苏州集中卖地三日收金420亿，数百房企“马甲”现身抢食
第一财经
作者：郑娜
受益于“一次报价”规则，苏州近两年土拍溢价率保持在15%以下。
持续三日，苏州首场集中卖地于6月2日落下帷幕。此番苏州共计出让32宗地块，不包括保障房在内，共有25宗涉宅用地，25宗地块成交总金额达421.65亿元。
与诸多城市的规则有所不同，苏州设有“限地价+一次性报价区间+近均价者得”的竞买规则。业内普遍认为，这一土拍规则在有效稳住地价的同时，打破了过去“价高者得”的规律，也给房企留下了较为稳定的收益预期。纵观三日土拍，所有出让地块的溢价率有效地控制在了15%以内。
本次集中供地首日，共计出让的9宗涉宅用地，规划建面约132万方平方米，成交总价189.1亿元，其中7宗地进入一次性报价区间，2宗地底价成交，平均溢价率为7.95%。
华侨城成为首日最大赢家，其以85亿元的总价连续拿下三宗地块，包揽了本次集中供地中姑苏区仅有的两宗地块。而在苏州深耕多年的绿城、旭辉、万科分别摘得一宗地块。
次日共有7宗地块成功出让，总出让面积53.02万平方米，总成交建面98.18万平方米，成交总价116.26亿元，平均溢价在6.92%。其中共有4宗涉宅地块进入一次性报价。
其中，武汉城建在157轮一次性报价后，拿下了竞争颇为激烈的太湖科学城地块，成交价约为18.5亿元，溢价率约为12.54%。据亿翰智库分析，2021年以来，武汉城建旗下的旗武汉地产先是以3.6万元/平方米的价格刷新义乌“单价地王”，而后又竞得宁波慈古塘地块，此次再进苏州，颇有进军长三角之意。
恒力是土拍第三日拿地最多的房企，该公司以底价包揽了吴江区3宗涉宅用地，总拿地金额33.7亿，总建面约60.29万方平方米。
引人关注园区奥体板地块，原定于6月1日出让，但因浏览器故障，延迟至2日出让。在经过29轮竞价后，地块进入一次报价阶段，最终由南京安居以40.02亿元的价格竞得，楼面价2.52万元/平方米，溢价率为14.97%。这也是此轮集中供地中溢价率最高的地块。
与众多长三角城市相同的是，苏州良好的城市界面对房企销售起到很好的支撑作用。
公开数据显示，2020年，苏州全年实现GDP 超2亿元，成为全国第六个GDP突破2万亿元大关的城市，也是唯一一个突破2万亿元大关的普通地级市；同时，苏州的常住人口超过千万。
苏州楼市在过去几年表现较好。亿翰智库提供的数据显示，近期，苏州的去化周期一路缩短，从2020年12月的15.3个月，缩短至今年5月份的12.7个月。
与许多长三角城市有所不同的是，开发商在苏州的房地产市场仍然具备一定利润空间。这与苏州推行的“限地价+一次性报价区间+近均价者得”的土地出让规则关系密切。
2016年8月起，苏州就开始实施一次性报价政策。出让公告显示，“一次报价”即当网上竞价超过中止价时，转为网上一次报价；最终以一次报价中最接近所有一次报价平均价的原则确定竞得人。
贝壳研究院高级分析师潘浩向第一财经记者表示，在达到中止价之后，房企在一次报价阶段，其实是竞一个合理价，这相当于给企业保留了相对合理的利润空间，同时也很好地抑制土地出让时出现高溢价。
据统计，本次苏州出让的32宗地块中，产生溢价率的地块共16宗，溢价率在10%以上的有13宗，最高的为14.97%。实际上，2017年以来，苏州涉宅地块溢价率始终在15%以下，成交楼板价不足1.4万元/平方米。
不过，苏州的规则还是存在不足之处。记者从参与了此次土拍的房企投拓人士处了解到，苏州对马甲公司的限制没有上海严格，有钱的企业可以注册多个马甲公司参与出价，从而达到操控均价的目的。据悉，今年初苏州张家港曾出现逾400个房企马甲抢一块地的情况。
本次集中供地中，多马甲参与夺地的情况再度上演。克而瑞统计数据显示，土拍首日，有7宗涉宅地块共吸引了430个房企马甲公司参与一次性报价。
