这段时期的北京楼市,用两个词形容最为贴切,一个是“过渡”,一个是“信息爆炸”。
所谓的过渡,是指存量房源减少,很多受关注度比较高的新盘,已经清得七七八八了;与此同时新增的供应却非常少。5月份第一次集中出让制下的地块,基本上都要等到九、十月份才能正式入市。这段楼市自我调整的“空窗期”,给了市场以及买房人一个缓冲时间。
不过,新入市的项目虽少,但关于新项目的最新资讯却异常活跃。粗粗数了下,最起码有不少于9个项目在上周有了最新的进展。它们位置各异,动态万千,且繁杂琐碎。为了让大家有一个更为直观且清晰的了解,瞭望君将这段时间收集到的,有动作的新盘汇总到了一张表格之上。
这些项目中既有去年供应的新地块,也有今年5月新出让地块。其中新地块占了一大半的比重。
如果你够细心,那么抽丝剥茧之下,你会发现这些个体楼盘背后折射出的真相:这些“前驱队”,是北京楼市下半场最真实的写照和诠释,向我们预示了楼市未来的走向。
01买小户型更难了
位于旧宫的合生me悦上周末开盘了,项目官宣的成绩是26个亿。这样的成绩,确实很耀眼,也成功引起了大众的关注。但在瞭望君看来,大众对项目的关注点,更应该聚焦于项目小户型的去化上。
其一,70多平米的两居秒没了;
其二,50多平的一居据说剩得也不多了。
合生me悦开盘最大的意义在于,这个项目之后,买房人想要在市场上寻找小面积段的一居或者两居上车,更难了!!!
区域内接棒合生me悦的熙悦雲上,最低门槛已经拔高到了110平米及以上;刚刚报规的中冶东坝地块,平均每套面积达到了104平米左右,而这还是在均摊了1万方公租房面积之后计算出来的,商品住宅部分的面积不出意外只大不小。
有动态的新地块中,瞭望君听到的大部分项目的面积段都以改善为主,还有可能会出小户型的只能寄希望于中交昌平的两个项目了。
在此奉劝各位,接下来的日子里,如果遇到了合适的小户型,必须马上、及时出手了。
02产品创新更少见了
少数人的创新,成为了多数人的模板。
2020年既是不限价地块全面爆发的一年,同时也是产品主义回归的一年。从丰台的中海甲叁号院开始,新盘豪宅的封面有了较大尺度的突破,玻璃幕墙、铝板、曲线、简约……这些元素成了当下市场最流行的符号。
但是,高周转之下,项目入市的周期逐渐缩短,而创新最需要的恰恰是时间。于是,外立面趋于雷同,开始成为目前北京众多新盘项目的共通点。如果我们将朝阳这几个刚刚报规地块效果图放在一起,金盏、崔各庄、王四营,真的是傻傻分不清楚。
这感觉就像……
同一个美容院出来的网红,好看是好看,但毫无个性,美的千篇一律。
盲猜一下,后续还未报规的大部分项目,外立面估计都长得大差不差。不出意外的话,下面这几个标签会是北京很长一段时间封面的流行因素:
1、铝板+玻璃幕墙;
2、大落地窗;
3、硬朗的线条,简约的风格;
03板块分化进一步加剧
土地集中出让制度下,北京的板块分化,会进一步加剧。
热点的板块,一定会非常有排面。
比如目前受关注度较高的朝阳几个报规新盘,崔各庄、东坝、金盏等,价格可能不一定会顶到最高指导价,但一定是不愁卖的。
再比如上文中没有提到的融创拿下的树村地块,案名初步定为“学府壹号院”,很多人吐槽项目户型偏大,对客户资质还有可能会做要求,装标低等。
但甭管怎么挑刺儿、吐槽,瞭望君相信该项目一旦入市,大部分人都会蜂拥而上。口嫌体正,可能会是树村项目客群最真实的写照。
相对的,位置较远供应又多的“顺义新城”以及“房山良乡”板块,即便是有高价地抬轿子,这一年的处境也不会有多少改善。
04下跃更加常见,但我劝你谨慎购买
拿报规的卓越金盏地块为例。
按照项目报规的数据,这个地块整体的地上建筑规模达到了7.4万方,最高6层,一共17栋楼,平均单层的建筑规模1.2-1.3万方。而地块整体的地下建筑规模59107.75平米,抛除车库的3万方,地下空间大概2.9万方,相当于向下挖了3层。
如果这个项目是叠拼,可能是下叠地上+地下一层、二层;如果是大平层,那么就是下跃一拖二。
向地下要溢价,可能成为这一批项目最典型的特征。
但必须要说明的是,地下空间不仅利用率比较低,而且平时的维护成本却很高。在北京这个夏季动辄暴雨成灾的城市,车库、地下室等进水的新闻更是层出不穷。
所以,如果你要买下跃或者下叠,尤其是地下空间较多的下跃、下叠,一定谨慎考虑。