来源： 21世纪经济报道
近日，旭辉集团股份有限公司(下称“旭辉集团”)公布了公司发行的债券“2018旭辉03”的回售实施结果，回售金额共计25亿元，即全部选择了回售。
公开信息显示，“2018旭辉03”于2018年8月6日发行，计划发行规模12.5亿元，实际发行规模为25亿元，债券期限为2+1Y，票面利率5.46%，资金用途为偿付公司部分已发行公司债券的回售金额。此前旭辉集团曾宣布称，根据募集说明书中约定，决定将“18旭辉03”最后一个计息年度的票面利率下调266个基点，即从最初的5.46%下调为2.80%。所以，“2018旭辉03”此次选择全额回售，市场应当并不意外。
8、9月份进入到期高峰
旭辉集团并不是第一家进行或者面临回售的房企。国金证券分析师周岳梳理表示，截至2020年7月24日，2020年8-12月，房地产开发行业信用债到期总量为1765.77亿元，另外有1724.07亿元债券进入回售期，到期规模与进入回售期的债券规模基本相当。与前期相比，地产债到期回售规模有所增加，下半年偿债压力较大。
从地产债偿还金额的月度分布看，下半年地产债到期高峰期主要集中在8月及9月，进入回售期的地产债规模月度分布相对较为平均，9月和12月规模略高，需要关注阶段性偿还压力上升带来的信用风险。
对比2020年下半年到期和进入回售期地产债的主体评级，高评级地产债到期规模占比更高，AAA评级地产债到期金额为929.80亿元，占比为51.62%，而AA评级地产债到期金额为163.38亿元，占比略低，为49.99%。
从企业性质来看，2020年下半年到期和回售地产债主体多数为非国有企业，且非国企回售规模占比更高。2020年下半年，房企中，国有企业到期和进入回售期金额分别为676.66亿元和396.80亿元，其中到期规模占比为67.11%，非国企到期规模低于待回售金额，到期与进入回售期债券规模占比分别为54.93%和45.07%。
周岳表示，下半年债券到期回售规模较高的房企有金地(集团)股份有限公司、绿地控股集团有限公司、恒大地产集团有限公司、阳光城集团股份有限公司、广州富力地产股份有限公司等；另外，进入回售期规模较高的房企有广州富力地产股份有限公司、华夏幸福基业股份有限公司、广州市时代控股集团有限公司、新城控股集团股份有限公司等。
根据房企偿债能力，国金证券筛选出部分偿债压力较大的主体进行具体分析，筛选指标主要有货币资金与短期刚性负债、净负债率、综合融资成本，结合下半年房企信用债到期规模，共筛选出三家房企，分别为泛海控股、协信远创、广西万通。
房地产行业信用债新发利率下降
开源证券分析师齐东认为，地产仍是当前财政和投资的重要托底工具，政策将会处于当前“房住不炒+因城施策”框架下，但方向和力度则会相机而变目前销售、区域政策、融资等方面均持续向好，在宽信用的大环境下，限价政策有所松动利好房企利润率修复，存货价值有望得到重估。
从政策来看，信贷需求改善，结构优化，一城一策持续推进。首先货币政策持续宽松，信贷需求持续改善。6月末，M2余额同比增长11.1%，增速环比持平；M1余额同比增长6.5%，增速环比降低0.3个百分点。预计未来M2增速维持高位，在宽信贷政策背景下，信贷需求持续改善，结构继续优化。6月住户部门贷款新增9815亿元，同比多增2198亿元，住户中长期贷款表现更为靓眼，单月新增6349亿元，主要受益于房地产销售持续好转，房贷规模继续提升。其次一城一策持续推进，宁波扩大限购范围，海南进行房地产整治，深圳辟谣限购新政。
从成交来看，一二手成交累计增速持续修复，二线城市表现最佳。新房：2020年第28周，全国32城成交面积460万平米，同比减少4%，环比减少33%；从累计数值看，年初至今32城累计成交面积达10142万平米，累计同比减少12%，增速降幅仍在收敛。二手房：2020年第28周，全国9城成交面积为139万平米，同比增速-1%，前值31%；年初至今累计成交面积2899万平米，同比增速-13%，较前值继续收窄1个百分点。
