大家好，我是卢俊，我又来了
我是今年上半年变成购房者进入楼市的，本来我是坚定的把一手房作为我的核心方向
原因很简单
今年上海楼市是少有的供应开始趋同市中心且产品力快速回升的一年，今年买上海一手房是可以同时兼顾地段和品质的这么一年
但是经过长达2个月的一手房选择（其实更多的是在等摇号）周期里，我突然放弃了当初的想法，花了一周的时间非常紧急买了套二手房
和大家说说我看到的一些现象，也希望能够引起所有购房者的注意
01
上海核心区位项目的摇号中签率正在飞速降低
在上半年的时候，上海依然属于点状区域的项目高认筹的现象，比如大热的前滩或者一些久未供应的老城区
但是从8月份开始，外环内出现整体普遍性的高认筹率
核心区域的热和郊区的平淡，这样的反差需要值得所有购房者的注意，这样的反差其实就说明上海楼市的市场需求正在飞速轮转
我大概在去年就和大家强调过上海的改善正在快速取代刚需的地位，可能会在很长一段时间改善都会成为主旋律
而现在楼市里发生的，不仅仅是市中心的房子好卖，而且每一次开盘摇号，都是大户型先卖掉，然后再到小户型产品
目前市场快速崛起的是地段+面积的双改善
换句话来说置换同步跟进的是地段的提升和面积的扩大，这二者成为置换的共同需求
也是因为这一点，一手房里的三房产品成为了市场需求的释放出，基本上普遍项目都是一套房背后有三个持币客户想要购买
而这样的硬需求也决定了认筹流失率极低，用销售的话术来说就是客户很准，300套房子，摇号到400号就卖了70%以上了
改善客户在坚定的出手，也直接导致了一手客户买到房的概率开始下滑
而共性现象的出现也就让这一波客户没有其他一手房可以选择，因为但凡你看得上的一手房你都摇不到
伴随着开盘的等待以及未中签的失望，整个市场开始弥漫出一种焦虑的情绪，这种持币待购的焦虑情绪
而这些情绪目前正在飞速的流向二手房的赛道
02
以上这是8月一手房弥漫出来的现象，而沉浸到9月的时候，在二手房市场就发生了一件很微妙的事情
我去了一些热点板块一套套的去看二手房
发现长风，长风瑞仕卖完之后，周边的15年前后次新房，二手房价已经站上了十万的单价，古北，黄金城道附近的项目，来自05年左右的二手房源，也都是10万的单价
大宁，边上仁恒、融创的房子9万单价热卖着，而大宁金茂府的二手房已经破了11万+，而且房源极度稀缺，出来一套卖一套
包括之前我去看过二手房的唐镇，绿城的几个项目，单价已经比今年上半年有了10%的上涨，这种涨幅是肉眼可见的，而且房东的议价空间已经收回
这个趋势正在对市场上释放出一个信号，上海中环内的二手房单价，也站上了十万的单价箱体
而且是很快的到达这个价格，特别是15年之后交房的次新房，目前正在大量承接一手摇号买不到的客户，挂牌房源正在飞速的下降
二手房到手价站上十万成为一个新的信号，可能这就是上海中产的门槛
这样的价格同样也会倒推强化出一手房的性价比，如果没有意外的话，后面入市的一手房会继续火热，毕竟低税费以及适度的总价控制
我估计中签率可能会下滑到25%左右
所以关注市区一手房的朋友，一定要记得加快自己的看房节奏，时不时的查阅我们的真有好房看楼盘动态
倒不是说买不到就可惜，只是焦虑情绪的堆砌容易让人丧失理智匆忙购买
但是硬币的另一面
更有趣的是，在次新房快速升温的同时，老破小却没什么反应，我点对点聊了一些中介，2000年之前的房子，出现接盘不足的现象
这也是一个重要信号
在市场需求分裂的背景下，置换用户没有理由买老破小，置换用户很有可能是卖掉自己的老破小去买新房，如果没有意外，3年后的老破小会出现极大的流动性问题
也就是，卖不掉
03
而成交结构更微妙的地方在于，改善为王的同时，客群结构也在快速的轮转
我走访了上海仁恒三个交付的二手房，以及古北黄金城道的一些楼盘，这一波的围绕着房源买卖几乎都是港澳台以及外籍的人在出，然后上海改善土著开始买入
这其实也是上海楼市非常重要的信号，就是楼市的发展已经开始洗客户了
2000年进入上海楼市的外籍人士以及港澳台人士，在经历了15年的周期，客群已经老去
他们对房产的饥渴度开始减弱，并且正在规划自己的下一步的人生
而如今的经济形势也让这一群客户选择更加稳妥的生活模式，很多人选择回自己的老家，也有些人选择开启养老
而上海土著承载对外释放自己强大的购买力
上海90后土著承载了来自双方爸妈的两套老破小，清一色的选择把老破小变现去买一个好小区
所以这群人面对的市场就是，他们有两套老破小卖完之后的全款以及上海首套首贷的资格
所以突然发现在他们面前可以选择上海好多房子
这两群人就在此时在楼市里交汇了
这一波客群的更替，其实也代表着上海楼市进入下一个20年之后的变化
大家一定记得2000年的上海开发商是港资的天下，后来10年后百花齐放，上海也崛起了不少地头蛇企业
本质上如今的楼市购买力也正在经历这样的周期，上海的年轻土著承接着上一代经历的城市发展的红利以及这一代面对的资产叠加以及晚婚晚育
所以对于他们来说会尽一切可能买一套最好的房子
楼市里就出现了这么一波改善接盘侠，在收刮着2010年前后的好房子
而且有意思的是
2018年之后上海楼市坚定不移的推进90平米小户型产品的时候，他们突然发现在一手房市场里可能买不到150-200平米面积段的产品了
大家可能不信，现在站到十万单价的二手小区，卖的最好的就是这个面积段的，单价不仅没有比同小区小户型有折损，而且流速非常快
因为这背后是这一波改善接盘侠，他们的可选择范围并不多，且都是硬刚需
04
好，这就是我在楼市寻觅房源的时候我看到的，我为什么非常快速，也是很紧急的
其实原因很简单，因为我的需求就是切到1500-2000万的总价段，这就是上海楼市如今变化最快也是最火热的
作为一个购买者，现在面对的就是
看中的一手房极大可能买不到，而且看中的社区也极大可能没有我需要的面积段，150平米+的户型供应套数极度稀缺
而二手次新房的房源流速极快，看中的社区，几乎每周都在去化房源，链家一个门店，一个社区的月去化量都已经达到10套以上
这种每看一套房子都有可能卖掉的感觉，早就没有今年上半年大家比比看谈谈价的状态
而且目前最重要的是，房东的信心开始回升，伴随着看房量的提升，这个总价段的房子已经没有卖不动的
对于市中心150平米的房源，未来可能会越来越稀缺，一手房未来会越来越少，极有可能断供，而这一段面积主力供应的房源，就是2012年-2015年开发的一手房，也就是2014年-2017年交房的二手房
这一波产品正在市面上成为绝对的香饽饽
当然推动我快速做决定的还是一个数据
就是目前整个上海二手房的成交量
看着这样的成交量，作为一个购房者不可能不焦虑不可能不紧张，因为量走在价前面
实在不敢等到明年楼市再去看市场变化
成交量的回暖意味着市场购买力的充沛，也意味着卖掉的房子背后可能带动更多的成交，这样的趋势容易像滚雪球一般在这条湿赛道上跑的越来越快
作为一个地产人，我对二手房的数据是最敏感的，因为二手市场代表着最真实和最直观的市场反馈
二手市场如果好了，楼市整体一定不会差
再结合如今一手市场的认筹率以及土拍的溢价率，这些因素也推动了我逼迫自己放弃一手房
然后在自己中意的二手小区没看房就先打意向金的模式，提前锁定房源，通过三个夜晚的连续谈判，确定了这套房源
05
好了，最后说说买了哪里
其实我一直是一个言行合一的人，我怎么想的我就怎么做的，而我想的东西也会最真实的写出来和大家分享
我曾经写过一篇文章，关于上海我最看好的几个二手项目
有兴趣大家可以点击蓝字看看是哪几个，而最后买的，就是这篇文章里提到的小区里的其中之一
我认为好的，就是我真的想买的，最后也是买的这里
至于具体哪个大家就别问了，倒是有住里面的业主可以留言和我说说，看看以后会不会在小区里邂逅各位
最后再和大家说几个观点
第一，所有在上海奋斗的年轻人都要把自己的目标房源放在1500-2000万的区间，这端总价段是目前我看下来市场最健康最稳定以及最有长线发展可能的总价段。这段总价段可以住的很好且未来流动性极高
第二，不要买老破小，不要购买不符合楼市发展主旋律的产品
第三，130-170平米会成为楼市新宠
第四，2020年8月开始，上海楼市可能会进入下一个周期，正在购房路上的朋友我的建议是尽早做决定，不要把买房完成点放到明年
然后，楼市还是有周期的，只是以前是短周期现在是长周期，上海楼市在经历了3年的震荡，应该已经告一段落了
祝福所有的朋友买到中意的房子，有空多用用我们真有好房
最后一句，买房记得要快，特别是，今年
