大利近期接到一个客户委托，是比较典型的刚改买房，我认为很有参考价值，就把这个实战方案跟大家简单分享下。
客户非京籍，自家现在亦庄有80平两居唯一住房，自住，满2年，原值240万，还有100万左右贷款，目前该房屋市场价390万左右，现在孩子已经上六年级了，也有计划接在老家的父母到身边来照顾，共享天伦之乐，不过手边资金并不是很充裕，想改善换成100平左右的3居。
客户的房子是15年底开盘买的新房，17年收房，18年出的房本，今年是房本满两年，房屋增值150万左右，客户如果按目前市场价出售，平掉贷款外，还有290万购房首付款，由于是非京籍家庭只能买一套房，置换买房，贷款按二套算，首付需要60%，可贷款40%，鉴于客户目前家庭流动资产并不丰裕，换房目标是三居100-120平左右住宅，按照满五唯一免个税免增值税，非普首套唯一住宅，契税1.5%计算，其换房目标是成交价440万，贷款160万（按成交价90%评估），净首付280万，税费及中介服务费18万左右，首付款一共需要300万，除卖房所得资金外，家庭需要额外准备10万元买房。
换房成功后，其家庭持有房产市值由390万增值到440万，增值50万，其贷款由100万增加到160万，增加60万，相当于家庭资产多了10万元贷款。
其房贷月供由7700元，增加到8080，每月增加380元（测算）。
家庭需要另外准备10万元预算做新家装修、定家具、搬家。
此次刚改换房的预期结果是：
家庭额外支出20万元。
家庭资产实际多了10万元贷款。
房贷月供增加了380元。
房子从80平两居换成100平大三居，大大提升了家庭居住生活空间，满足了三代同堂的居住要求。
以上仅是我们为客户提供的实战方案的简略概述，我们859精英经纪人俱乐部实际给客户提供的是厚达32页的《（客户）改善换房可行性分析报告和推荐购房方案》，其内容是我们根据客户需求和卖房买房两个重要交易环节做的充分的市场行情调研、可行性分析、购房目标推荐和行动计划等，深得客户赞许。
刚改是个精细活，一方面要卖自己的现有住房，另一方面，要去挑选目标住宅，两头都要费心，同时鉴于贷款购买二手房平均交易周期在3个月左右，加上卖房，买房时间周期，有6个月完成刚改置换就是很理想的结果了。
该客户目前家庭资金并不充裕，所以大利仅提供了20万家庭额外开支的换房方案。有些家庭可能会有30万，50万的换房准备金，那在目标房产上，挑选的空间可能会更大一些。
今天大利就跟大家做一个简单的置换方案分享，此方案仅供各位有意换房的看官参考。
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