忻奇琪
来源: 时代周报
上海土拍新规成效突显
“一号竞买人报出中止价13.9260亿元，主持人宣布竞价终止，各位竞买人是否愿意继续竞价？”6月18日下午14时43分，经过现场三位竞买人一致同意后，杨浦区定海社区B3-1地块被主持人宣布正式转入一次书面报价环节。
10分钟之内，场上三家房企金隅、杨浦城投以及大华需再次递交书面报价，与三家一次性报价的均值偏离度最小者，将最终幸运地将这幅中环内的纯宅地收入囊中。
14时53分，主持人宣布最终结果：三家房企一次性书面报价平均值约为14.0167亿元，二号竞买人杨浦城投报价14.0250亿元，以约83万元的最小价差成功拿下了该地块，按此计算，该地块的成交楼面单价为6.4万元/平方米，溢价率为9.21%。
（上海市土地交易市场 时代周报记者摄）
不同于北京、深圳、杭州等城市集中供地房企之间竞争的激烈，上海集中供地的首日更像是一场“友谊战”。在所有地块10%的最高限价及房地价联动指导价双重新政的影响下，上海整体的土地成交溢价率普遍都不高，其中大多数是低溢价甚至底价成交的含宅用地。
TOP10房企半数缺席
据时代周报记者统计，6月18日上午成交的4幅城中村改造地块全部以底价成交，其中，位于宝山区大场镇2幅住宅、商业混合用地被大华集团拿下，而位于青浦区徐泾镇的纯宅地则被俊发+灿辉置业联合体拿下，还有一幅位于奉贤新城的商住办地块被奉贤区国资委拿下。
同日下午出让的9幅涉宅地块分布在浦东、徐汇、普陀、静安以及杨浦等市中心热门区域，除了唯一一块对外公开直播的杨浦区定海社区纯住宅用地之外，其余8块地块的现场竞价情况均未公开。上述13幅含宅地块累计收金高达399.6亿元。
（6月18日上海集中供地首日成交地块一览 时代周报记者统计）
成交总价最高的一幅商业+住宅用地位于静安区大宁板块，保利以总价105.13亿元的价格，击败华发成功拿下了这幅总价最高、综合楼面单价第二高的热门地块，综合楼面单价约5.17万元/平方米，溢价率为8.39%。
另一块接近百亿元的地块被京东+卓越联合体拿下，该地块位于普陀区万里板块。京东之所以能够拿到这幅地块并不意外，早在2020年6月19日，普陀区政府与京东集团智联云普陀数字经济项目签约仪式举行，这标志着京东集团智联云数字经济中心将正式落户普陀。
按照地块出让要求，土地受让人应在土地出让合同签订之日起的6个月内启动上述企业的注册和迁移工作，引入企业15年内不得迁出普陀区。地块本身也以商办性质为主，能够用以回笼资金的住宅用地总建筑面积仅不到5万平方米。
同样地理位置较为优越的徐汇滨江地块，则由上海复地产业发展集团有限公司（下简称“复地产发”）子公司上海复地领珺实业发展有限公司，以51.705亿元的总价、4.31万元/平方米的综合楼面单价拿下，溢价率仅为0.21%。
6月18日，一位接近复地产发的业内人士向时代周报记者表示，该地块处于枫林生命健康产业园的辐射区域中，未来将重点以健康科技研发和成果转化为特色，加快健康科技创新企业集聚发展，而复地产发恰好具备了健康产业投资运营，同时也是一家蜂巢城市智造能力的平台型核心企业，恰好能够契合该地块的出让要求。
有意思的是，18日在上海拿到地的企业规模，大部分规模并不大，国企数量占据了半壁江山。同时，TOP10房企中也只有保利一家出现在了竞拍现场，不仅碧恒万融均未出现，中海、绿城、绿地等头部企业也不见踪影。
“因为之前发生在上海虹口围标事件，万科、中海和华润肯定是无法参加此次集中供地了，但碧桂园、招商以及金地等都有参与部分地块的报名，比如金地至少报名了8、9块地。”6月17日，一位头部房企的投拓人士向时代周报记者表示。
根据6月17日上海土地市场官微公布的出让活动时间表来看，部分地块的开投标结束时间要延续到25日才全部结束，像金地这样的房企或将在后续出让过程中有所斩获。
多手段稳定价格预期
如果回顾过往杨浦区相近板块的土地价格，可以发现此次不管是成交总价还是楼面单价，都较去年同期有一定回落。
2020年7月9日，龙光以约6.54万元/平方米的楼面单价、18.98%的溢价率竞得了杨浦区定海社区D5-1地块；同月31日，金隅则以约8.58万元/平方米的楼面单价、超69亿元总价竞得杨浦区江浦社区R-09地块。
（2020年与2021年杨浦区出让宅地总价、单价、溢价率对比 时代周报记者整理）
对比此次杨浦区和上述几幅地块相近板块的宅地出让价格，可以看到上海集中供地降地价效果明显。此外，静安大宁板块的5.17万/平方米及和徐汇滨江板块4.13万/平方米的综合成交楼面价水平，也都要远远低于市场预期。
此轮上海土拍之所以能够有效控制溢价率，主要体现为落实“举牌竞价+一次书面报价”的制度。
6月18日，易居研究院智库中心研究总监严跃进向时代周报记者表示：“因为最终是以最接近一次书面报价平均价的原则确定竞得人，使得房企的报价更为理性，或者说盲目报高价的意义削弱了。”
同日，同策研究院研究总监肖云祥向时代周报记者表示，从稳房价方面来看，本次土拍还引入了房价地价联动机制，在拍地前就明确项目预售参考价格，因此，房价基本是在参考范围内了。在地价、房价稳定的基础上，自然房价预期也起到稳定作用。
