房地产股债狂飙,“涨停潮”汹涌澎湃!有券商高喊:全面看多!

发布时间: 2022-04-07 13:56:47 来源: 每日经济新闻

原标题:房地产股债狂飙,“涨停潮”汹涌澎湃!有券商高喊:全面看多!

近期,多个城市相继放宽购房政策,今年一季度超60余城发布上百项房地产调控政策。整体来看,政策松绑力度持续加大、速度不断加快。

在政策暖风频吹下,市场宽松预期打满,房地产股债狂飙。3月15日-4月1日,房地产板块累计大涨29.1%,领涨A股;港股房地产板块同样表现亮眼,反弹近20%,地产债也整体走强。

3月房地产行业基本面却继续探底,面临销售端持续走弱、信用端风险发酵的双重压力。同时土地市场热度下降。

然而,多家券商认为,回顾与当前相似的三段历史,本轮宽松期下,房地产板块仍有上行动力,行业拐点终会到来。

房地产股债狂飙

4月6日周三,清明假期后首个交易日,A股房地产再掀涨停潮,光明地产、中华企业、栖霞建设、京能置业、中国武夷、中交地产等多股涨停。

港股房地产板块也迎来上涨,绿景中国地产暴涨逾30%,粤海置地大涨近20%,禹洲集团、佳兆业美好、华南城等多股涨超10%。

地产股大涨的同时同时,地产债集体暴涨。“20龙控04”涨20%,“20正荣03”、“21龙控02”、“18龙控05”、“20龙控01”、“16融创07”、“20金科02”、“20时代09”等涨幅均超10%。

自3月15日俄乌冲突缓和以来,市场迎来修复反弹,房地产板块表现突出,领涨各板块。3月15日-4月1日,国金房地产指数上涨达 29.1%,领涨A股;港股房地产板块反弹同样亮眼,上涨19.9%。

房地产板块净资金流入位居第二,同期A股房地产板块净资金流入27亿元,仅次于银行板块。

当前,改善政策出台速度加快,市场对未来进一步政策宽松有较强预期,地产板块表现也随之走强。

基本面持续探底 房企业绩缩水

房地产板块表现“火热”的同时,房地产基本面持续“冰冷”。

3月,房地产行业整体表现持续低迷,面临销售端、信用端、土地市场等多重压力。

1、新房销售持续下行

中金证券指出,开年以来新房销售持续下行,当前已处于历史最低水平。自去年4季度以来,50个重点城市周度高频口径新房销售面积除在12月略有反弹外,其他月份跌幅均超三成,尤其是今年2月和3月,同比跌幅已分别走阔至-37%和-51%,其中3月周均环比1-2月周均仅持平。不论是从同比跌幅还是环比季节性意义上讲,目前新房销售均处于历史最低水平。

居民购房观望情绪较重。全国2月新增人民币贷款12300 亿人民币(同比-10%),预估 14500 亿人民币;居民中长期新增人民币贷款-459 亿人民币(同比-111%),自有该数据统计以来首次为负,居民中长期贷款多为房贷,新增值为负表示当月偿贷额大于贷款额,居民购房意愿低迷。

2、百强房企销售跌幅走阔

百强房企销售跌幅一致性走阔,业绩缩水五成。百强房企销售额自去年9月以来同比跌幅持续维持在-30%到-40%之间,但开年以后明显进一步走阔,1、2、3月同比跌幅已分别达到-41%、-47%和-53%;累计来看,今年1季度百强房企销售金额同比下降47%。

3、土地市场成交仍低迷

中信建投证券指出,土地市场的成交情况仍延续低迷态势。1-2 月房地产开发企业累计土地成交价款同比-26.7%,同比增速较2021 年 1-12 月下降 29.5 个百分点,较 2021 年 12 月单月下降 22.5 个百分点;1-2 月房地产开发企业累计土地购置面积同比-42.3%,同比增速较 2021 年 1-12 月下降 26.8 个百分点,较 2021 年 12 月单月下降 9.1 个百分点。

4、房企端资金压力仍在

国金证券认为,房企债券发行量持续减少。4Q21 和 1Q22 房企公开债券(含国内信用债和海外债)发行金额分别为 1174 亿元、1657 亿元,分别同比-47.8%、-46.8%,主要由于 2021 年下半年数家房企海外债相继违约影响,房企海外债难度发行加大。

房企到期债券仍处高位水平。虽然房企发债金额持续减少,但到期债权金额仍处高位,2022-2024 年每年平均水平在 6000 亿元,其中 2Q22、3Q22、4Q22 到期债券金额分别为 1797 亿元、2175 亿元、1504 亿元。当前发债水平不能覆盖到期债券金额,房企销售回款端的压力加剧。假如2Q22 的发债金额维持 1Q22 水平,房企到期债券将有 140 亿元的缺口。

以史为鉴:历史三轮房地产政策周期怎么走?

回顾历史,复盘2014年以来的地产板块表现,中信建投认为有三个时期值得特别关注,分别是:2014年7月~2015年5月,2019年1月~3 月,2020年6月~8 月,这三段时期,宏观、行业、政策环境与现在存在诸多相似之处,而地产板块也出现了维持数月的连续上涨行情。

1、2014年7月~2015年5月:房地产政策的全面放松

这一时期房地产板块出现连续近11个月的上涨行情,上涨幅度达184.45%。

此段时间的宏观与行业环境,总体处在经济增速持续下行、新开工和商品房销售较为低迷、投资增速逐步下行的时期。

此轮行情受益于地产行业需求端政策的全面放松。在2014~2015年经济增速持续下滑、稳增长压力持续增大、房地产库存持续积累的背景下,中央逐步放松对地产市场的调控。2014年3月,李克强总理在政府工作报告中明确表示房地产政策要“针对不同城市情况分类调控”;2014年7月,住建部的表态标志着“去库存”正式成为房地产政策的主线,随后多部门跟进出台下调房贷首付比例、降低房产交易税负等政策。

2、2019年1月~2019年3月:去杠杆后的宏观经济稳杠杆

房地产板块出现连续3个月的上涨行情,上涨幅度达31.85%。

此段时间的宏观与行业环境,总体处在经济增速下行压力加大、新开工面积增速处于下行区间、商品房销售热度降低、土地成交增速由正转负的过程中。

此轮行情受益于宏观经济稳杠杆的诉求。这段时期GDP增速跌破2016年以来6.8%~7.0%的稳定区间,稳增长压力提升。房地产政策来看,配合宏观政策转向,因城施策空间进一步打开,自2018年年底,广州、菏泽、珠海等地先后放松房地产调控政策,地产行业在“房住不炒”的总基调下政策边际放松的空间加大。

3、2020年6月~2020年8月:疫情后政策宽松效果显现

房地产板块出现连续3个月的上涨行情,上涨幅度达15.79%。

观察此段时间的宏观与行业环境,总体处在经济增速从疫情冲击中恢复、新开工面积低位正增长、商品房销售热度回升、房地产投资增速平稳、土地成交价款维持正增长的过程中。

此轮行情受益于疫情后的宏观和行业政策整体宽松。2020年上半年为应对新冠疫情冲击,宏观政策处于宽松阶段,对房地产行业“房住不炒”的调控未出现明显加码,各地因城施策对地产政策进行微调。央行在2020年上半年多次通过降准、定向降准等手段向市场投放流动性;为应对疫情对房地产销售、竣工交付节奏的影响,多地灵活从供需两端出台房地产相关利好政策,带动行业销售投资企稳。2020年下半年随着三道红线、房贷集中度管理制度等政策的出台,地产此轮行情结束。

站在当下:政策改善预期加强 拐点终将到来

近期各地开始密集出台房地产政策,包括取消和放松限购、限贷等政策,加快项目开发、提升预售资金使用效率,降低土地款付款要求、降低预售条件等。

例如,4月1日,衢州市发布新政,同时取消限购及限售政策;秦皇岛在4月2日废止了2017年的调控政策,取消收购政策。兰州市4月4日印发通知,通知内容多次提及房地产企业良性循环,对购房需求、房企拿地、贷款方面均有支持。

据不完全统计,3月以来,包括福州、郑州、哈尔滨、青岛即墨、衢州、秦皇岛、绵阳等地纷纷放开限购、限售等限制性措施。综合一季度数据看,据中指研究院不完全统计,一季度60余城发布房地产宽松政策超百次。

在当前背景下,多家券商高喊,看多!

国联证券认为,在稳增长和低估值双重催化下,当前房地产板块仍有上行动力。房地产当前PB处在过去10年9.28%的低估值分位水平,在政策边际改善下,行业或有望迎来戴维斯双击。

中信建投证券更是全面看好地产行业表现,其认为,未来相关政策有望继续宽松,目前地产行业整体估值仍处于较低水平,板块PB处于2014年以来12.8%的历史分位水平;保利、万科为代表的龙头房企当前估值,较前述三轮历史行情中最高估值水平仍有较大差距。

国金证券认为在有中长期支撑的背景下,出台宽松政策兜底楼市,行业的拐点定会到来。房地产业作为国民经济的支柱产业,其健康发展和良性循环是2022年中国GDP实现 5.5%增速的重要保障;要防止房地产业风险引发系统性金融风险;要满足消费者合理的需求,保障民生,出台宽松政策促进行业回暖的必要性很强。

来源:华尔街见闻

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