疫情影响下，2月北京租赁市场近乎处于“冰冻”状态。随着疫情的逐渐减弱及企业复工的稳步推进，租赁市场需求回温迹象已经显现，3月第一周（3.2-3.8）北京链家新增客源量已超过去年周均水平，相比去年节后同期亦增加21.3%。从租金来看，今年1-2月北京平均单平米租金（按整租计算）为82.1元，同比下跌3.07%；套均租金6432元，同比下跌240元/套。
当前北京疫情防控依然处于关键期，各个社区对人员进出管控严格，这也使得租客看房选房难度增加。北京的租赁房源分布在哪里？各地铁站点租金分布呈现怎样的特征？居住便利程度较高的小区都分布在哪里？租金预算多少才能实现租房自由？不同租金预算水平下，可选择房源的空间有多大？本文将对以上问题进行回答，为疫情之下租客租房提供参考。
近六成租赁房源分布在四至六环
北京那么大，“漂一族”们可以选择租在哪？我们以北京市2019年发生交易的6102个小区，12.3万套房源为研究样本，从多角度对北京租赁房源的空间分布特征进行解读。
北京租赁小区的空间分布特征是：集聚与离散现象同时存在，中心城区集聚现象明显，北部租赁房源分布多于南部，东部多于西部。分城区看租赁小区分布情况，朝阳、海淀和丰台集聚了全市51%的租赁小区，其中朝阳区租赁小区数量最多，占比达21.2%。如果将各城区面积考虑在内，西城和东城的租赁小区分布密度远高于其他城区，即租赁房源集聚程度较高。同样，各城区租赁房源数量和分布密度也呈现出较为类似的特征。
图：北京租赁小区空间分布
数据来源：贝壳研究院
表：北京各城区租赁小区和房源分布情况
数据来源：贝壳研究院
分环线来看，约29.4%的租赁小区分布在五至六环，二至三环占比20.5%，但从分布密度来看，二至三环租赁小区分布密度最高，单位小区面积数达80个，且环线越靠外，分布越离散。从租赁房源的分布来看，五至六环仍然是房源主要集聚地，占比达37.8%，二至四环的租赁房源分布密度高，其中三至四环单位面积房源量达到1442。
表：北京分环线租赁小区和房源分布情况
数据来源：贝壳研究院
每靠近地铁站点500米，单位租金增加12%以上
“上班少走两步路，早上也能多睡一会”是众多京城白领们内心的真实写照。地铁作为主要的通勤工具，房子离地铁站的距离是影响他们租房的关键因素。我们定义距离地铁站1.5公里范围内的房源为地铁房，计算出各地铁站点的租金并投射到地图上。
北京地铁站点高租金聚集地主要分布于中心城区，呈现出明显的北高南低态势。分环线来看，三环内地铁站点租金较高，并随着环线外扩，租金水平逐渐降低。从商圈维度看，北京地铁站点租金高地对应着金融街、中关村、国贸等几大核心商务工作区，名企聚集与高薪报酬支撑起周边租赁房源价格在北京各大商圈中脱颖而出。
图：北京各地铁站点租金分布特征
数据来源：贝壳研究院
想住地铁房，预算要多少？距离地铁站点越近，租金水平就越高（不考虑其它因素影响）；越远离地铁站，单间租金降幅愈大。在北京，想要住在距离地铁站点1千米内，平均月租金水平要达到3800元以上，且每靠近站点500米，单位租金要增加12%以上。想花2000元租一个单间，大概率要到距离地铁站3千米开外的区域选择房源。
图：北京地铁站各距离范围内房源租金情况
数据来源：贝壳研究院
居住便利程度“东高西低”，泛国贸区域最便利
生活便利性也是租赁群体在租房时必须考虑的因素之一，毕竟楼下有超市、餐馆，500米范围内有商场的生活，会显著提高居住的幸福感。
“东高西低”特征明显，东城区便利程度居首位。从租赁小区生活便利性指数的分布特征看，中心城区的便利程度更高，尤其是东城区的便利性居北京所有城区的首位。外围城区的租住便利性相对较弱，但也出现了区域性集聚效应，一些核心商圈的便利性水平并不低。
图：北京小区生活便利性指数分布
数据来源：贝壳研究院
生活便利性越高，租金水平就越高吗？生活便利性指数与单位租金之间的相关系数为0.6，即二者之间的正相关关系成立。小区生活便利性程度高，意味着小区周边所承载的配套资源优势更强，自然就需要更高的租金来为之付费。
图：小区生活便利性指数与单位租金之间的关系
北京生活便利程度TOP10商圈主要分布在东三环泛国贸区域范围及周边，包括东大桥、朝阳门外、东花市等，这些商圈在商业、商务、休闲娱乐、交通等方面的优势显著，追求高品质居住体验且资金实力强的租客们可以选择租住于此。
图：生活便利程度较高的TOP10商圈
数据来源：贝壳研究院
预算7400才能实现的租房自由
“漂”在北京的年轻人，怀揣着住在三环内、100平大房子的梦想，但大部分都被残酷的现实所折服，只能蜗居在难超20平的群租房内。在北京，多少钱可以实现租房自由？不同预算水平下，租客们可选择的空间有多大？
预算7400才能迈入租房自由的门槛。在北京，每月房租5000元可以租到77.5%的租赁房源，每月房租7000元即可租到全市94.1%的租赁房源。要想实现租房自由，即可以租到全市95%以上的房源，则对应需要每月房租7400元。根据贝壳研究院的调研数据显示，44%的北京受访者接受的房租收入比在30%以下，42.67%的受访者接受的房租收入比在30-50%，如果按照50%计算，想要实现租赁自由，月收入至少达到1.5万元，如果按照30%计算，月收入至少达到2.4万。
图：不同租金水平下对应的租赁房源数量
数据来源：贝壳研究院
租金预算3000元，想要租在城区20公里范围内怕是望尘莫及。从各小区的平均单间租金来看，月租金3000元可以租到全市31.2%的小区，但主要是分布在方圆20公里范围之外。月租金5000元基本上可覆盖全市80.5%的租赁小区，范围涉及城区5-20公里之内。租金分布差异化特征明显，10-20KM范围内，北部区域租金集中在3-5K，而南部多在3K以下。究其原因，主要是北部地区集聚了西二旗、望京、中关村等热门商圈，名企云集、商业繁荣等多种优势加持，带动了北部区域租金的高企。
图：不同租金段租赁小区分布
数据来源：贝壳研究院
CBD站在北京商圈租金鄙视链的顶端。CBD、三元桥和建国门外三大商圈成功站在北京租金鄙视链顶端，月租金水平达7600元以上，其中CBD商圈单间平均租金高达8167元/月，在众多商圈中一骑绝尘，这也正好与其商业氛围浓厚、交通便利、名企聚集的特征相贴合。TOP20商圈地段优势明显，多为商务工作或商业繁华区的聚集地，月租金超过5000元才有租住在这些商圈的可能。
图：北京TOP20商圈租金
数据来源：贝壳研究院
