，则通过预售款项偿还开发贷和进行后续开发的环节被切断。对地产商而言，建设开发阶段的资金需由自筹资金和外部贷款弥补，且这些款项使用周期均会被拉长至项目完工销售，项目周转率将被迫下降。

有地产业内人士指出，房地产是资金密集型企业，民营与国（央）企融资渠道和成本相差很大。原来民营企业还能靠高周转对冲资金压力，但高周转就牺牲了品质。现房销售下，能低成本融资的将是最终赢家，相比之下民营房企压力会更大。

对购房者：所见即所得

预售制度对购房者来说，其实是违背了“一手交钱一手交货”公平交易原则。

商品房预售制就是卖期房。什么是期房？即尚未建完、不能交付使用的房屋。期房是开发商取得商品房预售许可证开始到取得房地产权证（大产证）止这一段时期的的房屋。取得大产证后就叫现房。

按照商品房预售制，一般购房者从开始签合同买房到最终拿到不动产证收房，往往要用2年甚至更长的时间。

在预售制度下，购房者买房甚至赌上了运气：楼盘不烂尾、交房不延期、装修不减配、用材不偷工减料······

往往，面对开发商种种违背契约精神的做法，购房者维权比登天还难。