刘德炳
对于地产商而言 追求数量的时代已经过去
3月24日，浙江省海宁市出台了取消楼市限购的政策文件，迅速引发关注，然而仅仅几个小时后，这一文件就在网上消失，今年2月以来，像这样楼市松绑政策一日游的情况已有数起。
在近几年中国经济呈现L型走势之时，刺激房地产保经济的声音就此起彼伏。尤其是今年1月下旬以来，由于受到新冠肺炎疫情的冲击，前2月我国多个经济指标出现下降，刺激楼市保经济的言论更是因此甚嚣尘上，甚至一些地方政府在刺激楼市上蠢蠢欲动。
松绑楼市调控，放任房地产市场起落，以稳住中国经济，是否正当其时？
房地产市场发生系统性崩盘了吗？
从数据层面来看，房地产市场并不乐观。从供给端来看，1—2月份，全国房地产开发投资10115亿元，同比下降16.3%。其中，住宅投资7318亿元，下降16.0%。从需求端来看，1—2月份，商品房销售面积8475万平方米，同比下降39.9%。商品房销售额8203亿元，下降35.9%。
整体而言，前2月楼市供需两端均出现了较大程度的下滑，其降幅之大，至少是近五年的绝对高点。
不过，无论是供应端的数据还是需求端的数据，均隐藏着一定的积极因素。
供应端的积极因素体现在两个方面。一是房地产投资开发降幅远小于销售市场的降幅，其中前2月住宅开发投资下降16%，而同期住宅的销售面积和销售额降幅分别为39.2%和34.7%。二是从横向对比来看，今年1-2月份，全国固定资产投资(不含农户)33323亿元，同比下降24.5%，其中，基础设施投资同比下降30.3%，制造业投资下降31.5%，房地产开发投资下降16.3%。相对于其他主要的固定资产投资领域，房地产开发投资的降幅可谓是“并不大”。仅从投资开发来看，房地产市场的投资秩序依然保持着相对的稳定。
更具市场信号意义的是需求端的数据变化。
1—2月份，我国商品房销售面积8475万平方米，同比下降39.9%；商品房销售额8203亿元，下降35.9%。这意味着，从整体数据来看，今年前2月，全国平均房价为9679元/平方米，相比于去年同期，今年整体房价反而上涨了6.7%。从住宅市场来看，住宅销售面积下降39.2%，住宅销售额下降34.7%，住宅整体均价上涨了7.4%。
即使从环比来看，市场依然呈现出以稳为主的基调。3月16日，国家统计局城市司首席统计师孔鹏分析指出，2月份，70个大中城市房地产市场价格涨幅稳中有落。
据他介绍，经初步测算，2月份，4个一线城市新建商品住宅销售价格环比持平，其中，北京上涨0.1%，上海和深圳持平，广州下降0.1%；31个二线城市新建商品住宅销售价格环比微涨0.1%；35个三线城市新建商品住宅销售价格环比微涨0.1%。
中国社科院财经战略研究院住房大数据项目组组长邹琳华告诉中国新闻周刊，当前疫情对房地产业的影响主要集中于部分企业的临时性资金困难，疫情对住房需求的影响，主要体现在受影响家庭临时推迟购房计划，但并非永久取消购房计划。
事实上，3月中下旬，随着新冠疫情在国内基本缓解，杭州、佛山、苏州等地楼市又再次走出一波较好的行情，其中佛山连续多日新房成交超500套。
救经济就要救楼市？
目前来看，单纯为救楼市而松绑楼市调控政策，显然并不可取。不过，随着疫情对经济的冲击，各级政府防衰退、保增长的压力也是与日俱增。
数据显示，今年1—2月份，规模以上工业增加值同比下降13.5%，服务业生产指数下降13%，固定资产投资、社会消费品零售总额及出口分别下降24.5%、20.5%和15.9%，调查失业率突破6%，我国经济面的多个重要指标均出现大幅下跌的走势。
在这一背景下，部分地方已经跃跃欲试，出台了一些尺度较大的楼市松绑政策。此前，河南驻马店发布了17项稳楼市政策，包括“要求金融机构适度下调个人住房按揭贷款利率，首套房贷款最低首付比例由30%下调为20%”，但随后被紧急叫停撤回。此外，海宁、广州等地的楼市松绑政策也遭遇了一日游。
北京市房地产法学会副会长兼秘书长、首都经济贸易大学教授赵秀池对此表示，各地可以因城施策，做出适时调整。根据不同需求分类施策，尤其对于首套房刚需，应该适当降低首付款比例，可以采取认房不认贷的政策，切实保障居民的民生住房需求。
邹琳华认为，当前尽量避免通过购房加杠杆或其它各类剌激购房行为，住房需求剌激政策虽然较易实施，但容易引发未来房价大起大落，加大宏观金融风险。
目前来看，我国房地产已经呈现出“三高”特征。一是房价高。从今年2月来看，全国平均房价9679元/平方米，在持续多年上涨之后，相对于2019年全年全国居民人均可支配收入30733元而言，我国的房价收入比无疑处于较高水平。
二是库存高。2月末，我国商品房待售面积53004万平方米，比2019年末增加3184万平方米。其中，住宅待售面积增加3224万平方米。这仅仅只是冰山一角。据测算，仅仅全国销售排名前200房企的土地储备，足够市场消化3年。
三是杠杆率高。2019年底，个人住房贷款余额30.07万亿元，同比增长16.7%，过高的住房信贷不仅透支购买力，而且还将挤压其他消费。
而在这“三高”的背后，之所以不能再走房地产拉动经济的老路，究其根源，还因为房地产业已经处于与以往不同的发展阶段。3月6日，住建部部长王蒙徽公开表示，我国城镇化已从高速发展阶段进入高质量发展阶段，住房发展已从总量短缺转变为结构性供给不足。
正是在这一背景下，房住不炒已经成为一根红线。
3月6日，住建部部长王蒙徽公开表示，2020年要着力稳地价稳房价稳预期，保持房地产市场平稳健康发展，长期坚持房子是用来住的、不是用来炒的定位，落实城市主体责任，因城施策、分类指导，保持房地产市场平稳运行。
国家统计局发言人毛盛勇日前表示，不把房地产作为短期刺激政策，下一步发力点既要扩大有效投资，也要努力推动消费提质扩容，更好地在促进消费和扩大有效投资的结合点上发力，使我们的经济运行保持总体平稳。
“三高”风险待解
在房住不炒主基调并未松动的局面下，楼市将何去何从？
从政策面来看，房地产业也将迎来一定的利好空间。
从宏观经济政策来看，针对疫情的冲击，央行通过公开市场操作和定向降准，来提供短期和中长期的流动性，还积极引导市场利率下行，切实降低实体经济的融资成本，虽然央行依然拧紧了流向房地产业的货币龙头，但在政策叠加效应之下，这势必将改变房地产业的整体环境。
与此同时，在因城施策、分类指导的机制下，苏州等一些地方政府已采取了一定的松绑措施，如放松预售资金监管、提高公积金使用额度等，促进当地市场的稳定发展。
无疑，这些措施都将对冲市场和非市场因素对房地产业带来的风险，但对房地产市场而言，风险远没有过去，“三高”仍待化解，整个地产业还必须思考更多。
王蒙徽指出，住房和城乡建设领域是推动高质量发展的重要载体和重要战场。要推动城市开发建设方式向内涵提质转型，推动住房和城乡建设发展质量变革、效率变革、动力变革。
赵秀池告诉中国新闻周刊，对于地产商而言，追求数量的时代已经过去，现在需要高质量发展。质量是企业的生命，尤其是在楼市低迷情况下，唯有质量过得硬，符合市场需求的产品，才能在市场上有一席之地。因此，一定要把握市场的脉搏，找准市场定位，生产符合居民需要的、适销对路的高质量产品。
此外，也有分析人士指出，房地产业还需切实降低杠杆率、降低负债水平，增加抗风险的能力，同时还需进一步改善布局等。
当然，长远来看，房地产业如何实现健康发展，这还需要支配市场的各种力量做出更多探索。
来源：中国新闻周刊
