2020年初,突如其来的疫情让北京的二手房市场遭受到前所未有的冲击。其中,2月二手住宅网签量仅为3599套,跌至近三年的月度最低。5月,受西城学区政策变化带来一波需求释放。
整个2020年上半年,北京住建委网签数据显示,北京二手房成交量同比下滑约9.8%,受疫情影响,上半年成交水平为“317”政策以来近四年同期最低。就上半年北京整体二手房市场而言,受疫情持续牵制,叠加西城7.31政策引发的5月6月小高潮,带来了二季度的交易回升。西城成交的增长带动换房链条上其他交易主体入市,促进全市成交量大幅增长。原学区房业主房屋出售后进行置换改善,带动大户型增速加快。
具体到楼盘来说,据贝壳研究院数据显示,上半年北京二手房市场楼盘成交量排名前十的为:芍药居北里、荣丰2008、裕中西里、远洋山水、天通苑东一区、新龙城、小南庄社区、广安﹒康馨家园、弘善家园、海特花园小区。
数据来源:贝壳研究院
虽受到疫情影响,但这些楼盘上半年成交表现依然不俗。据21世纪不动产市场研究中心统计,与上年同期相比,芍药居北里、裕中西里、天通苑东一区、小南庄社区的1-6月成交套数均呈现增长态势,其中,小南庄社区与裕中西里的增长幅度高达36.7%、34.9%。
21世纪不动产远洋山水店店东徐清须表示,远洋山水的成交量,历来就在北京的楼盘中名列前茅,究其原因,一是存量大,远洋山水单个小区就有一万一千套;二是换手率高,本小区业主置换就能占到成交量的60-70%。谈及疫情对成交的影响,徐清须说,实际影响有限,反倒是疫情让自去年以来积累的刚需客户的购房意愿更坚定了。春节前徐清须手里曾有6套600万左右的两居,在3、4月份就已经全部成交了。即使是6月疫情反弹,其导致无法正常看房的时间也非常短。
同在成交前十的楼盘——天通苑东一区,受疫情的影响程度就不一样了。21世纪不动产天通苑东一店店东乔立君表示,因为疫情,原投资群体消失殆尽,只剩刚需。刚需群体的部分客户受疫情大环境影响,资金链紧张导致需求被迫推迟。尽管如此,因为天通苑东一区库存量大、单价和总价较天通苑其他楼盘更具性价比,所以上半年不断有价格合适的房源成交,这在一定程度上奠定了其楼盘上半年排名前十的基础。疫情以来,线上看房、线上签约的比例不断提升,此次北京疫情等级下调后,客户明显增多,相信下半年随着后疫情时代的经济恢复,天通苑的成交仍旧可期。
与天通苑相邻的回龙观商圈,也有新龙城小区入围2020上半年楼盘成交前十。笔者走访了21世纪不动产霍营店,店东张少朋表示,新龙城在回龙观商圈历来都是成交量高的楼盘之一。离地铁近、纯商品房,都是新龙城的优势。自去年12月开始,到今年3月,成交处于低潮甚至几近停滞的状态。但刚需、刚改的需求是始终存在的,且新龙城的客群主要为中关村、上地的码农,收入相对稳定,此次疫情也未对这部分人群的经济情况构成太大影响,故4、5月份疫情平稳后,之前的笋盘很快就被消化,造就了一波非常可观的小高潮。虽然6月的疫情反弹,给市场带来不小的影响,客户进入观望、业主同样在等待。但是张少朋相信,有稳定的客群在,疫情影响只是暂时的。截至7月19日,新龙城成交套数已与上月持平,本月成交套数表现有望赶超5月峰值。
21世纪不动产研究中心高级分析师王胜男指出,上半年成交量排名靠前的楼盘大多是存量较大的刚需盘,这些楼盘库存量大、总价低,一直都是市场成交的主流产品,受疫情影响有限。下半年,北京高端改善需求预计会进一步释放,主要是因为疫情后人们对于居住品质的要求越来越高,加之下半年北京有多个10万+的豪宅项目将会入市,京城豪宅市场依然可期。
2020年已经进入下半场,7月上旬北京疫情反弹基本控制,北京二手房成交量回升、新增客户量、挂牌房源量持续增长。
数据来源:贝壳研究院
7月20日起,北京突发公共卫生事件应急响应级别调整至三级,随着越来越多的小区解除封闭,前段时间观望的客户纷纷进场。21世纪不动产华北区域市场总监陈太怡表示,从21世纪不动产在全北京近300家门店的监测数据整体来看,7月北京二手房已从六月底疫情反弹最初的筑底态势中走出,预计将在8、9月份进一步恢复和上行。
