窝趣公寓研究院认为,任何投资都有风险,风险是投资的必修课,长租公寓也不例外。遇到风险不仅仅是运气不好,所有的投资本身就有风险,中小公寓的风险主要有四类。
一、当下中小公寓面临的4大风险
现金流风险。目前大多中小公寓采用的是中资产模式,中资产租赁下物业后并不能马上产生收益,还需要装修才能对外招租,物业有一段闲置期,现金流非常紧张。为了解决这个问题,市场上有些企业选择使用金融杠杆,一旦过度使用则有较大的风险。
市场风险。随着行业竞争的加剧,市场房源的增加,行业进入买方市场,租客的要求也越来越高,中小公寓的运营水平如果不能满足租客的需求,则留不住租客。另一方面,市场租金趋向平稳中小幅上升的趋势,中小公寓必须精打细算,管理好营收。
物业风险。物业风险主要来自于老旧物业改造的不规范,以及居住人员的疏忽,很有可能导致火灾、 浸水等物业风险的发生。这类风险的发生依赖于后期严格的运营管理和定期检查,做到防患于未然。
政策风险。各地的政策正在逐步完善,对市场的监管越来越严,行业逐渐步入有序发展的阶段,然而具体完善的政策还有一段距离。
二、有效处理风险的法宝
预测和评估:投资长租公寓之前必须经过科学严谨的项目测算与项目定位。窝趣公寓的项目测算应包含合规性尽调&查册、物业条件勘察、消防安全、位置与商圈调研。在进行了项目的基本信息和商圈信息收集后,确定项目值得投资,那么接下来就是项目定位了,是选择做窝趣公寓、窝趣轻社区还是窝趣其他的产品。首先要进行客源结构分析与竞争对手分析,再通过SWOT分析法确定项目定位。在整个过程中,一定要进行市场调研,确定2-3个对标物业,各选取4个以上的房型进行分析,不能只靠网络搜索,要耳闻眼见,最后的产品与价格规划从客户和市场出发,做最适合的产品。
现金流风险:股权融资,税易贷,以家电、装修为标的的融资租赁,银行小微贷款扶持等,铂涛的投资人还有机会拿到集团流动资金授信,窝趣联合金融机构向合作伙伴和加盟商提供更加便捷的资金支持,解决项目品质升级和装修筹建的资金需求。延迟支付,租金减免等。
市场风险:更早的洞察客户在哪里,满足客户的需求。窝趣公寓、窝趣轻社区及其他的窝趣产品在渠道、产品、管理、服务等方面都在不断迭代升级。
物业风险:很多物业在产权、性质、消防、结构、产品质量、用电安全等方面存在先天不足,通过重写补充协议,空置期进行维修提质。
政策风险:保持对政策敏感性,和专业的公司进行合作。关注消防、租赁备案、租赁住房补贴、工改租、商办改租等政策,对租金贷进行清理,人才公寓、对国企和开发商的扶持意味着对中小二房东的冲击。
当然,将项目交给专业的运营公司,也是规避各种风险的一种方式,如与窝趣合作,在合作初期先保证项目合规,再提供服务。产品定位方面要匹配最合适的产品,窝趣有瑰悦服务式公寓、窝趣服务式公寓、窝趣轻社区、华舍公寓四个品牌,涵盖高端服务式公寓、中端服务式公寓、白领公寓、中端员工公寓。窝趣公寓开发团队将会根据商圈特点、物业条件等因素,通过专业评估和测算,为物业匹配最合适的窝趣产品,提供合适的装修和设计服务。最后是窝趣的运营体系,通过全链条运营,帮助项目合理提升收益。
