房企前8月债券融资同比下降21%，资金市场的担忧仍在升级
第一财经
作者：孙梦凡
融资环境持续收紧，房企资金成本“冰火两重天”。
能否拿到低成本资金，对当下的房企来说至关重要。
9月9日，正商实业（00185.HK)发布公告称，发行2023年到期2亿美元12.5厘优先票据，新票据发行所得现金净额，拟用于一年内到期现有中长期境外债务的再融资。
此前一日，禹洲集团(01628.HK)发布公告称，将发行2023年到期的2亿美元绿色优先票据，票面利率9.95%。资金用途上，同样是一年内到期的现有中长期境外债务再融资。
放在全行业，近10%甚至达到12.5%的融资成本，绝非小数目。据机构统计，8月份房企境内债券融资平均票面利率4.23％，境外债券融资平均票面利率为8.09％。
对这两家企业来说，融资成本高企，不仅会影响其财务成本、利润空间，同样关乎市场对其信用风险的评估。资金成本高低，宛如一个切面，映射着企业基本盘的健康状况。
实际上，被资金成本困扰的不只这两家。在当下的房地产行业，除了优势突出的央企国企，绝大多数企业都在为降杠杆、降融资成本而努力，规模房企也不例外。
在日前举行的投资者交流会上，融创中国管理层称，降低融资成本，是其未来三年非常重要的目标，希望达到“投资级”评级。为此，必须降负债规模、降拿地规模、甚至降低整体规模。
多家房企同样表示，在如今的调控形势下，行业竞争已经从百米冲刺变成马拉松，过去的规模论、杠杆论早已失效，切实提高财务健康程度，才是活下去的基本前提。
值得注意的是，要想降低融资成本，并非短期可完成的易事。
首先，在房地产贷款集中管理等制度下，整体资金“蛋糕”正在缩水；与此同时，迫于“三道红线”降杠杆的压力，房企大举融资的意愿减弱，有息负债增速也受到限制。
据贝壳研究院统计，1～8月房企境内外债券融资累计约6999亿元，同比下降21%，规模减少1817亿元，累计增速较前7月加速下滑，发债规模相当于2020年全年的58%。
单看8月份，行业融资数据同样不容乐观，其中境内外债券融资共发行62笔，较上月减少27笔；发行规模折合人民币约571亿元，环比减少39.8%，同比减少54.2%。
在整体盘面紧缩的情况下，资金会流向哪些企业？“金融机构的资源是有限的，贷款集中度会使金融机构有偏好，更多地向更优质企业集中。”有房企管理层表示。
据中信建投统计，上半年TOP20上市房企中，综合融资成本前三高的是中国恒大、中梁控股、金科股份，其中恒大达到9.02%；前三低的为中国海外发展、华润置地、中国金茂，分别为3.60%、3.88%、4.01%。不同负债规模、信用评级的房企，融资成本分化十分明显。
除此之外，境外债务占比较高的企业，当下风险因素也在上升。从泰禾、华夏幸福，到蓝光、恒大，层出不穷的房企债务风波，削弱了市场对中资美元债的信心，担忧情绪迟迟不散。
据中金固收，上周中资美元债二级市场高收益继续下跌，富力、建业、荣盛领跌板块。从收益率看，期内花样年、荣盛、鑫苑置业均有债券收益率超100%，建业、富力旗下多支债券收益率超80%。
与此同时，穆迪将建业地产评级展望由稳定调至负面，认为其销售和财务指标将减弱，而且离岸融资渠道减弱。富力地产也被穆迪下调评级，后者称其到期债务数量庞大，再融资风险增加。
从融资数据也可见一斑，前8月房企境外发债总额折合人民币约2095亿元，同比下降约37%，占比跌至30%，8月发债平均期限也较上月减少约0.6年，市场信心持续走低。
贝壳研究院认为，房地产债券市场在监管政策趋紧下相对低迷，中诚信国际对中国房地产行业评级下调、部分房企负面事件持续发酵，加剧资本市场信心下滑，增加了境内外债券市场的波动性。
对那些面临境外到期债务、且资金情况紧张的房企来说，首要问题已经不是成本高低，而是能否发出可“借新还旧”的债。一旦再融资渠道受阻，需以自有资金偿还，肩上的压力将再度攀升。
一叶知秋。房企对融资成本前所未有的重视，意味着行业已彻底来到新阶段。
安全，正在成为地产下半场的核心关键词。融创管理层认为，要让别人认为你安全，需要“三道红线”指标转绿，利息成本低。但要想真正降融资成本，不能只盯着负债率，还要降负债规模。荣盛发展称，要放弃规模、审慎投资，做好长期思想准备。
此时，摒弃高杠杆、高增长思维，及时刹车、降速企稳，已经是房企“活下去”的必然选择。
