保利发展新高管团队亮相，原财务总周东利接任总经理一职
第一财经
作者：林采薇
8月17日晚间，保利发展（600048）发布公告称，公司于当日召开2021年第5次临时董事会，会议召集人为董事长刘平。
根据会议，董事会以8票同意，0票反对，0票弃权，通过了三项人事变更议案：一是董事长、总经理刘平辞去总经理一职；公司原财务总监周东利选为董事会董事候选人，并接任公司总经理一职；周东利辞去财务总监职务，由王一夫接任财务总监一职。三项任命皆自公司股东大会审议通过之日起至公司第六届董事会任期届满之日止。
核心管理团队稳定，管理风格平稳延续
资料显示，公司新任总经理周东利也是老保利人，1973年出生，中国国籍，工商管理硕士。1995年参加工作，历任保利建设开发总公司财务部副经理，保利（北京）房地产开发有限公司财务部经理，上海海洋水族馆内审部经理，保利文化艺术有限公司财务部副经理，海南海视旅游卫视传媒有限责任公司财务总监兼运营中心总监，保利影业投资有限公司常务副总经理，中国保利集团公司财务部副主任，保利投资控股有限公司总会计师及保利发展财务总监。
新任总经理周东利曾在保利集团旗下多个业务板块任职，拥有丰富跨产业管理经验。自2014年出任保利地产财务总监，熟悉房地产行业政策与市场规律，以其杰出的财务管理能力，护航经营绩效持续提升。期间，公司制定财务战略规划，提出了价值创造型财务管理战略定位：一方面以财务指标为核心，提供决策支持，参与全业务流程，优化项目管理方案，实现利润提升；另一方面通过财务结构和资产配置的优化、金融手段及创新等方面来提升净资产收益率和公司市值；从而明确了将公司财务管理从核算型、资金管理型向运营引导型财务转化，助力企业战略目标实现。
十三五期间，公司多项财务指标保持良性，杠杆比率维持在合理水平，战略目标顺利完成，以2000亿到5000亿规模跨越实现高质量发展。
此前的7月29日，保利发展原董事长宋广菊宣布退休，公司原总经理刘平履新董事长之职。此番总经理和财务总监的相应变动，是为正常的人事调整。自此，保利发展核心管理岗已调整完毕，新的高管团队基本成型。
在市场分析人士看来，保利发展新的高管团队皆出自于保利内部，这有利于保持公司经营战略的延续性和稳定性，也有利于企业文化的传承。
财务管理表现优异 保障企业健康高质量发展
目前，中国房地产行业处于大变革时代，宏观政策和微观市场的变化，给企业发展带来新的不确定性。新高管带领下的保利发展，机遇与挑战并存。挑战在于政策制度化、精细化管控之下，房地产盈利空间收窄，而机遇则在于行业重新洗牌出清之后，集中度的提升，将让基本面优秀的公司更具竞争优势。
数据显示，2020年，TOP10房企门槛提升至约2400亿元，共实现销售额约4.9万亿，市场份额28.6%，比2019年提高2.4个百分点，比5年前提高11.8个百分点。有行业人士预测，未来几年后，规模最大的房企的市场份额有望提升至8-10个百分点，年销售额突破万亿级。
过去几年，保利发展年销售金额稳定在top5以内，且经营风格以稳健著称，财务表现十分抢眼，在过去几年公司高速增长阶段，经营现金流净额始终保持为正。数据显示，2020 年公司有息负债占总负债的31%，其他主要为预收账款和其他应付款等经营产生的无息负债；有息负债中一年内到期646亿，占比21%；报告期内新增直接债务融资83亿元，平均成本仅为3.6%。公司资产负债结构健康，有息负债期限合理，短期偿债能力强，融资成本远低于行业平均水平。
去年8月，国家层面针对房地产企业出台“三线四色”融资新规，保利发展三项财务指标全部达标，位居“绿档”，且为TOP5房企中唯一一家三条指标均合规的绿档房企。截至 2020 年末，公司剔除预售账款后的资产负债率为 68.74%，净负债率为 56.55%， 现金短债比 1.82，几项指标均显示出保利发展在过往发展中保持稳健适度的财务弹性，在精细化管理下实现了高质量增长。
事实上，保利发展经历了过去几年的探索与创新，在融资渠道多元化优势早已遥遥领先。2017年，行业内首单成功发行房企租赁住房REITs,产品总规模50亿元采取储架、分启发性机制，优先级证券评级AAA。这一产品落地验证了“以REITs打通租赁住房企业退出渠道、构建租赁住房完整商业模式闭环”的可行性，进一步强化保利发展融资端口的竞争优势，更是对加快推进租赁住房市场建设具有积极的示范效应。
步入2021年，在房地产资金全面收紧、企业经营风险日增的背景之下，拥有稳健财务表现的公司，将更受金融机构的青睐，多元的融资渠道和融资成本优势将更为突出，在未来“向管理要绩效”的房地产新格局下，公司综合竞争实力有望进一步提升。
发展稳中向好有支撑，多元业务潜力可期
市场上，保利发展被视作头部房企之中最具潜力的长跑冠军型选手之一。日前，该公司披露半年业绩快报数据显示，2021年上半年，公司营业收入增长22.25%，营业利润增长8.70%，利润总额增长8.94%，归母净利润增长1.72%。在行业整体盈利能力承压之下，公司依然保持了增长势头。与此同时，该集团较早进行了战略的多元化升级，已初步搭建了不动产生态平台，在物业管理、购物中心、酒店、康养、文旅等多个符合国家发展战略导向的产业方向上均有布局。据悉，未来保利发展将加大推进多元业务的发展，致力于打造一个综合性控股集团，在选定的赛道上，孵化出更多的行业标杆和上市企业。
中信证券表示，保利发展资金成本在行业中处于优势水平，杠杆率指标优异，融资渠道多元，盈利能力下降并不会带来金融资源支持力度的下降，同时，房地产行业正在迎来行业盈利能力的低点、信用风险的高点，如果行业能够持续出清，则意味着公司未来市场份额继续提升，销售及结算规模的增长将对冲盈利能力的下行，公司有望保持相对稳定的经营业绩。
数据显示，今年1-7月，保利发展实现销售额3272.1亿元，同比增长19.8%，增幅高于行业均值。
