精装改毛坯，单价平均降2-4千一平，帝都出这样的新房，你买账不？
哈喽大家好，我是血拼哥。
前几天有朋友跟血拼哥说有个项目降价了，每平降了2-4千，问哥们这个“便宜”值不值得捡，哥们深入去了解了下决定做个测评，跟大家聊聊。
开门见山先说说毛坯交付这个事吧，为啥这个朋友听说降价，毛坯交付有点心动呢？
经历了这几年精装/简装交付的购房人普遍反应，到了后期收房阶段，简直让人头疼不已。
墙面瓷砖空鼓，门、墙、暖气片剐蹭、划痕明显已经是常规操作了，验房时候，窗户、门框掉落、玻璃碎裂的情况都有，更有渗水、墙面发霉……
交房即维权，不少购房人大呼，还不如毛坯交付！
这回，毛坯交付的房子真的来了，还降了价，但是值得刚需捡漏吗？
话不多说了，老规矩，先看项目概况吧：
金地璟宸基本情况
开发商：金地商置
户 型：98-143㎡三至四居
均 价：4.1W
容积率：1.6
交房时间：2023年年底前 预计9月份
营销中心地址：北京市房山区政通西路辅路良乡体育中心西北侧
项目位置
项目位于西南五环外，有意思的是，这个项目原定精装交付，均价4.3-4.5W，时隔一月，现在改毛坯交付了，不过也不亏心，均价降到了4.1W。
值不值的，咱们分开看吧。
项目优势重点在生活配套
先说说好的吧。
项目处于良乡拱辰板块，属于房山老城区。
这个板块相对成熟，当地人比较认可，附近有成熟的小区，生活配套相对全。
从下图密密麻麻的超市分布可以看出，地块附近生活气息浓厚。
此外，项目附近商圈比较多，500米可达龙湖房山天街，南侧2公里内有华冠购物中心、国泰百货、中大祥瑞等，驱车15分钟可达首创奥特莱斯。
项目附近超市分布情况
其次是教育，附近有有北潞园学校、良乡二小、良乡三小、良乡二中、良乡四中、行宫园学校、良乡五小、首师大附属房山中学、北工大附属房山中学、良乡中心小学等学校，覆盖到了全年龄段，甭管好不好，全乎了。
当然，能否最终上这些学校，还得看教委如何划片儿。
医疗方面，项目附近2公里内有良乡医院（三级）、北京市房山中医医院（三甲）多所市级甲等医院，看病就医也比较方便。
1.8公里范围内医院和商业位置
地块位置有硬伤
看完区位其实应该看产品了，但是这个地块位置哥们觉得得聊聊。
首先项目地块形状不规则，直接导致产品朝向不能做到正南正北；其次南侧临政通路、西侧临S319良坨路，交通噪音较大；地块旁边还有一座加油站，不知道后期会不会迁走。
产品上，项目打造的是6层纯洋房社区，只有四座楼，宣传上，环境是真好，但是上面地块存在的硬伤其实是不利于这类产品的。
最后再来看看项目最小户型。
项目户型设计了95-146㎡的三居、四居户型，但是哥们了解到项目98平的三居仅有30余套，数量真的不多。
约98平的三居，主卧和客厅朝南，客厅面宽3.85米，带阳台。
样板间已经开放了，大落地窗很抢眼。
从产品来看，都是市面上比较受欢迎的主流户型，户型差异不大。最大的特点就是标准，南北通透。
从性价比看产品并不刚需
看完了产品就知道项目并不是个刚需项目，98平最小户型也只有30套左右，单价4万，98平，总价401.8万起，首付最低四成，160.72万起，刚需擦边。此外，项目附近没有轨道交通，对刚需来说，是最大的硬伤。
项目距离最近的地铁站苏庄站和良乡南关站直线距离均为2.5公里左右，步行需要40多分钟。不过附近有公交，可以直达地铁站。
步行距离及时间情况
乘坐公交接驳情况
从周边楼盘来看，新房有中建京西印玥，目前在售面积为73-106㎡2-4居洋房，均价43000元/㎡，其实更刚需。还有房山共有产权房世茂轩景颂。
二手房价格大概在2.5w~3.5w之间，楼龄15年起步，次新房也是大户型的，例如北京城建胜茂傲山，单价3.8万左右。
总的说，金地璟宸单价总价都不低，跟周边新房和二手房相比没有多少性价比。
这个项目哥们了解了一下，正在排卡中，168套房，去化并不快，喜欢可以慢慢挑。
其实，从容积率看，这个项目根本就不是刚需项目，但是一分价钱一分货，这个钱买到的不止是居住面积，还有洋房品质和低密环境，所以从这个角度也不好再要求什么。
说句实话，这个项目给人的感觉有点“不刚不改”的尴尬。
房山的刚需房太多了，如果一定要选择房山上车，比金地璟宸更合适的也不是没有，如果你要毛坯，稻田的光合作用也有部分新房符合要求。
不过话说回来，咱也不能给所有人做决定，萝卜白菜各有所爱吧。
最后血拼哥还想说几点：
1、流水线产品越来越多。
前面提到户型图给人感觉很标准，像流水线产品，其实这也不是什么稀罕事了。
从现在已知项目的楼面价和指导价看得出，开发商的利润空间一再压缩，所以引用一句话就是，“开发商的定位可能越来越倾向一个没有感情的盖房机器了”，流水线产品会越来越多，这是压缩成本的必然选择。而且购房人到手的房子质量真的也需要大家买房前就做好功课，争取少走弯路了。
2、利润空间压缩，以后可能越来越多的开发商不会强调精装这件事了。
3、朝阳最后一个限竞房华樾国际·领尚周末要开盘了，限均价7.1万/㎡，户型面积有96、119、145㎡三种，总价区间为681万-1030万。关注的朋友就抓紧吧。
你还想看哪里的项目？扫码获取房价地图，北京新房即将扎堆入市，但是这一波明显改善的主场了，不多说了，你自己看吧。
