大唐地产二次赴港递表净负债率下降10倍仍达119%

首次递交招股书超6个月失效之后，大唐地产不得不二次递表再战港股。

更新版本的招股书显示，近半年以来，大唐地产延续高速扩张的态势，5个月内新增项目13个，继续加快全国化扩张脚步。同时，大唐地产的净负债率有所下降，从2017年的1087.9%下降至2019年年末的119%，但是净负债率仍处于行业较高水平。

处于高增长、高负债的大唐地产不掩饰其对资本市场的渴求，此次再次冲击港股是否能让其如愿以偿？

项目由69个增至82个海西等四大经济区为布局重点

1984年，大唐地产发轫于台湾；1994年，大唐地产以独具特色的“蓝脸窦尔墩”广告打入厦门市场，成功打开了厦门市场，此后，大唐地产的布局重心为厦门及周边的海西经济区。

目前，大唐地产的业务布局具有明显的地域化特色，分为海西、北部湾、京津冀及长江中游4大经济区。其中，该公司在海西经济区的销售额居前。

其招股书显示，2018年及2019年，大唐地产在南宁及漳州建立了市场领先地位。根据克而瑞提供的资料，2018-2019年，按合约销售额计算，大唐地产位于南宁物业销售前三；同时，2018年及2019年大唐地产在漳州城区物业销售分別排名第一及第三。

截至2020年2月29日，大唐地产拥有82个由附属公司、合营公司及联营公司开发且处于不同阶段的物业开发项目，相比于第一次递表时（截至2019年9月30日），其拥有的69个开发项目有所增加。

按照大唐地产的布局，其新增项目主要位于海西经济区和北部湾经济区及周边城市，辐射二三四线城市，包括厦门、福州、泉州、漳州、南宁、柳州、贵港。此外，大唐地产还拓展布局至京津冀经济区的天津、长江中游经济区的长沙和岳阳，以及西部的西安和贵阳。

从2019年9月30日至2020年2月29日期间，大唐地产新增物业开发项目13个，已竣工未售面积新增15.3万平方米，开发中规划建筑面积新增32.8万平方米，应占土地储备总量新增110.7万平方米至889.7万平方米。

受新冠肺炎疫情影响，大唐地产一季度的销售额略降。其表示，经过努力及售楼处重新开放后，2020年3月的合约销售额较 2019年3月的合约销售额开始上升；而与2019年同期相比，2020年第一季度的合约销售额仅略微下降，开发活动总体上按照公司的物业开发计划进行。

大唐地产发展历程，来自于招股书。

去年营收、净利双增，毛利率略有下减

在新版招股书中，大唐地产更新了2019年全年的业绩情况。2019年，大唐地产的营业收入同比2018年增加47.5%，净利润同比增加6.6%，营收增速大幅高于利润增速，值得关注的是，2019年，大唐地产的毛利率略微有些下降。

具体来看，招股书显示，在过去的2016年、2017年、2018年和2019年，大唐地产的营业收入分别为20.76亿元、40.19亿元、54.96亿元及81.08亿元；相应的净利润分别为1.29亿元、4.13亿元、5.88亿元及6.27亿元；同期，公司整体毛利率分别为18.4%、24.0%、27.8%、27%。

在新版招股书中，大唐地产解释了毛利率略微下降的原因，主要由于其物业销售的毛利率自2018年的28.3%略微下跌至2019年的27.4%，主要因为2018年若干高毛利的商业物业（例如龙岗大唐果、龙岗大唐世家等项目土地收购成本较低）交付，导致2019年毛利率相比2018年有所下跌。

大唐地产进一步表示，上述毛利率下降的部分，实际上已由销售住宅物业增加的毛利率部分抵消，主要因2019年交付的若干住宅物业（如位于漳州的黄金地段的漳州大唐印象）毛利率相对较高。

近三年净负债率从1087.9%下降至119%

从负债情况和现金流情况来看，大唐地产处于高负债和现金流紧张的关口。按照此前招股书披露的数据来看，2016-2018年末及2019年6月底，大唐地产的负债总额分别为186.69亿元、257.79亿元、297.51亿元和312.86亿元，净负债率分别为1085.3%、1087.9%、408.8%和185.6%。