开年土拍，西北旺双子星抢眼海淀房价进入10万+时代
春节前，谁都没想到，疫情能严重到这份上。但春节后，大家更没想到，北京土拍市场居然对疫情免疫，2月开始逆势上扬，一个月内，十宗宅地密集入市成交，就像一串重磅炸弹，彻底撼动北京楼市。
2月份北京土拍成交统计
回顾这一轮拍地，创造了一系列记录。
从成交金额看，前两个月土拍金额已达672亿，对比历史，打了鸡血的2015全年才不过450多亿。
从溢价率看，多数地块突破25%大关，可见竞争之白热化，足以证明开发商对于市场未来走势充满信心。
从地块性质看，除了昌平两宗限竞房地块，剩下都是非限价地块的天下，限竞房日益稀缺，商品房全面回归，已成共识。
从地块区位看，多数为五环周边优质地块，所以才被房企疯抢，如果这次不把握住机会，今后恐怕六环外才是主战场。
从地块区划看，最引人瞩目的，莫过于海淀西北旺双子星，两个非限价地块同时入市，可谓绝版，引来大批品牌房企竞逐，华润联合体每次都经过数十轮苦战才险胜对手，如愿以偿。
从西北旺非限价地的成交楼面价，结合华润豪宅基因，估计未来项目售价起码8万+/平米，再看今年1月20日，海淀四季青两宗非限价地，分别被金茂与海益嘉和置业有限公司以楼面价7万+/平米揽入囊中，未来项目售价突破10万妥妥的。
物以稀为贵的原理，在供地稀缺的海淀得到淋漓尽致的体现，从今年底到明年上半年，海淀楼市将进入8-10万的豪宅化时代，当前以限竞房为主的楼市格局将会被改写。
说到限竞房，作为政府调控房价的“稳定器”，在政策保驾护航下，近两年迅速异军突起。
2019年，北京新房市场全面迎来“限竞房时代”，分批入市的限竞房，凭借“价格低”的核心优势，成为商品房市场主力军。
据统计，2019年1-12月，北京市限竞房市场成交20914套，成交面积228.98万平米，成交均价48418元/平米，成交金额1108.65亿元，独占全市住宅总成交总量的半壁江山。
但限竞房项目销售呈现两级分化局面：
首先，核心地段、产品力强的项目，频频创造开盘热销记录，如中海望京府、西山锦绣府(户型图)等。
其次，部分限竞房严重“滞销”，主要分布在房山、平谷等偏远地区，由于区位、产品、价格等因素，销售惨淡。
但2019年也是非限价地悄然增量的一年，直到今年开年土拍，最终形成高潮，这对今年的限竞房市场形成不可忽视的影响：
1、疫情结束、市场恢复后，非限项目逐渐形成供量上市，将拉高楼市整体均价，从而为限竞房项目提供更大收益空间。
2、地段好、品质好的限竞房项目日益稀缺，加上凸显的价格优势，势必更不愁卖。
3、像海淀、石景山等城六区核心区域，不但供地少，连限竞房项目都凤毛麟角，更是卖一套少一套，能抢到就是福利。
【2】上风上水，产业+教育驱动海淀山后成为京城新发展极从买房角度看，海淀的网红区域，西北旺显然是热搜关键词。我们分析一个区域是否具备投资价值，主要考虑以下各指标，逐条做个评估。
1、区位
海淀，上风上水，居高临下，区位优势明显
西北旺位于六环内，距西北五环不到5公里。
5-6环的区位坐标，是衡量限竞房项目能否入手的第一硬指标，一旦出了六环，对很多依赖地铁的刚需来说就别考虑了。
而西北旺在北京五环沿线各区域中，区位优势最明显，体现在：依山傍水。
山是百望山，北京西山最东端，又称西山东首。
水是昆玉河（市民饮用水，往南流向昆明湖、中南海）源头，被称为昆玉源。
这是任何开发商都没法从外部赋能的资源。
从风水角度说，西山首，又是风水绝佳的西贵之地，是大风水的源头。
西北属于乾位，“乾”在《周易》里为君、为天、为阳，是领袖阶层所居之位。自古至今，历代帝王将相，达官显贵都在此修建行宫别院，也因此诞生了最具中国代表的皇家园林，三山五园；
到了近代，全国最重要党政机关及各大部委、大量的商界精英也都将此作为居住的首选之地。
2、地铁
地铁16号线，把西北旺纳入北京轨道交通路网西北旺的轨道交通，以地铁16号线为主。
16号线始于苏家坨镇内的北安河地铁站，沿北清路方向向东行驶，自永丰站转向永丰路，目前已通车部分直达西苑枢纽站，可直接换乘4号线，去往全市各地都很方便。
未来19号线支线工程、13号线改造工程，将加快海淀北与城市各片区的连接，为地铁出行提供更多选择。
3、产业
互联网宇宙中心，是西北旺的价值核心
西北旺紧邻中国“硅谷”中关村，中关村是中国教育科技和人才资源最为密集的区域，拥有高等院校近41所，国家（市）科研所206家，国家重点实验室67个，大学科技园26家，聚集了高新技术企业近2万家，形成了规模庞大的高科技产业集群。
西北旺东有中关村软件园，北有永丰产业基地，镇属有百旺创新科技园，镇域内北清路两侧有新建成的地标性建筑“中关村一号”、中关村集成电路设计园，再加上中国航天城、中国空间技术研究院这样的国家顶尖机构，新浪(总部)、百度(总部)、滴滴(总部)、快手(总部)、联想(总部)、腾讯(北京)、网易(北京)以及微软等跨国科技巨头的中国区总部都落户于此，聚集了大量高科技企业和互联网科技人才。
在西北旺，一个科技产业、互联网产业聚集区迅速崛起，正在成为海淀区发展最快的区域之一。
4、学校
北京牛校资源沉淀，西北旺将成教育新高地
海淀历来以学区光环备受瞩目，世界一流学府北京大学和清华大学100多年来的学术文化积淀，营造了海淀区浓郁的文化氛围。
被外界誉为“码农圣地、中国硅谷”的西北旺，凭借良好的产业布局，带动知名企业入驻，也吸引了大量高素质人才进入，名企子女成为优质生源。环环相扣，西北旺由此吸引大批名校陆续入驻，成为海淀继万柳之后，又一个教育资源汇集的高地。
目前西北旺区域内，有北师大附小实验幼儿园、利民双语幼儿园、中关村第二实验小学、农大附小、清华附中永丰校区、人大附中（西山校区）、首师大附中（北校区）等著名学府的教育机构，覆盖K15全年龄段教育体系。
5、商业
华润+中粮，打造西北旺生活新商圈
2019年9月，华润置地宣布在海淀区打造全新商业项目——西北旺万象汇，这无疑也为加速西北旺焕新腾飞注入新的活力。
西北旺万象汇的打造则将进一步扩大华润置地在北京的商业市场，也将改变西北旺既有的商业格局。
北京第四个中粮大悦城也将落位海淀北，除了商业之外，该大悦城设计里还有高线公园、下沉广场。在2019年下半年的工作部署中，海淀区商务局重点强调：将加快推动海淀大悦城项目尽快开工建设。
西北旺迎来商业繁荣发展的新时期，未来将形成交通便利、高端商场汇聚的新的生活商圈。
从以上各核心指标判断，西北旺具备宜居宜业的硬条件，无论自住还是投资，都值得考虑，但如何把握住低价上车的机会，却需要进一步分析。
【3】互联网+房价，作为双宇宙中心西北旺的宜居房子何处觅？西北旺被称为“中关村后花园”。随着互联网巨头的不断涌入，再加上中关村软件园的加持，发展前景不容小觑。
产业兴起，人员涌入，必定带动住房需求提升，但从实际情况看，现状却很尴尬。
从需求看，后厂村至少30多万码农，其中百度就4万多人，都集中在这里上班，这些码农的日常工作模式为996，加班常态化，而周边公交不多，地铁挤爆，为了通勤方便，谁都希望能住得离公司近点儿。
此外，大多数“码农”处于结婚生子的年龄，人人都需要买房，但西北旺房价真心太高、房子真心太少，虽然属于高收入阶层，却不得不将就在清河、上地、马连洼、西二旗的群租房里，生活品质？算了吧。
何时才能圆购房梦？对码农来说成为老大难的问题
从供给看，北京各区中，海淀的住宅最稀缺，也最受欢迎，但无奈海淀地块的出让一直非常“吝啬”，造成新盘稀缺，尤其是西山板块，近五年内没有新增商品房供应，这导致当地房价居高不下，可与东西城的房价比肩。
二手房方面，西北旺10年内开盘项目，如冠城大通百旺府、天阅西山，售价7.5-8万元/平米，西山壹号院、万科如园等项目，当年开盘也就3-3.5万，如今售价却已涨到10万元/平米；
而且这里的二手房基本是豪宅，户型面积130平米起步，主力户型动辄200-300平米，总价千万根本不算事儿，就算码农作为高收入阶层，也不得不望房兴叹，怀疑人生。
西北旺二手房价格统计（数据来源：北京房产中介网站）
新房方面，今年西北旺出让的不限价地块，未来打造高端豪宅无悬念。从地块指标来看，海淀西北旺地块是中等密度的社区，改善大户型为主力产品，售价至少卖到8-10万，是接近豪宅、功能完整的的舒适型产品，普通打工族就别惦记了。
这还不算完，未来房价走势方面，海淀西北旺地块的面粉价格，已经快赶上在售限竞房项目的面包价了，这体现出房企对该地块价值的认可度极高，但未来或将进一步抬升区域价格。
最终，话题回归限竞房，放眼整个西北旺，唯一在售的限竞房只有西山锦绣府一家，政府限价58622元/平米，执行70/90政策，两、三居都有89平米户型，总价500多万，也有155-180平米舒适大户型，选择很多样。
对自住需求来说，这是最后的低价上车机会，对投资需求来说，房子限价和周边房价倒挂明显，买到就躺赚，具体赚多少，你可以算算。
正因为此，这个项目去年一开盘就被无悬念疯抢，今年在北京住宅销售排行上也很亮眼。
近期，北京普宅+别墅销售周排行榜前十统计（数据来源：地产营销人）
1-2月，北京普宅+别墅销售排行榜前十统计（数据来源：地产营销人）
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