你听说过“法拍房”吗？
对于一些地区没有购房资格的人来说
不受限购政策影响的“法拍房”
成为了购房新选择
价格也有一定优势
可是实际生活中
为什么很多人还是不愿购买法拍房呢？
小廖和小英是大学同学，也是一对恋人，毕业后两个人都在一家外贸公司上班。双方父母一直催促两人结婚，小英提出唯一的求就是在成都买套房。但是受成都限购政策的影响，购房只能成为梦想。眼看房价一天天的上涨，两人只能望房兴叹。
在一次和同事的交谈中，小英了解到，购买“法拍房”不受限购政策影响。回家后，小英和小廖赶紧上网查询了法拍房的相关信息，很快就相中了一套正在拍卖的法拍房，房子已抵押给银行，由银行委托法院进行查封拍卖，预估价、起拍价都比较合理。二人在对这套拍卖的房产进行实地勘察后，就开始准备拍房的事项。最终经过法院拍卖，小廖和小英以150万元的成交价获得了这套拍卖的房产，成为了该标的的买受人，他们给法院交纳了后续的房款。
取得房产证后，小廖才发现，他们买的这套房已经被前房主出租给了小赖一家，他们在这里已经住了5年了，当初原房主与小赖签署了一份长达20年的租赁合同，约定租金每月3500元，租金也已经一次性付清，双方还规定了5万元的违约金。
小廖要求小赖一家立即搬走，可小赖表示，“买卖不破租赁”，小廖要么再等15年，要么就一次性支付剩余年限的租金和违约金，否则他们是不会搬走的。
小廖和小张花了150万买房，却无法入住，他们欲哭无泪。难道法拍房对他们来说真的成了一个“坑”？！
四川蓉城律师事务所 曹潇尹
法拍房
法拍房是法院拍卖房产的简称，是指被法院强制执行拍卖的房屋。当债务人无力履行按揭合同或者无法清偿债务时，被债权人经由各种司法程序向法院申请强制执行，将债务人名下房屋拍卖，以拍卖所得价款满足债权。此外，被司法拍卖的房子也属于法拍房。
法拍房确实不受限购政策的影响吗？
各地针对法拍房的政策都有一些不同，部分地区有一定限制，例如北京；不过总体原则法拍房受到的限制比较少。在成都，法拍房是不受户籍、社保等限制，这也就是说：只要你有钱就可以参与竞拍。
购买“法拍房”有哪些注意事项？
01
详细阅读拍卖公告
司法拍卖中会详细的列出“竞买公告”“竞买须知”“标的
物介绍”等拍卖公告，包括房屋的地方、面积、价格、特别说明、拍卖流程等，提醒大家要特别注意标的物的瑕疵，包括物管水电费、租约等。
02
实地看房，租赁及被占有的房子要当心
法拍房想看房可没那么方便，不去实地考察看房，很可能遇到存在建筑瑕疵的房产，而法院对房子的瑕疵是不担责的。去看看，也能了解到这个买卖的房子是不是存在对外出租了或者是被占有的情况。
在法律上“买卖不破租赁”，也就是说这个房子买卖是不影响租赁合约的，如果原房主租给了别人居住或者做生意，你是没有权利赶走租房的人的，只能等合约到期或者赔付对方违约金才可以。如果遇上那种租给品牌店铺和酒店式公寓之类长期租户，那交接、腾退处理起来都很复杂，成本也特别高。
03
是否有能力在竞拍后限定时间内付清全部款项
首先要了解该套房屋是否接受银行贷款，自己是否符合银行贷款的条件等。同时要特别注意，法拍房的税金比较高，而且一般都是由竞拍者全额承担。
什么是“买卖不破租赁”？
买卖不破租赁，即在租赁关系存续期间，即使所有权人将租赁物让与他人，对租赁关系也不产生任何影响，买受人不能以其已成为租赁物的所有人为由否认原租赁关系的存在并要求承租人返还租赁物。
带租约的“法拍房”能不能买？
这个需要具体分析，自身购买该房屋的需求是马上使用，还是进行投资？如果仅为投资，带租约的法拍房往往比较合适，因为这类房屋的价值一般不会很高；如果是马上要实际使用的，那建议一定要谨慎。
买到带租约的“法拍房”
是否一定要履行租约？
不一定。大家应该都听说过“买卖不破租赁”，原则上，新买主需要继续履行租约，但是法律有规定一些突破了“买卖不破租赁”原则的情况，这个具体跟债权的类型、法院查封时间、租客入住时间等等细节都有关。在司法实践中，一些带租约的“法拍房”也能成功收回，并且不需要支付额外费用，有可能租客还要支付给新房东房屋占用费。
如果拍到法拍房后反悔，该怎么办？
一般参与法拍房会交一笔保证金，竞拍成功保证金转为部分购房款，竞拍失败保证金会第一时间退回。如果竞拍成功后后悔了，保证金会被暂时扣住，待下一次拍卖结束后将拍卖的差价以及可能产生的重新评估、竞拍的费用补足后差额部分予以退还。但最后是否还有差额或者差额还有多少是不确定的，所以建议大家参与竞拍的时候一定要谨慎再谨慎，以免承担不必要的费用。
