图虫创意 图在多家小房企扎堆赴港IPO，试图搭上资本列车穿越寒冬后，港股终于迎来房企种子选手——祥生。去年中梁敲钟后，作为千亿房企阵营中最后一家未上市的祥生，何时开启资本之旅成了市场最大的关注。
6月3日晚间，随着一纸招股书的披露，祥生正式宣告奔赴港股，与同行相聚。如果冲刺成功，这很有可能成为年度最大的内房股IPO。
此前外界对这家浙系房企的认知多停留在高增长，此次透过一片数字矩阵让市场在增速外衣下看到一个更加清晰而全面的祥生。
百亿到千亿用时4年
作为一家高增长房企，祥生式的增速是从百亿到千亿用了4年时间。2015年，祥生的销售规模刚过百亿元，2018年，祥生首次跻身千亿军团，实现签约销售金额1029.2亿元，年复合增长率超过100%。
销售额的大幅增长也带来其营收的上升。招股书显示，2017年-2019年，祥生的营业收入分别为62.93亿元、142.15亿元、355.2亿元，年均复合年增长率为137.6%。期间对应的已确认建筑面积分别为83.9万平方米、142.3万平方米、348.8万平方米，复合年增长率为104%。
截至2020年3月31日，祥生拥有195个处于不同开发阶段的物业项目，包括172个为附属公司开发的项目及23个为合营企业及联营公司开发的项目。上述项目应占总建筑面积为约2304.47万平方米，包括已竣工物业的可供出售建筑面积、可租赁建筑面积及物业投资建筑面积约180.22万平方米；发展中物业的规划总建筑面积约158.45万平方米；及持作未来发展物业的估计总建筑面积约539.69万平方米。
2019年，祥生提出“1 1 X”战略，即“浙江 泛长三角 重点潜力城市”布局，由内向外建立三个梯次的纵深发展。核心是以浙江省为核心发展区域，以江苏、安徽、山东、江西、福建等五省为核心增长区域，同时机会性地布局核心二线城市及核心一线城市周边的二三四线城市。
根据招股书披露的项目布局来看，基本与上述战略相契合。现有的195个项目主要分布于浙江省、泛长三角区域和其他具高增长潜力的城市，投射到地图端来看，起家地浙江依然占据半壁江山，除了重仓杭州以外，绍兴、台州、湖州等三线城市也是其重要布点。此外，祥生正在走出浙江，试图摆脱对单一区域的过度依赖，目前走出版图已包括江苏、安徽、上海等9省1市。
具体来看，大本营浙江拥有104个项目，应占总土储1156.2万平方米，总比总土储的50.2%；紧随其后的是30个项目的安徽，占比总土储13.7%，江苏、山东分别布局了19个、7个项目，对应总土储的8.1%和7.7%。
净利暴增6倍
利润方面，2017至2019三年间，祥生的毛利分别为8.34亿元、30亿元、84.8亿元；对应的毛利率依次为13.2%、21.1%、23.9%，对于毛利润的波动，祥生解释称，主要是交付项目因地理位置优越而售价较高，此外2017年已确认建筑面积以及已确认平均售价相对较低导致2018年、2019年毛利润较低。
虽然过往3年祥生的毛利率逐年增长，但23.9%的水平在行业中依然不占优势，数据显示，2018上半年标普受评开发商的平均毛利率为33%，作为规模房企，祥生的盈利能力依然需要提升。
相较于毛利的变动，祥生净利方面的表现更为显著。过往三年，祥生净利润分别为-2.86亿元、4.28亿元、32.09亿元，2018年净利润扭亏为盈达到4.28亿后，2019年净利大涨649.8%至32.09亿元。祥生称，2017年的亏损主要由于2016年起加快物业开发活动导致2017年产生重大行政开支和销售、分销开支所致。
快速的业绩增长使得祥生的杠杆水平也处于高位。2017年-2019年三年间，祥生的净资产负债比率分别为1380%、740%和360%，祥生在招股书中表示，过往净资产负债率较高主要是由于借款金额相对较大，加之先前累积的亏损而导致总股本相对较小。近两年随着盈利能力提高导致权益总额增长，净资产负债率已开始大幅下降。
负债率降低的背后是祥生对于财务结构优化的意识，过往三年内，祥生流动比率分别为1.2倍、1.1倍及1.2倍，利息保障倍数由2018年的0.3增长至1.4，利息偿付能力在加强。
祥生在招股书中介绍，2017至2019年，其主要融资渠道来源于银行及其他借款、资产抵押证券及有限票据，还有部分资金来自于信托融资。这也意味着，祥生现有的融资渠道依然有限。如果成功登陆资本市场，拓宽融资渠道、降低融资成本，不仅能让祥生解决现存的问题更能满足其未来发展的需要。
