记者 | 黄昱
加强房企融资监管的靴子终于落地。
8月20日，住房城乡建设部、人民银行在北京召开重点房地产企业座谈会。银保监会、证监会、外汇局、交易商协会等相关部门负责人，以及部分房地产企业负责人参加会议。
会议指出，为进一步落实房地产长效机制，实施好房地产金融审慎管理制度，增强房地产企业融资的市场化、规则化和透明度，人民银行、住房城乡建设部会同相关部门在前期广泛征求意见的基础上，形成了重点房地产企业资金监测和融资管理规则。
具体的资金监管和融资管理规暂未公开，多位房企财务负责人也对界面新闻表示并不清楚。与此同时，中原地产首席分析师张大伟指出，从发布的会议内容来看，此次监管的规则针对的是重点房企，而不是所有的房地产企业，房企之间很可能出现更多合作的可能性。
此次会议的召开被外界认为与传言的“三道红线”密切相关。
早在8月13日，21世纪经济报道曾报道称，为控制房地产企业有息债务的增长，监管部门出台新规“三道红线”新规。具体为红线1：剔除预收款后的资产负债率大于70%；红线2：净负债率大于100%；红线3：现金短债比小于1倍。
有息负债规模将以2019年6月底为基础，根据“三道红线”触线情况不同，将房地产企业分为“红、橙、黄、绿”四档。以有息负债规模为融资管理操作目标，分档设定为有息负债规模增速阈值，每降低一档，上限增加5%。
即如果 “三线”均超出阈值为“红色档”，有息负债规模不得增加；“二线”超出阈值为“橙色档”，有息负债规模年增速不得超过 5%；“一线”超出阈值为“黄色档”，有息负债规模年增速不得超过 10%；“三线”均未超出阈值为“绿色档”， 有息负债规模年增速不得超过 15%。
中指研究院认为，传言的“三道红线”意在通过管控房企有息负债增长情况，管控房地产行业杠杆水平，筑牢房企安全底线。与以往政策不同，“三道红线”将实现对融资激进企业的精准管控，防范企业风险，倒逼企业理性投资，间接引导土地市场逐步回归，推动房地产行业健康发展。
据国金证券研究所统计数据，房企剔除预收账款的资产负债率整体偏高，38家房企该比率超过70%，建业地产、融创中国、中南置地、绿地控股等10家房企剔除预收账款的资产负债率超过80%。
净负债率指标方面，超过半数房企小于100%，泰禾集团、富力集团、华夏幸福等16家房企净负债率大于100%，泰禾集团净负债率达到248.33%。多数房企现金短债比值均大于1，泰禾集团、中国金茂、富力集团、华发股份、华夏幸福等12家企业的比值小于1，其中泰禾集团比值最低，仅为0.24，其次为中国金茂0.51。
与此同时，鼎诺投资统计数据显示，以“三道红线”为标准，有多达56家房企已踩了三条红线，包括泰禾、华夏幸福、融创、恒大、富力、绿地、金融街等。
贝壳研究院高级分析师潘浩认为，如果“三道红线”政策落地，中小房企受波及程度要远大于规模房企，被新规限制融资的房企有可能延迟或取消近期土地投资计划；融资收紧使房企销售回款端压力骤升，房企大概率将启动“加速销售模式”。
对于“三道红线”的真实性，张大伟持怀疑态度：“这种指标只有上市公司年报半年报会披露，非上市公司是不公布这些数据的。这种情况下，如果出台这个所谓的政策，意思的上市公司被管制，而非上市公司可以喜笑颜开？”
与此同时，他认为，房企绕道所谓政策红线的办法也有很多，例如可以通过明股实债在项目层面融资。
处于“绿色档”的中国奥园的首席财务官陈志斌在近期举办的业绩发布会上表示，目前并没有收到关于“三道红线“正式的通知或相关文件。但公司有做充分的准备，包括跟金融机构在授信额度上的一个沟通，以及对债券、ABS额度提前布局。
时代中国首席财务官牛霁旻近期也称未收到融资进一步收紧的通知，他表示，政策对内房企在公开债务市场的严格管控已经有两三年了，国家的适当调控其实也是希望企业杠杆不要太高，这相当于有一个硬性的约束，对企业来说也是利好的，有利于稳健发展。
美的置业首席财务官林戈指出，下半年融资收紧的信号很明显，未来房企融资情况会更加分化，资产债务结构优质或经营效益优质的房企的融资成本会越来越低，而靠过度加杠杆扩大规模且经营质量不好的房企，可能会面临就算是高成本也不一定可以成功融资的局面。
房地产融资收紧并不意外。疫情后期，部分地区房地产市场快速升温，地方政府推出优质地块、放松限价条件，另外叠加货币环境宽松，房企迎来融资窗口期，企业拿地积极性也比较高，土地溢价率明显提升。
贝壳研究院发布的数据显示，今年前7个月房企境内外债券融资累计约7379亿元，整体融资规模占2019年全年的62.5%。其中7月单月，房企境内外债券融资共发行109笔，累计约1234亿元，同比上涨6%。
中指研究院指出，2020年上半年，国内信贷环境明显宽松，部分资金违规流入楼市，部分城市商品房交易及土地市场热度较高。面对过热的楼市，除了收紧行业调控政策之外，房企融资政策也会有适当的调整。
监管层面早已释放出融资收紧的信号。7月14日，银保监会表态称，严禁资金违规投向房地产；7月24日，中央召开房地产工作座谈会，提出防止资金违规流入房地产；7月30日，中央政治局会议再次重申“房住不炒”。
下半年房企面临融资收紧以及偿债高峰来临的双重考验。中指研究院指出，房企应未雨绸缪、量入为出，做好资金安排，保持经营活动的稳定性，控制拿地成本，提高资金使用效率，继续向管理要效益。
与此同时，鉴于目前对房企债务的监管主要集中在有息负债上，中指院认为，房企可运用资产证券化等融资方式，盘活存量资产，补充企业现金流。部分规模化诉求强烈的房企，应积极树立企业品牌，并引入战略投资者，通过借力实现跨越式发展。
潘浩表示，去杠杆、降负债是企业发展到一定阶段的必然面临的课题，“高负债、高杠杆、高周转”的发展模式或将逐渐退出企业战略。其次，财务指标不能实现短期迅速调整，需要长期的债务结构优化。另外，拆分业务板块上市、合作开发、多元化模式等为目前房企采取的长期应对风险的方式。
不过，阳光城集团执行副总裁吴建斌近期在某论坛上指出，相当一段时间，房地产市场的高财务杠杆是降不下来的，一是没有这个条件，二是降也没这个理由，三是它能够推动公司的快速发展，从心理上也不需要。但是这里面最核心的是把经营现金流作为第一要务来抓。
