上海首批集中供地落幕，碧桂园最后杀出成最大买家
第一财经
作者：郑娜
保利以逾123亿拿地总额领跑。
6月25日，随着最后三宗地块的成交，为期6天的上海首批集中供地终于落下帷幕。
第一批27块宅地涉宅地快，总出让面积176.06万平方米，总建筑面积363.54万平方米，总成交价合计约731亿元。
根据公开信息显示，27宗地块中，碧桂园、金地分别摘得3宗，总成交价分别为95.17亿元、51.7亿元；保利地产、中建二局、首创置业、光明地产等4家房企各自拿下2宗地块，招商蛇口、复地、雅居乐、中骏、建发等也分别获取一幅地块。
回顾6日的争夺，上海通过打分筛选、“一次书面报价”、房地联动等多种措施，给更多房企创造了公平、理性的竞争环境，诸多中小房企参与进来，并有所斩获，27宗地块中，摘地的非TOP20房企多达14家，同时，除崇明的一宗地块外，其余26宗的溢价率均被控制在10%以下，共有6宗地块底价成交，平均溢价率为5.8%。
最后三宗地块收金近89亿
公开信息显示，今日出让三宗地块成交总价合计约88.92亿元，分别落入保利、碧桂园的口袋。
其中，宝山罗店地块起拍价约为16.84亿元，共有多达18家房企报名参拍，不仅包括碧桂园、保利、首创、建发、金融街、中建八局等已有所斩获的企业，还包括新城、越秀等此前参与了却未收获的企业，还有世茂等房企首次出现在报名名单中。
参与该地块现场竞价的企业碧桂园、保利、金茂、世茂、建发等企业。地块不出意外地进入了一次书面报价阶段，由保利以18.353亿元的报价精准击中现场均价，以约8.97%的溢价率成功获取地块，成交楼面价为2.23万元/平方米，房地联动价为4.64万元/平方米。
宝山淞南地块、闵行华漕地块则均获得7家房企报名，招商蛇口出现在其中，但无缘摘地。最终由碧桂园一口气拿下两宗地块，总成交价约为70.57亿元。
纵观上海首批集中供地，报名最积极的保利地产尽管全场只拿下了2总地块，但静安区地块逾100亿元的成交价让其稳居上海拿地金额的之首，25日拿下的宝山罗店地块亦是备受瞩目。卓越、京东联合体拿下的普陀地块，总起始价高达99.1元，底价成交也使其得以位居第二。
报名9宗地块的碧桂园在竞拍前4日默默无闻，呈陪跑状态，在最后两日终于发力，接连拿下3宗地块，拿地金额一举达到95亿元以上，拿地金额排名第三。同样摘地3宗的金地，拿地金额共约68.5亿元。
此外亦有多家企业首进上海拿地，如深圳鹏瑞、京东；而雅居乐等多年不曾在上海拿地的房企，也在本次土拍中入驻。
有的企业拿到手软，有的企业则失落而归。
根据公开信息粗略统计，龙湖、绿城此次共分别报名了约4宗、3宗地块，但最终并无所获。不过，两家房企在其他城市的市场上收获颇丰。据亿翰智库提供的数据，上海集中供地之前的20城土拍中，绿城合计拿地金额为293.82亿元，龙湖拿地金额为267.4亿元。
相较而言，在上海市场上颗粒无收的世茂在此前20城的土拍中，尽管也曾参与成都、深圳、北京等地的集中供地，但皆收获寥寥。
亿翰智库统计的TOP10房企在此前20城集中供地情况显示，世茂仅在宁波获取了一宗地块。公开信息显示，该地块总成交价约为19.84亿元，建面约为19.46万平方米，成交楼面价26978元/平方米，溢价率28.5%。
有接近世茂的人此前向记者披露，世茂对利润较为关注，在较热的集中供地市场上出手相对较少，但在非公开市场有补仓动作。近日，世茂集团高层对外披露，今年浙江世茂在一级土地市场获取5块地，其中杭州2块、长沙、台州、宁波各1块。有地产行业资深分析师则提醒，一级转化成土储存在不确定性。
与世茂同样在过去20城土拍中拿地金额低于百亿的TOP10房企绿地，则在上海供地中隐身，而此前曾先后在济南、无锡、重庆、长沙等城市拿地，拿地金额约为71亿元。
中小房企参与增多
视线回归上海土拍，今日出让的三宗可以说是此次土拍中受关注度颇高地块，这也恰反映了上海此次集中供地的一大特点，即位于城市中心区域的地块参与者寥寥，而城市较外围的地块则引发众多房企报名。
6月18日挂牌出让的静安灵石社区地块、普陀万里社区地块分别有2家、1家企业报名参拍；同时，徐汇滨江与普陀万里社区地块则以低溢价或底价成交。
好地研究院研究员卢丹分析，上述较冷的地块往往附带有严格的条件。其中，复地拿下的徐汇滨江地块住宅的占比不足30%，其中商业需要自持100%，办公需要自持60%，需要引入生命健康产业总部；京东&卓越获取的普陀地块中，商办占比近一半，并需要重点引入互联网服务与零售等科技企业。
同时，前述三宗地块是此次集中供地中起拍价格最高的三宗地块。这也挡住了许多企业参拍的脚步。
相较而言，上述三宗地块之外的其余24宗地块，起拍总价在20亿元以下共有14块，企业参拍的资金压力明显较小。
除今日出让的宝山罗店地块外，青浦区赵巷地块、嘉定区南门社区地块、嘉定区南翔地块皆获得了10家及以上房企报名，其中不乏深业集团、大华、路劲、金隅、金融街、上实城开等中小规模房企。
从最终拿地名单上，亦可看出此次中小企业的高参与度。以克而瑞2020年全口径销售排行榜为准，19家摘地企业中，TOP20房企仅有碧桂园、保利地产、招商蛇口、金地，合计获取9宗地块。
而深圳鹏瑞、绍兴宝业、光明地产、大名城等在百名左右的中小规模房企也在土拍中有所收获。
上海亦在土拍规则中设定了利于公平竞争的条款。在上海的招挂复合制度下，一宗地块的报名企业达到一定数量后，则进入有竞价招标的出让方式，需要通过打分确定入围名单，再进行竞价。
据地块出让文件显示，打分采用“135分制”，计分规则里包括“经济实力”“技术资质”“项目经验”“受让管理”等四项，其中，“受让管理”满分45分，为四个项目中最高。具体来看，“受让管理”条款规定，以自2021年起至地块开标活动时止，在上海地区（金山区、崇明区除外） 受让商品住宅地块的情况来确定，每受让一宗地块则扣除15分，也即，受让过3块及以上的，该项目得分为0分。
这也就意味着，此次先后拿下了3宗地块的碧桂园、金地，未来在上海的拿地之路可能会有较多阻碍。两家房企在后续的集中供地中，“受让管理”项目上得分为0；其他项目即便全部满分，总分也只有90分。
业内普遍认为，这一规则可限制房企一家独大的情况，可以控制房企拿地的集中度。上海中原地产分析师卢文曦认为，除了防止垄断之外，这也增强了上海市场的公平公正，给中小企业也留有一定机会，保证市场的多元化竞争，打破过去有钱就可以拿地的局面。
