6月17日，国家统计局公布的5月份商品住宅销售价格变动情况统计数据显示，5月份70大中城市中有66城新建商品住宅价格环比上涨，4月份为62城，31个二线城市和35个三线城市新建商品住宅销售价格环比分别上涨0.6%和0.4%，涨幅均与上月相同；二手住宅销售价格环比分别上涨0.4%和0.2%，涨幅比上月均回落0.1个百分点。4个一线城市新建商品住宅销售价格环比上涨0.7%，涨幅比上月微扩0.1个百分点；同比上涨6.0%，涨幅比上月扩大0.2个百分点。一线城市二手住宅销售价格环比上涨0.6%，涨幅比上月回落0.2个百分点。其中，北京、上海和广州环比分别上涨1.1%、0.7%和0.9%，涨幅比上月分别回落0.1、0.2和0.3个百分点；深圳由上月持平转为下降0.1%。一线城市二手住宅销售价格同比上涨10.8%，涨幅比上月回落0.5个百分点。
HOME家饰界家居研究中心注意到，截止2021年一季度，我国平均房价为11000元/平米，比1998年房改之时涨了5.5倍，而一线城市的平均房价更是涨到了6-7万元/平米，要比之前的平均房价涨了20倍。
住房问题关系民生福祉。但去年下半年以来，部分大城市房价先后出现了一波快速上涨的势头。一旦房价快速上涨的“势”确立，必然会触发大量投机需求，增加居民购房负担，进一步积累金融风险。应该看到，当前热点城市房价仍处于政策与市场博弈的关键期，需要确保房地产市场平稳运行。
6月10日，在第十三届陆家嘴论坛上，中国银保监会主席郭树清谈到金融衍生品的投资风险：“那些炒作外汇、黄金及其他商品期货的人很难有机会发家致富，正像押注房价永远不会下跌的人最终会付出沉重代价一样。”很多网友留意到了最后一句话。近日，深圳一则新闻也引起了关注：某业主1500万买的深圳一栋别墅， 4年后降价630万预售却无人问津，买房稳赚不赔的日子或许已经过去了。近年以来，政府多次强调“房住不炒”定位，供需两端齐发力，促使房价逐步回归理性。各地政府多策并举，开年至今已出台超215次调控政策。
一、近期主要城市房价有何变化？
2021年已经进入开始炎热的六月，全国的房价有所波动。从全国范围来看，深圳、上海等一线城市以及部分热点二线城市房价还在上涨，只是涨幅已经大不如前。郑州、青岛、济南、长春、石家庄、烟台等北方二三线城市房价却出现了下跌，而今年上半年房价跌得最猛的要算是廊坊、牡丹江市，跌幅都在8-9%。
目前各地商品房库存情况，总体上是供大于求的格局，房价并不具备大涨的基础。目前一线城市库存与去年同期基本持平；二线城市库存正在走高，同比涨幅有所放大；三四线城市则真实的库存量很大，特别是北方地区的城市，以及东南沿海的三四线城市，库存量达到了数年来的最高。除了新房库存之外，还有二手房库存压力更大，因为炒房者在各种压力之下不断抛售房产的原因。
二、近期一线城市房产市场波动原因
1、市场力量的内生驱动
房价具有内在的周期性波动规律。2008年以来，我国一线热点大城市房价经历了三轮比较完整的周期（如图1），周期跨度时间大致为3年。受房价调控政策力度加大影响，2018年之后的这轮房价周期迟迟没有启动。但这段时期，推动房价上涨的动能仍在积累。一是购买能力在提升。二是符合购房条件的人群在增多。三是新冠肺炎疫情的影响在释放。
图1：北京、上海、深圳月度房价同比增速 （资料来源：Wind）
2、人地矛盾的客观反映
房价上涨是住房供需失衡的直接反映。土地是决定住房供给规模的首要决定因素。我国一线热点大城市人地之间的矛盾一直比较紧张。一是总量性矛盾突出。以深圳为例，2011年至2019年，常住人口增加了297万人，但同期新增的住宅土地规划建筑面积仅为559万平方米，人均不到2平方米。二是结构性矛盾凸显。一线热点城市新增的住宅用地主要位于远郊区，城市中心区的土地供给偏少，如北京西城区已维持了多年土地供给零增长，上海徐汇区、黄浦区等中心城区土地供给规模也很小。中心城区对人口具有较大引力，这无疑会进一步激化人地之间的结构性矛盾。
3、货币放松的资金支持
信贷资金宽裕是推动房价上涨的支撑条件。从数据来看，一线热点城市的资金面呈现“稳+快”特征。一是个人住房贷款增速稳。2020年12月末，北京个人住房贷款余额同比增长5.5%，比上年同期提高0.6个百分点；上海个人住房贷款增加1025亿元，仅同比少增12亿元；二是政策性资金增速快。如2020年12月末，深圳和北京的普惠小微贷款余额同比增速分别高达40.9%、30.4%。近期一线热点城市严查经营贷等资金违规购房的事实表明，政策性优惠资金可能通过“迂回”方式进入了住房市场。由此可以判断，一线热点城市购房的信贷资金增长实际上是加快的。
4、通胀预期的推波助澜
住房买卖者的房价预期是引发房地产市场剧烈波动的最大变量。如果形成房价上涨预期，二手房卖者倾向于延迟卖房，刚需会提前释放，投机性需求被大量激发，市场很快陷入供不应求状态。从历史规律来看，基本面因素推动房价涨“上半场”，预期因素推动房价涨“下半场”。受基本面因素影响，上海和深圳的房价早在2019年三季度就开始回暖。随后发生的新冠疫情带来的抗通胀预期起到了“火上浇油”作用，推动了一线热点城市房价加速上涨。2020年4月份，深圳房价同比涨幅首次超过两位数；10月份，上海和北京房价同比涨幅双双超过5%，一直持续到2021年2月份。
三、未来一线城市房价将怎么走？
合理判断一线热点城市房价未来走向，是谋划储备下一阶段房价调控政策的重要前提。从深层逻辑上看，市场和政策博弈的力量对比将决定着一线热点城市房价水平。
1、政策持续加压，短期房价上涨动力有所减弱
一线热点城市房价调控政策的密集出台，提升了政策压制房价过快上涨的力度。一是扩大限购范围。深圳增加了缴纳社保年限要求；上海和深圳提高了夫妻离异后的购房门槛。二是延长免税年限。深圳和上海的个人住房转让增值税征免年限由2年调整为5年。三是提高首付比例。深圳通过建立二手住房成交参考价格发布机制等方式提高了购房最低首付比例。四是严查违规资金。北京、上海和深圳已部署查处经营贷、消费贷违规流入房地产领域行为。五是打击房价炒作。中介和自媒体先后被约谈，要求不得炒作市场行情，制造购房恐慌情绪。房价调控政策的持续加压，促使市场和政策力量对比发生了积极变化，对冲了房价过快上涨的势头。从春节后的数据来看，一线热点城市的房价已开始有所降温。
2、供需平衡偏紧，长期房价再次反弹基础犹存
住房供需状况是判断未来一线热点城市房价走势的主要依据。从需求角度看，表现出“三重动力叠加推动”的重要特征。一是人口多，潜在需求大。深圳常住人口数量将继续增长；北京和上海常住人口数量虽增长放缓或减少，但由于人口基数大，潜在改善性住房需求规模仍然很大。二是收入高，有效需求强。一线热点城市的居民收入水平和增速位居全国前列，潜在需求转化为有效需求的动力很足。三是资本多，投机需求旺。一线热点城市资本丰沛，嗅觉灵敏，且所在地区的房子是硬通货，一旦遇到炒作题材，很容易涌入房地产市场。从供给角度看，表现出“存量主导、新增偏远、结构挤压”特征。北京等城市已是二手房主导的时代，新增供地多位于城市边缘或郊区，且需拿出越来越高的比例用于建设保障性住房，这将导致住房供给尤其是核心区供给“量小不稳定”。综合来看，一线热点城市的住房供需大概率将长期处于紧平衡状态。因此，如果货币放松等因素触发边际住房需求增加，很容易推动房价进入快速上涨轨道。
展望未来，稳房价工作将继续，当前房地产市场调控政策仍处于趋紧状态，金融监管力度持续加大，部分市场热度较高的城市仍有政策加码预期。随着调控政策的进一步显效，购房者置业情绪有望继续回归，叠加低基数效应的减弱，全国商品房销售规模增速预计将继续放缓。
作者|HOME家饰界家居研究中心
部分内容来源 |国家信息中心经济预测部宋瑞礼
