专访人物：远洋集团胡英勇（远洋集团总裁事务中心负责人）
远洋集团控股有限公司创立于 1993 年，并于 2007 年 9 月 28 日在香港联合交易所有限公司主板上市（03377.HK），主要股东为中国人寿保险股份有限公司及大家人寿保险股份有限公司。远洋集团以“建筑健康和社会价值的创造者”为战略愿景，致力于成为以投资开发为主业，发展开发相关新业务的综合型实业公司，主营业务包括住宅开发、不动产开发运营、物业服务及建筑建造全产业链服务，其他协同业务涵盖房地产金融、养老服务、物流地产、数据地产等。
以下内容为远洋集团胡英勇的访谈实录
Q1、远洋布局城市更新领域是出于哪些考虑？
主要有两点。其一，我国“十四五”规划首次提出，“实施城市更新行动，全力推动城市高质量发展。远洋作为聚焦开发主业的实业公司，有必要顺应国家的变化趋势，通过更多优质产品的打造，为城市发展提供引擎；其二，过去20余年，远洋在接触城市更新的各种业务类型过程中积累了丰厚的经验，有能力也有实力推进城市更新业务。以远洋太古里项目为例，2010年，远洋联合太古地产成功获取了成都大慈寺地块，两家企业通过引入现代设计灵感，将历史文化与现代商业共融，成功将川西“快耍慢活”的全新生活方式融入到商业氛围中。如今，成都远洋太古里已成为中国商业人文的新地标，驱动了成都市中心春熙路板块的焕新。
Q2、对于城市更新业务的开展，远洋集团在内部是如何分开的？
对于城市更新板块，远洋还未成立专门的业务组织。目前，远洋集团按照区域划分为北京、环渤海、华东、华中、华南、华西六个事业部以及三个针对具体业务类型的事业部。我们认为，对城市或区域事业部而言，城市更新与招拍挂、收并购等方式一样，都是资源获取的一种方式。以武汉归元寺项目为例，其涵盖了住宅、商业、酒店、办公等多种业态，各事业部之间通过协调推进，更有利于展现远洋集团的综合实力和优势发挥。
此外，远洋也会做一些新的探索和尝试。比如，最近在推动的老旧小区改造，远洋以相对灵活的机制孵化出一些新的业务单元。业务模式走通之后，再去做下一阶段的调整，为业务发展提供更多助力。
Q3、远洋通过哪些指标判定城市更新拆除重新的程度？
十年间，远洋集团在诸多城市更新项目的落地实践中，成就了一套“独门模式”，即根据城市更新项目的不同，进行拆除重建、存量盘活、社区焕新三种模式的灵活选择。针对不同的城市更新项目，远洋会根据城市政策、政府规划，以及对项目的理解，进而评估项目的可行性，然后邀请顾问和设计规划方面的专家共同讨论。以成都远洋太古里为例，远洋对大慈寺等六处保护性建筑做出保留，对其他地方则做出调整，将其恢复为川西建筑的风格，实现了历史文化和商业的有机统一。
Q4、城市更新项目的资金筹措手段具体有什么？
针对城市更新业务，远洋集团已成立了两只基金平台。一只为城市更新基金，由远洋集团与远洋资本联合发起，募资规模约50亿元，主要用于投资一线及强二线城市的办公、商业及公寓等股权投资项目，盘活存量资源；另一只为远洋资本和远洋华南事业部合作的搭建粤港湾大湾区城市更新基金，主要用于投资大湾区城市更新项目。远洋资本作为一家专注于从事另类资产管理的专业机构，是集团的一个组成部分，对外投资时也会协同集团起到创新投资、孵化新业务的功能。
Q5、在打造城市更新项目时，远洋具有哪些优势？
第一，远洋介入城市更新和旧城改造赛道已有十多年，已在华南、华西、华中等区域，积累了一定的资源优势；第二，在资金筹措上，远洋拥有城市更新基金和湾区旧改基金两大平台，能够通过资金驱动的方式实现城市更新业务的突破；第三，远洋集团拥有央企背景，企业风格稳健踏实，管理团队务实勤勉，与政府的沟通一直都比较顺畅；第四，远洋拥有城市更新全产业链条，包含住宅、商业不动产、物业等方面，在全国布局上做出了诸如成都太古里、武汉归元寺、深圳滨海大厦等典型项目，为拓展城市更新业务提供了经验。
Q6、城市更新未来的投资方向是？
今年远洋的销售目标是1500亿元。从目前的资源获取方式来说，远洋仍将会聚焦在主力市场和主力城市，通过招拍挂、收并购等方式实现土地资源获取，保证规模增长的基础。同时，针对“青白江先进材料产业功能区-智慧产业城（西片区）公园城市有机更新项目”这种业务机会，远洋也会积极争取。此外，对于老旧小区改造等业务模式，远洋下一阶段也将着手探索，通过研究实践老旧社区健康改造差异性，为旧改业务提供支持。
Q7、城市更新项目对未来开发领域的帮助有哪些？
城市更新业务“门槛”较高，尤其在项目前期的规划方面。很多城市更新项目往往会碰到规划调整、土地性质变更等难题，十分考验团队的开发能力、综合能力，以及政策研判的能力。远洋通过城市更新等方式获取资源，形成差异化竞争优势，推动开发业务实现进一步增长。
2020年初，远洋集团开启五期战略，提出“南移西拓”战略，华南区域成为“南移”的主营阵地之一。截至目前，在整个华南区域的土地储备中，旧改项目(含锁定项目)货值占比已经超过一半，并将会继续扩大布局，未来旧改的比重会继续升高。据2020年业绩报披露，仅深圳4个旧改项目，为远洋贡献了119亿元的销售额。未来，远洋在城市更新积累的经验，将会对集团规模增长发挥更加重要的作用。
结 语
作为一家成立28年之久、拥有央企背景的市场化公司，远洋集团早在2001年便开启了城市更新的探索步伐，在将北京京棉三厂改造成远洋艺术中心过程中积累了丰富的经验。20年来，从成都远洋太古里到温州五马商业街，从武汉远洋里，到深圳滨海大厦……远洋集团用一座座商业人文地标，推动着城市发展方式的变革和城市空间品质的提升。
来源： CAIC城市更新中心
