2021年，对于大部分租赁住房运营商来说，将是一个拐点之年。
近期，各地产企业纷纷发布上年度业绩报告，以万科、龙湖为首，多家租赁住房业务营收抢眼，让外界感受到了头部品牌释放的澎湃活力，而龙湖集团CEO邵明晓在业绩会上对冠寓盈利的预测，更为行业的2021年添上了不一样的色彩。
“2021年龙湖冠寓业务将迎来盈利，预计收入为25亿元左右。”
近年来，在政策的指引下，租赁住房市场规模化、规范化的发展趋势已逐渐形成，而随着头部运营商们来到盈利的分水岭前，意味着行业最大的痛点也即将被化解。有观点认为，头部企业实现盈利，既是行业正式走向成熟的一个标志，同时也是在市场化环境下，行业得以长期健康发展的重要前提。
当良性的商业模式被市场确认，一系列发展中的症结或迎刃而解。以此来看，2021年或是租赁住房行业走向成熟的一座新里程碑。
一、行业分化 头部玩家稳中有进
不久前，曾经租赁住房领域的某家佼佼者，在赴美上市仅四百余天之后，便以遗憾的方式宣布谢幕。
这一定程度代表了行业的现状。近年来，我国租赁住房行业发展曲折，企业的野蛮扩张、行业参与者能力差异、产品质量标准模糊成为行业发展桎梏。据统计，近三年来已有170家长租公寓企业消失，仅从2020年以来，全国超过20家长租公寓爆雷、“跑路”。
与很多老面孔黯然离场并存的是，一部分企业依然在这片土壤里健康成长。近日，各地产企业轮番发布上年度业绩报告。作为行业的第一梯队成员，万科及龙湖所披露的信息，显示租赁市场头部玩家，在疫情的重压以及行业问题频发的双重困境下，依然交出了可圈可点的答卷。
在2020年的年报中，万科首次披露了长租公寓业务的营业收入，超过七成的业务增速，凸显出未来发展可见的优越前景；而另一位头部玩家龙湖亦不逞多让，其主航道之一的租赁住房业务在2020年实现租金收入18.1亿元，自2017年以来，四年租金收入复合增长率达到221%，成为龙湖经营性收入稳定贡献源。
疫情之下，头部玩家依然展现出的澎湃发展动力。在业内人士看来，市场问题频发虽然影响着行业走势和市场信心，但也倒逼行业注重规范化问题。长期来看，劣马的加速淘汰，对行业建立健康竞争机制将是利大于弊的。
在这背后，是我国租赁住房市场正释放出愈来愈大的市场需求。据《2020中国青年租住生活蓝皮书》显示，目前中国房屋租赁人数已超过2亿人，其中，56.55%的租客首选长租公寓作为租赁住房。
可以看到，相较于过往粗放式的野蛮生长，在运营管理上更加注重质量的万科、龙湖等企业，正在以更高的市场占有率为行业带来一系列新的变化。
有业内人士表示，市场对于租赁住房业务的高需求，不仅聚焦于供给数量，更重视供给质量。租赁住房企业逐步收敛聚焦精细化运营，高质经营、稳中求进已成为行业未来发展趋势，头部玩家的规范化运营，为其在劣势环境下的稳步拓展提供强有效的能力支持和品质把控。
二、行业波动 规范化规模化发展成为主旋律
自2017年国家提出建立“租购并举”住房制度以来，大力培育与发展租赁市场的路径，在不断细化的政策中日渐清晰。2018年政府工作报告提出“培育住房租赁市场，发展共有产权住房。加快建立多主体供给、多渠道保障、租购并举的住房制度”。去年12月，中央经济工作会议提出大城市住房问题的重要解决路径，即是重视保障性租赁住房建设，加快完善长租房政策，规范发展长租房市场。
可以看到，中央对于租赁住房市场的要求逐年明晰。从鼓励国有企业、民营企业都要发挥功能作用，到切实增加保障性租赁住房和共有产权住房供给，上层政策对于租赁行业的发展方向给予了明确路径。
同时，市场不断释放的真实需求，使得稳中求进的规模化、规范化发展正成为当下租赁住房企业的发展主基调。
2020年疫情特殊的大环境下，租赁住房企业拓展及开业增速放缓，行业洗牌加速，但头部玩家的规模仍保持较快增长。截至报告期末，泊寓已将深圳城中村深度改造作为自身新的增长点，截至2020年贡献房源占总量近半数；而在这一年里，冠寓也将开业数量提升至9.0万间的规模。
不止于此，其他头部玩家亦同样摩拳擦掌。例如，旭辉瓴寓截至2020年末已布局18座城市，已拓房源超74400间；华润置地在业绩会上表示，“十四五”期间会有重点铺排和安排，未来会以每年新开10000间的速度增长，希望在“十四五”末进入长租公寓市场前十名。
这或预示着，在一轮行业洗牌过后，以房企为代表的的集中式租赁住房运营商，将在市场占据更重要的位置，而随着规模效应的形成，也为这些企业真正实现盈利打下了基础。
事实上，在租赁住房领域，利润与规模存在极高的正相关性。龙湖集团冠寓发展部总经理张智聪便曾表示，如果一家长租公寓品牌管理的房间低于一定规模，想要盈利将几乎不可能。
适当的规模增长，是企业走上可持续健康发展路径的重要前提。事实上，与分散式长租公寓运营商相比，拥有开发商背景的租赁住房品牌在品质把控、质量管理上拥有着天然的优势。
譬如，冠寓所有新的产品都采用全拼装结构，墙板、地板主要的装修材料靠龙湖自有工厂生产以及组装，围绕装配式产品构建一整套的实施体系，基本上能做到零甲醇的标准。
而在2021年，冠寓也有望正式翻过盈利的关卡，彻底解决这一行业最大的痛点。在业绩会上，龙湖集团CEO邵明晓预计：“2021年龙湖冠寓业务将迎来盈利，预计收入为25亿元左右。”
三、路径明确 聚焦供给端发力
时至今日，政策端的倾斜，也为以万科泊寓、龙湖冠寓为代表的住房租赁运营商，带来更多发展的空间。
今年3月召开的全国两会为租赁行业未来发展定下基调，政府工作报告明确指出，需通过土地供给增加、专项资金安排、集中建设等办法，切实增加保障性租赁住房和共有产权住房供给，规范发展长租房市场，降低租赁住房税费负担，尽最大努力帮助新市民、青年人等缓解住房困难。
至此，租赁行业的规范化发展被提升到空前高度外，租赁住房的有效供给也成为政府解决大城市住房困难问题的焦点。
克而瑞租售表示，大力发展租赁住房是新发展格局下的必然之举。从长期来看，市场与保障的分层住房体系将成为房地产成效机制的发展重点。
而正如政策所鼓励，供给端发力成为租赁行业化解大城市住房困难的方向，在此之中，民营企业亦在明确自身定位，在建设租赁租房市场中发挥更重要的作用。
截至2020年底，冠寓已于武汉、南京、重庆、深圳、天津、苏州、青岛、厦门在内的全国十余个重点城市落地40多个项目，提供超过2万套人才保障住房。
比如北京冠寓亚运村关庄项目，即是龙湖接手国企闲置资产，针对性进行研发设计、产品建造、运营管理，打造办公、居住、休闲一体的联合空间，从项目区位、产品双维度有效解决大城市青年人群租房难题。
当然，不止是冠寓，人才公寓的布局在近期迎来了头部企业的争相追逐。譬如，旭辉便于上海虹桥商务区，先后布局旭辉瓴寓、乐贤居等多个人才公寓项目，满足商务区内就业人群的居住需求，进一步实现职住平衡。
提升城市新市民、城市青年的租赁居住环境，助力城市人才安居和行业的规模化、规范化发展，在全新的市场环境下，租赁住房面临更多新的挑战，也将迎接更多新的机遇。随着头部企业盈利模式的确立，沿着规范化、聚焦供给端发力的发展途径，健康发展的行业轮廓已日渐清晰。
