最近群里看到朋友们讨论“北京二手房降价了，还要不要买共产房”的问题。
眼瞅着9月共产房就入市三周年了，但是说起它的弊端，还是让刚需又爱又恨！之前还有粉丝跟血拼哥爆料：
购买共产房，随后到派出所落户遭拒；
购买共产房后，附近学校表示，房产产权比必须大于50%，然鹅我买的共产房个人产权比刚好40%……
那么，
共有产权房有哪些坑没填？
2017年9月份，住房城乡建设部印发《关于支持北京市、上海市开展共有产权住房试点的意见》，同年北京首个共有产权住房项目，五环边、单价2.2万的朝阳区锦都家园公开摇号，拉开了国家共有产权对刚需的盛宴。之后共产房陆续爆出
质量问题：
物业问题：
不开发票、难落户、入学政策说不清问题：
这些问题有的已经得到解决，但是有些，例如入学政策说法不一的问题依旧存在，入学顺位规则依旧不清晰：
大兴魏善庄镇教委的工作人员表示，相关政策得等现房，期房尚未划片，不过考虑往期生源量，入学应该不成问题。
丰台区招生考试中心的工作人员干脆说：“每个学校的排序都不一样，详细顺序得咨询学校。”
朝阳教委斩钉截铁表示“和国家共产的产权房和商品房是一样的，不参与产权顺位”。
不管怎么样，共有产权房随着时间推移，陆续交房，落户入学问题也在逐步解决，这是好事！
不过对于刚需，更大的隐患也许才刚开始。
共有产权房为什么要消耗刚需珍贵的首套房票？
“共有产权房作为一种保障房，为什么要占用刚需购房首套首贷资格呢？”
在北京这样，高房价，且实施严格限购政策的帝都，首套首贷资格非常珍贵，最低三至四成首付的机会只有一次，置换首付最低八成！
共有产权房作为保障性住房，不是为了让每个人都买得起房，而是当有人真的买不起房时，为他们提供一种居住的解决方案，
有几个现在手头房款少的刚需家庭可以在未来10年20年里，伴随着通胀，伴随着房价上升，依旧可以顺利拿出置换二套所需的八成首付呢？
政策性保障住房不应该是刚需在这个城市扎根的过度时期的选择吗？如果这个选择占用了在这个城市购房的首套资格，无疑掐断了刚需未来置业商品房的希望，刚需本身起点低，这样一来，翻身更加无望。
共有产权房弊端这么多，还能买吗？
之前就说过了，共有产权房的目的是为买不起房的群体提供一种居住解决方案，所以到底要不要买，一定是看个体需求的。
而且，共有产权房这些年也在逐渐完善自己。
1、优质地块的供应增加
面对“高库存”“去化难”等问题，去年就有专家建议应该拿出更多内环线、临铁的优质地块，
自2018年底开始，城区供地逐渐增加，其中不乏位置优越的地块，有个别共产房能冲进四环。
2、申购政策优化，开放区域限制“城区不愁卖，郊区卖不完”面对共产房区域供需不均衡的问题，房山、顺义、平谷、通州部分项目已经开始作出调整。优化申购政策，开放区域限制，面向城区/邻区刚需售卖。其中不乏临铁项目，对市区刚需绝对是好事。不仅如此，共产房经过三年的市场磨砺，供需双方对这个“新鲜事物”都有了更深的认识，卖方市场逐渐改善，不仅政府，开发商的态度也发生了变化。3、开发商积极宣传、产品设计逐渐提升共有产权房的申购让刚需经历了从“蒙着眼盲选”到“被信息刷屏”，2019年之前几乎所有共产房项目从来不搭建样板间，而且项目户型粗糙与商品房差距巨大。2019年，共产房项目陆续开始搭建样板间，宣传逐渐向商品房靠拢，甚至出现了刷屏项目。产品上也逐渐靠近商品房质量，“刀把户型”“法棍户型”逐渐消失，以金裕雅苑户型为例，57平为一室两厅一卫，纯南向，全明户型很受刚需欢迎。4、共有产权房去化并不差，市场认可度没有传言那么低！“弃选率”一直是共有产权房的魔咒，据统计，共产房弃购率最高达到98.5%！但是数据统计，2019年，共有产权房销售套数几乎与限竞房持平，市场认可度并不差。
单纯从价格对比上看，共产房的优势还是很明显的，尤其对比过二手房之后。
都说二手房降价了，但是你知道吗，帝都二手房贷款，五环内最多能贷200万+，五环内300万+，这还建立在房屋评估较高的基础上，你买老破小很可能根本贷不出多少钱！
而城区临铁90平次新房总价预计在600-700万，首付压力大概率比共产房大！（二手房尽量避开老破小）
所以，单纯做总价对比没有意义，你要计算首付+税费(低总价的保障房一般有土地增值税）之后一次性拿出的房款！
共有产权房会消失吗？
买共产房以后有可能变成“全产权”吗？还是随着共产房消失，会有更好的保障房出现？
1、就北京市来看，自2017年以来，北京市大力推进共有产权住房建设，明确了未来5年供应25万套共有产权住房目标。
从2018年到2019年，两年间北京住建委多次强调“坚定不移发展完善共有产权住房”，这表明了政府的态度，共有产权房不会昙花一现。
2、共有产权房大有全国推广之势。近日，广东省住房和城乡建设厅等六部门联合印发《关于因地制宜发展共有产权住房的指导意见》。
虽然有很多待完善的问题，但是共有产权房一方面对高企的房价起到一定遏制作用，一方面降低了中低收入群体购房的资金压力，从政策设置上剔除了投资属性，符合‘房住不炒’要求，在购买条件、使用情况上都符合自住为主的政策预期。
所以共有产权房不会在短期内消失，还会被推向全国，甚至将会在未来很长一段时间成为建立健全首都住房保障体系的重要组成部分和有力支撑。
血拼哥说这么多，就是想让大家在决定购买前充分了解、认识共产房，不仅是了解项目的产品，还有项目本身属性背后的利弊。共产房不会消失，也不会支持回购剩余部分产权。
作为保障性住房，伴随着项目陆续交房，共产房走入下半场，如何“内循环”是政府未来要不断完善的课题，同时也希望有关部门能考虑到，这样一个刚需“过度时期”的产品能否在不要占用刚需“房票”的同时给刚需更多机会。
今年下半年预计网申的项目会增加，不少大家期待已久的项目也会陆续登场，据了解，昌平未来科学城的项目原本面向园区人才定向，目前开发商正在向政府申请扩大申购范围，期待好结果！
最后，祝在座刚需2020年成功上车！
