二手房流通性骤降，未来置业形势剧变！
摘要：部分省会城市银行已明确限制二手房贷款，全国大部分城市二手房房贷周期已达6个月以上，全国二手房入市被严控，未来置业格局将发生巨大变化。二手房入市受限背景下，需求端向新房加速倾斜，新房的稀缺性与流通性成为重要考量指标，核心城市圈的核心板块将以稀缺的配套资源优势赢得溢价与流通。
—现象 —
二手住房限贷，入市壁垒加强
近期，“二手房限贷”消息广而传之，在业内引起喧哗一片。据了解，本月合肥18家银行众，已有13家银行不接受二手房贷款；重庆的建行、交通银行也宣布停止发放二手房贷款。即便部分银行仍然提供二手房贷款，但其放款时间也至少在6个月以上，并且大多要求贷款年限与房龄之和不能超过40年。简单来说，购买二手房至少要等待6个月的放贷时间，并且如果房龄超过20年则无法贷款。
二手房限贷政策，来源于2021年1月1日开始施行的《关于建立银行业金融机构房地产贷款集中度管理制度的通知》。人民银行、银保监要求，包括工农中建交邮储6家国有大行和国家开发银行的房地产贷款占比上限为40%，个人住房贷款占比上限为32.5%。即，《通知》严格限制了购房贷款规模，额度受制。
《通知》发出后，很多评论者唱空房地产市场，目前看来有失偏颇。《通知》已发布半年有余，银行的应对措施已经很明显：严格限制二手房贷款，为新房贷款放出额度。所以在大部分城市，并没有发生新房贷款困难的现象，而二手房贷款已经极为困难。
同时，二手房限售政策也在多地出炉。苏州二手房5年限售、西安二手房5年限售、南京二手房3年限售……多地严格管控二手房入市交易。
限贷、限售，多地已于近期采取紧急限制措施。无论是金融限制还是政策限制，二手房入市已经是“层层壁垒”。那么为什么要限制二手房入市？
新房市场可以受土地供应、限购政策双重调控，而二手房市场因为基本量大、由个人买卖、监管难度高，则处于“不受控”区域。又因二手房基本量巨大，所以一旦房价发生大涨大跌现象，二手房市场则会出现囤货或抛售潮，会对整体房地产市场产生恶劣影响。
国家统计局公布数据，1-4月全国大中型城市二手房房价回温速度速度加快，普遍同比上涨4%以上，较新房价格上涨趋势更加明显。叠加通货膨胀（5月PPI工业产品价格上升已经破8%）、部分城市（北京、合肥、重庆等）地价热度空前等综合性因素影响，二手房房价上涨预期较为清晰，本轮限贷、限售措施的施压，必然是强化对二手房房价上涨的压制。
在整体价格上涨的背景下， 通过限售、限贷政策无疑是降低二手房流动性的利器。此举更为未来消费者提出新的置业要求——要购买流动性高的产品。
—置业形势 —
稀缺性与流动性成为置业核心指标
流动性与风险性是当下资产配置的两大衡量标准，股票、期货等金融性投资渠道风险性高、流动性高，房地产则呈现风险性低、流动性低的特点。因房产的风险性短期不会产生较大变化，所以在做房产配置时更多应考虑流动性的影响，即在同类产品中应尽量挑选容易变现的产品。
那么未来什么样的房产更容易流通变现？
我们可以观察市场上价格持续上涨、不受整体供需影响、受政策端影响较小的房产，这些房产通常具有以下特点：
1.区域人口持续增长，需求端大于供给端，价格能够稳定上升，没有下跌风险；
2.处于核心都市圈各区域的核心板块，是人口、经济、产业的聚集区域，虹吸效应明显，房产热度稳定；
3.具有完整且高端的商业、教育配套，高端的商业与教育配套是增加流动性的重要工具，也是需求端较集中的痛点；
4.具备稀缺的生态底板，且进行了现代化开发，可以为居民提供“唯一”的生态绿肺与休闲场地。
总结来看，核心都市圈的人口增长区域、具有完善商业、高端教育、优质生态的房产，一定是未来核心需求的焦点，又因为资源的稀缺性，其抗风险、抗通胀能力、流通变现能力也会是同类产品中最优质的。
以首都都市圈为例，2021-2020年北京人口新增228万，其中非本地人口新增180万人；环京地区（廊坊、固安、北三县等）也迎来巨量人口增长，10年新增110万人，平均年增长率为2.5%，远远高于0.36%的全国平均水平。
首都都市圈具有明显的虹吸效应，全国人口、企业、资金向大北京聚集。但北京市内房价普遍已经过6万/㎡，5月新出让的29块土地中更有10块售价将超过7万/㎡，对当下的置业青年来说可谓是“可望不可及”。
但最近一则政策则为北京青年指出出路——京南固安区域放宽落户政策，“零门槛”即可落户固安，快速取得购房资格，且北部新城的价格仅需1.4万/㎡。目前，各落户窗口已排队至12月底，预估已有近6万人排队落户。
固安区域拥有1条城铁、5条高速、3条公交路线接连北京，40分钟即可通达北京南三环。同时，固安也是人口增长率排名第二的环京区域，每年有4-5万人抢占落户，且增长率逐年上升，人口增长势力较明显。
从购房政策、人口态势、通勤条件来看，固安是北京青年“无压力”购房的极佳选择。那么在固安区域如何选择？
我们可以参考两个重要案例：纽约中央公园与英国海德公园，这两个区域不仅坐享最大的生态公园，还是该区域的商业、交通、文化中心，资源极为丰富，所以房价也一直引领全国。最重要的是，在2008年次贷危机面签，该区域房产未跌反而升值10%-30%，可以说是“绝对硬通货”。
如果以上面两个案例进行对标，固安最佳板块便浮出水面——固安中央公园附近的房产。
固安中央公园坐享占地20.5万㎡的中央公园、30万㎡的超级商圈、2平方公里的科创CBD中心、北京八中分校教育等综合配套，是京南区域规格最高的生态、商业、交通、教育中心，其优质资源具有唯一性，扛通胀能力高，且具备非常高的升值潜力，是京南区域最值得入手的板块。
（固安中央公园核心区鸟瞰图）
固安中央公园区域以都市CBD为范本，未来规划超高层商业配套、超高层办公大楼与全业态服务体系，落成后将更具备CBD气质。
（固安中央公园核心区商业配套效果图）
整体来看，固安中央公园板块完全符合处于全国核心都市圈、区域人口持续增长、商业/教育配套高端、生态底板稀缺等严格条件，其具备上涨潜力高、流通性强、抗通胀能力强优秀特质。价格上看，该板块1.5-1.6/㎡的单价也是北京青年的极佳选择。
全国二手房流通性降低趋势已非常明显，未来置业形式将更加复杂，各位看官，应谨慎评估风险与流通。
