超5000亿债务压顶，房企坐不住了，10天融资超400亿
谢斯临
万亿债务压顶之下，房企发债、配股融资在窗口期的尾巴变得越来越密集。
图片来源：视觉中国
这是最好的时代，也是最坏的时代。
房地产仍在不断向上增长，屡屡创下新高，2019年全国商品房销售额在市场公认较冷的年份创下逼近16万亿的纪录，但与此同时，洗牌也在不断提速，中小房企破产消息频频传出，行业集中度不断提升。
在规模为王的年代，无数房企挤破头发高息债融资以期实现规模的成倍增长，换取更好的发展。他们之中有的人成功了，有的人却因为过分激进而深陷泥潭，还有的人在奋斗的中途。但不管最终结局如何，资本总是最无情的，借的钱到了该还的时候。
偿债高峰如期而至，“借新还旧”成为主流操作。据时代财经不完全统计，7月初至今10天左右的时间，房企通过美元债、超短期融资债券、中期票据等形式已经对外融资23笔，规模合计超过人民币400亿元。
上半年的信贷宽松融资窗口帮助大量房企挺过债务的压力。但随着政策逐步缩紧，房企融资成本正缓慢回升，在融资窗口逐渐远去的同时，接下来一两年内的债务压力却在不断加重。万亿债务压顶之下，房企发债、配股融资在窗口期的尾巴变得越来越密集。
10天“抽水”超400亿
行业迎来新一波融资潮。刚刚过去的这一周内，平均每天内基本都有5家左右的房企对外发债密集融资。
7月9日，佳兆业拟发行7亿美元优先票据、建发集团发行10亿元超短期融资债、美的发行10亿元公司债；7月8日，龙湖发行17亿元无担保中期票据、招商蛇口拟发行30亿元超短期融资券；7月7日，绿城中国成功发行五年期3亿美元债、融创中国发行两笔优先票据合计10亿美元；7月6日，世茂等4家房企公告对外发债融资计划。
据时代财经统计，从7月初至今的十天时间内，房企通过美元债、超短期融资债券、中期票据等形式已经对外融资23笔，规模合计超过人民币400亿元。其中，美元债9笔，合计规模约28.5亿美元；超短期融资债券6笔，合计规模约88亿元。
不难看出，在经历过去几个月海外资本市场动荡之后，美元债正在重出江湖。同策研究院研究员陈朦朦认为，随着海外疫情的缓解，美元流动性紧张态势缓解，境外融资窗口再次打开，房企外债发行与海外配股数量明显增加，且融资成本也有所回落，房企将会把握境外渠道拓宽融资来源。
超短期融资债券的高频出现，同样值得注意。超短期融资券是短期融资券的一种。一般而言，房企所发短期债期限在一年之内，而超短期债期限则在270天以内。汇生国际融资总裁黄立冲表示，相比于中长期债券较长的审核时间及趋严的政策走向，超短期债券审批较为灵活简单，一般规定一年期以上的债券才需要发改委审批。
超短期债券能够迅速补充公司的现金流，减轻资金压力，多用来作为“过桥”选择，应付即将到来的到期债务和行权高峰。与此同时，房企也在积极拓展多种融资手段。在股价高涨的当下，配股融资正在成为更多房企的选择。
7月6日，中国金茂公告宣布，已与配售代理高盛订立配售协议，拟以每股5.70港元认购配售股份，共配售约6.02亿股新股份。与此同时，中国金茂还以同样的价格向直接控股股东中化香港（集团）配发及发行3.4945亿股，占扩大后股份约2.74%。
配售及认购后，中国金茂预计共获得款项净额约54.25亿港元，中国金茂在公告中表示，配股获得的资金拟用作竞投土地、偿还债项及一般营运资金。
下半年偿债高峰将来
从公告中的融资用途上来看，房企们对外融资的目的多为“借新债还旧债”，意为现有债务进行再融资。在房企密集融资背后，是新一轮偿债高峰的来临。
克而瑞数据显示，今年7月份房企将有32笔债券到期，金额共计554.84亿元，环比大幅上涨91%，众房企将迎来新一轮的偿债高峰。
贝壳研究院发布的数据也显示，2020年下半年房企债券融资偿还将迎高峰期，境内外融资债券到期规模约为5588亿元，较上一年增加58%，部分债务集中到期房企下半年债务偿还呈高压。
未来两年同期偿债压力将进一步剧增，据贝壳研究院统计，在未包含当年发行的短期债务的情况下，目前2021年与2022年下半年的债券到期压力已经分别突破5000亿元与3000亿元，可以预见未来2-3年债务置换与债务债融资需求将不断增大。
然而，伴随着疫情影响逐步退去，经济逐渐恢复，流动性最为宽松的阶段已经过去，房企发债的融资成本逐渐回升。
据克而瑞地产研究院公布报告显示，截至2020年上半年房企新增债券类融资成本6.35%，较2019年全年下降0.72个百分点。然而，到了7月，时代财经根据已披露的票面利率进行计算，12家房企的平均融资成本达到6.8%，相对上半年上升0.45个百分点。
整体来看融资成本有回升的态势。贝壳研究院报告显示，从2020年上半年的表现看，境内与境外融资利率均表现出先高后低，6月翘尾的趋势，结合6月底银保监会“回头看”的工作部署，下半年金融监管升级是必然，稳经济下的防风险将进一步趋严。
6月24日，银保监会印发《关于开展银行业保险业市场乱象整治“回头看”工作的通知》，为防止系统性金融风险的发生，重点对银行、保险机构整治金融乱象，传递金融监管升级信号，定调下半年，房地产行业正是其中的重点突出领域。
政策缩紧之下，房企融资窗口期正在逐渐远去，叠加下半年房企偿债高峰期的到来，趁着最后的窗口期抓紧发债融资或是房企6、7月份频频发力的原因之一。
来源：时代周报
