凯德集团出售来福士项目，中国平安旗下平安人寿接盘，在一退一进之间，是基于怎样的商业逻辑？
凯德集团又进行了一笔大额的资产处置。
6月28日，凯德集团发布公告称，凯德集团与中国平安人寿保险（简称“平安人寿”）签署合作协议，凯德集团向平安人寿出售中国来福士资产组合的部分股权。根据协议，该资产组合的总资产价值为467亿元，平安人寿总投资金额不超过330亿元，此次交易预计于2021年三季度完成。
那么，凯德为何要出售来福士资产，平安又为何接盘？背后是基于怎样的商业逻辑？
“落袋为安”，凯德将获资本回收超20亿新元
公开信息显示，凯德集团于1994年进入中国，来福士是凯德旗下综合体旗舰品牌，来福士品牌自2004年进入中国以来，发展至今在中国有9座。
据悉，此次合作涉及项目包括上海来福士广场、北京来福士中心、宁波来福士广场、成都来福士广场、长宁来福士广场以及杭州来福士中心，该资产组合的总资产价值为467亿元，平安人寿收购其中部分股权。
凯德集团出售六个来福士项目，其中包括北京来福士中心。图片来源 凯德集团官网
在交易完成后，凯德在各项目中的持股比例，从交易前通过私募基金持有的30.7%至55%，变更为12.6%至30%；凯德将保有来福士品牌，并继续负责项目的运营及资产管理。据凯德集团方面介绍，此次交易预计于2021年三季度完成，将为凯德实现资本回收超过20亿新元。
“凯德通过持有部分股权，既保证了项目的运营管理水平，又能有效释放资产价值，持续扩大投资规模。”凯德集团首席执行官李志勤称。
知名地产分析师严跃进指出，来福士项目的表现不错，但疫情对其多少带来一些冲击。凯德选择出让一部分股权，也说明企业面临一定的压力。凯德在金融操作方面比较灵活，通过将此类项目股权进行交易，客观上降低企业资金压力。此外，平安人寿作为机构投资者进行持有，具有积极作用，有助于促进此类项目更好的运营和管理。
中国企业资本联盟副理事长柏文喜分析称，凯德作为商用物业资产管理机构，其商业模式和盈利模式决定了在持有和运营一段时间之后，必然会将已升值的资产以各种方式套现，以实现盈利的“落袋为安”与保持资产流动性。另外，保持资产组合的动态调整，也是保证资产安全和盈利最大化的必然之举。
“至于买卖物业的方式，也只是手段而已。比如，凯德此次出售来福士的资产就是通过出让股权给平安人寿的方式。另外一个常用的方式就是直接买卖具体物业标的本身。凯德此次向中国平安人寿出售来福士股权，除了旨在将股权溢价获利变现以取得非经常性收益之外，还可以收回较大规模的现金以改善自身的流动性，从而推动公司基本面的改善与市值的提升。”柏文喜称。
凯德“有进有退”，投资重点转向产业园和物流等
而针对凯德此次出售来福士的资产，市场上有疑问的声音：这是否意味着凯德将开启在中国的“撤退”模式？凯德还会继续投资中国市场吗？
对此，李志勤表示，凯德对中国市场持长期主义策略，凯德集团资产再循环释放出的成熟资产价值将用于再投资，部分资金也将用于继续投资中国市场。
“中国一直是凯德集团最大、最重要的核心市场。我们将继续在中国市场深耕，在既有的商业、住宅和城镇开发、服务公寓等核心业务基础上，加大对新经济资产类别的投资，投资重点涵盖产业园区、数据中心和物流等。”李志勤如是说。
李志勤还表示，“随着中国国内募资活跃，凯德也在寻求国内伙伴深入合作，支持在华基金资产管理规模的增长。此次牵手平安人寿，是凯德深入推行本地化运作的关键一步，也是对凯德集团成熟的国际资本平台的重要延伸和有效补充。此前不久，凯德刚刚获得私募股权基金管理人资格，这将让我们能够发行人民币基金产品，并且提供基金管理服务。”
的确，近几年来，凯德通过处置资产再投资，不断进行资产优化。2018年1月，凯德集团以约83.65亿元出售中国20家购物中心，这些购物中心分布于19座城市。2019年6月11日，凯德宣布以29.6亿元将中国三家购物中心股权出售予集团旗下的凯德中国信托（原凯德商用中国信托），包括哈尔滨的凯德广场·学府、凯德广场·埃德蒙顿、长沙的凯德广场·雨花亭。2020年2月，凯德中国信托又以8.5亿元出售郑州二七项目；同年7月，凯德将持有十余年的建业地产股份出售，总代价为28.31亿港元。
与此同时，凯德又陆续以33.6亿元收购了广州乐峰广场，以57亿元收购了重庆两江春城项目，以27.52亿元收购了上海浦发大厦约70%面积，以200亿元收购上海星外滩项目，以110亿新元收购星桥腾飞旗下两家全资子公司的所有股份。
凯德方面称，集团将继续致力于实现每年30亿新元的资产回收目标，进行资本循环及再投资。自2019年开始，凯德开始转型进行新经济领域的投资。
2019年6月30日，凯德集团与星桥腾飞完成整合。凯德不仅将产业链延伸至产业园和物流，基金管理业务也将大大扩容，在资产类别的广度和深度上都得以提升。
2020年开始，凯德集团向新经济领域发力，投资重点涵盖产业园区、物流和数据中心。李志勤表示，未来几年，凯德集团在中国该资产领域的规模将从2020年底的15亿新元扩大到50亿新元。
基于此投资策略，今年4月，凯德以36.6亿元收购了一个位于上海市闵行区的超大规模数据中心园区。
凯德集团36.6亿元收购上海闵行区一数据中心园区。图片来源凯德集团官微
房地产行业资深分析员纪言迅告诉新京报记者，写字楼虽然很优质，但在新经济环境下，物流、信息中心等一些新经济相关的不动产可能更受投资者的欢迎，所以，写字楼的价钱达到一定高度时，凯德将其出售，再全力攻下新经济物业。此外，新加坡目前也在大力推动新经济、高科技发展项目，预计凯德也是基于这一逻辑来操作。
在严跃进看来，类似转型，说明凯德看重后续经济的结构调整和市场趋势。不过，转型本身不成功的案例也较多，因此，还需要注意相关风险。
优化险资配置，平安系地产版图扩围
作为此次交易的另一主角平安人寿，近年来在不动产领域的投资颇受市场关注。在外界看来，平安系最吸引眼球的举动，无疑是拥有庞大的地产版图，不仅是碧桂园、融创、绿地、华夏幸福、旭辉集团、朗诗集团的二股东，还持有招商蛇口、金地、保利、华润、绿城等多家地产企业的股票。中国前20大房企背后，不乏平安系的身影。
而由于房地产经营链条比较复杂，需要高度专业性，合作的风险要小于单打独斗。因此，平安系通常采取的做法是，参股获取利润分红。而在合作中，平安系基本不参与项目开发与运营。
那么，此次平安人寿为何要收购凯德集团旗下的凯德来福士项目？对此，平安人寿相关负责人表示，标的资产上海来福士广场等六个商业办公不动产项目，是凯德集团最为核心的优质资产,租户品质优异，租约稳定。此次投资符合保险资金资产负债匹配的原则,可以优化险资配置，并取得良好且稳定的投资回报，实现保险资金的保值增值。
贝壳研究院商业地产分析师郑中指出，和住宅不同，商业地产物业对地理位置的要求更高，加上部分一二线城市严格限制市区的商办地块出让，因此核心区域的商办存量物业一直处于供不应求的状态，老旧项目也会吸引资本对其进行翻新。此外，当前的全球经济形势尚未明朗，购入能够产生稳定现金流的国内核心区域优质物业是较为稳健的投资选择。
亿翰智库董事长陈啸天指出，当下很多资金进入房地产有所受限，持有商业物业在一定程度上可以有稳定的回报，而且适合做长线。对于平安人寿而言，资金成本比较便宜，适合做长线。另外，当下全球处于量化宽松的环境，平安人寿拿下来福士优质物业，是合适且正常的。
值得一提的是，2010年，《保险资金投资不动产暂行办法》明确保险公司可以投资基础设施类不动产、非基础设施类不动产及不动产相关金融产品。但保险资金采用债权、股权或者物权方式投资的不动产，仅限于商业不动产、办公不动产、与保险业务相关的养老、医疗、汽车服务等不动产及自用性不动产。
基于此，近年来，按照监管的要求，保险不动产投资主要集中在商业地产、办公地产、养老、医疗、自用不动产等领域。在传统投资资产不确定性增加、超额收益获取难的背景下，长期资金配置低流动性、高收益的另类资产成为趋势。其中，商办物业成为险资配置的优选标的。
据悉，参照监管有关规定，平安在战略资产配置中，匹配了一定比例的商业不动产资产，原因在于，商业不动产资产在久期和收益方面更好匹配保险负债的特征，即使在经济下行期也具有较高的安全投资边际。
根据平安人寿的相关公告，该笔投资完成后，平安人寿标的项目投资余额占公司一季度末总资产的比例约为1.0%。截至2021年一季度，平安人寿综合偿付能力充足率为239.18%，核心偿付能力充足率为234.30%，符合监管要求。
新京报记者 张晓兰
