8月份全国351城土地成交金额与成交量同比明显下滑。主要受到三个因素影响：一是土地供应结构性因素，8月多数22城集中供地城市延期拍地，显著影响土地市场成交量；二是受到季节性波动影响，从历史数据看8月的成交金额与成交量皆为环比下降；三是随着政策逐步趋严，房企拿地渐谨慎，今年8月成交量与成交金额和2020年、2019年同期相比皆呈现下滑现象。
从成交率来看，在居住用地供应规模无明显调整下，三四线城市在8月的居住用地成交率持续下探，仅为58.9％，低于7月的62.0％，更是明显低于上半年的68.5％，除了受到供应结构影响(县级区供应占比69%，较7月提高3个百分点)，亦能说明22城集中供地的缺席并没有使资本流入三四线城市，而是养精蓄锐迎接9月第二批次集中供地的到来。
从区域来看，长三角表现一枝独秀，其中主要原因是无锡、温州、嘉兴等长三角城市贡献良多，尤其是无锡，是22城唯一在8月实行集中供地的城市，有效带动市场聚焦长三角城市群。
多数集中供地城市延迟拍地，全国351城同比成交量保持下降趋势
8月单月全国351城的住宅用地成交金额同比下滑52.90%，1-8月累计成交金额同比下滑7.26%；8月单月成交规划建筑面积同比下滑52.72%，1-8月累计成交规划建筑面积同比下滑25.82%。延续7月土地市场冷静的表现，4项指标均有下跌，主要原因有二：一是土地市场结构性因素，随着首批集中供地于六月结束，原来预定8月开始的多数第二批集中供地城市升级其拍地规则，导致8月除了无锡照常第二批集中供地以外，其余集中供地城市皆缺席8月的土地市场，因而8月土地成交量与成交金额均明显下滑。二是土地市场节奏性因素，从历史数据看8月份存在季节性波动，近三年来8月份土地成交量皆为环比下降(2019年、2020年与2021年8月成交量环比依序是-3.6%、-13.1%以及-22.3%)，若考虑去年疫情因素，回看至2019年，今年8月成交量比2019年同期大幅下滑-51.5%，说明除了季节性波动之外，随着政策逐年趋严，房企拿地更为谨慎，成交量逐年递减。同时，成交楼面价延续7月集中供地城市“真空期”的表现，成交楼面价较7月环比小幅下降1.2 %，持续保持稳定。除此之外，成交溢价率进一步从7月的16.5%下滑5.4个百分点至11.1%，主要受8月份多是三四线城市供地，且多是以县级区为主，其市场关注度较低影响所致。
图：全国351城居住用地成交金额特征
数据来源：贝壳研究院
图：全国351城居住用地成交规划建筑面积特征
数据来源：贝壳研究院
二线城市受集中供地延期影响大，资本等待迎接9月第二批次供地
由于北上广深皆延迟其第二次集中供地至9月后，因此一线城市在8月没有任何土地供应与成交，二线城市由于多个集中供地的热点城市缺席，因此整体表现延续7月，其成交金额同比、成交规划建筑面积同比与7月相比基本持平，较6月首批集中供地收官相比是大幅收窄。同时，对比2021年1月至8月各规模城市的居住用地成交率，可以发现一线与二线城市的成交率多维持在85％以上，而三四线城市在供应规模无明显调整下，其居住用地成交率较低，成交率仅为58.9％，低于7月的62.0％，更是显著低于上半年的68.5％。除了因为8月受到供应结构影响(县级区出让规划建面占比69%，较7月提高3个百分点)，亦能说明资本并没有因为7月和8月多数集中供地城市的缺席而选择流入三四线城市，而是把7月和8月当作调整期，好准备粮仓弹药迎接9月的集中供地高峰期。也表明在房地产调控政策趋严下，房企选择布局优质一二线城市更能确保其稳定现金流与利润，从8月的土地成交表现来看亦能佐证此观点。
图：不同规模城市居住用地成交金额同比（%）
注：一线城市由于8月没有任何土地成交，因此只探讨二线城市与三四线城市的同比
数据来源：贝壳研究院
图：不同规模城市居住用地成交规划建筑面积同比（%）
注：一线城市由于8月没有任何土地成交，因此只探讨二线城市与三四线城市的同比
数据来源：贝壳研究院
图：2021年1至8月各规模城市居住用地成交率（%）
数据来源：贝壳研究院
受益于无锡、温州等城市的土地市场表现，长三角城市群一枝独秀
从区域来看，长三角城市群一枝独秀，成交金额为1013亿元，成交规划建筑面积为1444万平米，占比分别是44.0%和17.8%，其中主要原因是无锡、温州、嘉兴与金华等长三角城市贡献良多，尤其是无锡，是22城唯一在8月实行集中供地的城市，8月揽金突破264亿元，成交规划建面为223万平米，有效带动市场聚焦长三角城市群。同时，无锡受益于土拍规则的优化升级，第二次集中供地的溢价率、楼面价均有所回落，分别是4.1%和11964元/平米，与首批次用地12.39%和15060元/平米相比皆为明显下幅，有效达到稳地价的效果。值得注意的是，保定8月出让37宗居住用地，成交规划建面为521万平米，其占比为8月份各城市最高，达6.5%，不过由于近25宗用地为城中村改造安置区项目，因此其成交金额相对于成交量占比较低，仅占比4.88%。
图：8月各城市群居住用地成交金额与成交规划建筑面积
数据来源：贝壳研究院
图：8月全国351城居住用地成交金额与规划建筑面积TOP30城市
数据来源：贝壳研究院
部分中型房企在无锡第二批集中供地有所斩获，成交金额进入TOP10
虽然8月房地产市场整体下行，但部份房企基于其战略布局，拿地仍然较积极，如碧桂园8月竞得保定、德州、泰州与周口等城市土地，整体三四线城市竞地占比高。从成交金额TOP10房企来看，不乏出现大华、美的、金融街等中型规模房企，以及中铁、葛洲坝等国企的身影。大华、金融街与美的主要受益于此次无锡集中供地有所斩获，因此成交金额分别进入TOP10，尤其是大华，无锡一举获得3宗地，可谓是此次集中供地的最大赢家之一；中铁、葛洲坝则是由于在保定获地多，其成交量显著领先其他房企，因此有效带动成交金额的上升。
表：2021年8月全国351城居住用地成交金额TOP10房企
数据来源：贝壳研究院整理
9月将开启第二批集中供地高峰
随着8月土地新政的指导，目前已有15个集中供地城市升级其土拍规则，截至9月5日，9月确定有10城拍地，10月有3城。从规则升级来看，主要从4处着手：一是设定溢价率上限，多数城市的单一宗地溢价率上限为15%；二是严审企业资格与资金来源；三是触顶摇号；四是竞品质方案。未来贝壳研究院将持续关注集中供地的变化。
表：11个已公告第二次居住用地城市、计划成交时间及供地数量
数据来源：贝壳研究院
