编者按：往年的“金九银十”，苏州各大房企会纷纷使出看家本领,推出各具特色的优惠政策，短兵相接，以便切到更大的市场蛋糕。但是今年的“金九银十”，苏州亮出优惠的楼盘并不多见，反而是新盘的扎堆亮相引发了关注。目前，苏州的楼市现状究竟如何？苏州乐居“金九银十看市场”系列内容将带来深度解读。
金九银十看市场：置换时机明显 园区市场有望破局
近日，恒大全国项目7折优惠打响了金九银十的第一枪，然而，乐居君联系了恒大相城两个项目发现，苏州恒大项目并未参加本次大型促销。不仅如此，相城其他项目也没有释放出优惠的相关信息。
相城在2020年的金九银十为何如此“淡定”？相城市场究竟如何？乐居君近日实地走访了相城部分区域，为大家带来一手楼市行情。
新房扎堆，可选性较大，难出热销盘
乐居君跟随一位在相城工作八年的中介小哥，骑着小电摩实地走访了不少项目，含新房和二手房。
中介小哥表示，目前相城还是以新房市场为主，二手房市场为辅，不过因为在售新盘集聚，购房者可选择性较多，整体没有特别突出的热销盘，总体来看，新房销量相对平均。
据中介小哥称，相城楼市版块分化较为明显，黄埭等乡镇版块去化较为艰难，高铁新城等核心版块相对热销。
谈及高铁新城版块热销的主因，他表示，高铁新城是相城未来的商贸区，不少园区购房者正是看到这个定位，认为高铁新城未来升值潜力较高，多数会置业高铁新城，所以该版块也是相城难得热销的版块。
（美的云筑建设实景）
融信天澄、美的云筑开盘的热销现象也佐证了中介小哥的说法，同时乐居君了解到，相城新房房价呈两极分化，高铁新城、中央公园版块房价相对较高，目前房价稳定在25000-30000元/平之间；望亭、黄埭、渭塘、阳澄湖等乡镇版块房价是目前相城的价格洼地，房价主要集中在17000-20000元/平。
（天房美瑜沙盘图）
在实探过程中，中介小哥也为乐居君推荐了两个新房项目，分别是四季和鸣雅苑和天房美瑜，他表示，这两个项目是目前大家认可度比较高，周边生态环境较好的项目，还是很值得投资的。
活力岛成二手房热销版块，成交价相对稳定
目前，相城新房市场库存近1万套，二手房市场挂牌房源约为9千套左右，二手房8月参考均价为22425元/平米，近90天成交房源达570套左右。
根据链家最新数据统计，受疫情影响，相城新增房源和带看量在2月低至谷底。自国内疫情稳定后，尤其是2-4月，相城新增房源数和带看量都有显著上升。4月以后相城新增房源量有所下降，二手房带看量维持稳定水平。
乐居君从中介小哥口中了解到，目前相城有个很有意思的现象：相城二手房市场房源建筑面积主要集中在90平米以下和120平米以上，而新房正好填补了相城百平左右房源的空缺。但因相城二手房不具有特别明显的价格优势和户型优势，所以百平以上的成交房源以新房为主，二手房成交房源建筑面积主要集中在在90平米以下。
（水漾花城四期实景）
中介小哥在和乐居君闲谈中情绪很是放松，对于今年的金九银十相对看好。并表示最近活力岛水漾花城四期、五期的房源特别好卖，89平和119平米房源近几个月各卖了6套。
“疫情稳定后，相城二手房终于回暖了！”中介小哥边说边笑，对今年的相城行情很是看好。
谈及活力岛，中介小哥也很诚恳的和乐居君说到：“其实单论环境和居住舒适度，活力岛远要比高铁新城好得多，所以很多人都想在这买房，不过这边新房少，所以二手房买卖特别好做。”
（水漾花城社区实景）
乐居君也问到水漾花城好卖的原因，中介小哥决定实地带乐居君感受一下，在去的路上中介小哥也科普了一些水漾花城二手房好卖的原因：水漾花城四期和五期房龄正好满两年，房子比较新，而且物业是苏州承认度很高的绿城物业，所以要比同期的水韵花都好卖很多。
（活力岛实景）
乐居君从水漾花城四期26号楼俯瞰整个社区，社区内不论是绿化率还是社区规划都可以和新房媲美，而且从阳台可以俯瞰整个活力岛，这样的视野和位置，难怪水漾花城四期26号楼和29号楼很好卖。
而从链家二手房成交价来看，近两年相城二手房市场成交价格相对稳定，整体挂牌均价在22000元/平米，高铁新城二手房售价相对较高，挂牌价约为28000元/平米，活力岛周边位置较好的二手房如水漾花城一线湖景房挂牌价在25000元/平左右，这也与中介小哥说法保持了一致。
高库存量的相城该如何置业？
在闲谈过程中，中介小哥也为准备置业相城的购房者一些相对有用的建议：如果是自住的刚需族，考虑未来置换等问题，比较推荐活力岛周边90平以下的水漾花城的二手房，这些房子房龄短，社区规划相对较好，居住舒适度也不错。而且二手房比位置较偏的黄埭等乡镇版块的新房入住时间更短，经济成本也相对较低。
而对于置换和投资的购房者，可以考虑品质和位置较好的新房市场，或者活力岛湖景房，这类房源户型较大，居住舒适度较高，比较适合改善购房者的需求。而针对投资者，如果不考虑自住，建议不要购买过大的房源，毕竟目前新房扎堆，可选空间太大，建筑面积过大的房源未来可能不是很好脱手。
小结：自国内疫情稳定以来，相城二手房回暖较为明显，带看量稳步上升，二手房以百平以下房源成交为主。新房市场，由于相城在售楼盘密集度较高，购房者可选空间较大，所以热销盘相对较少，且集中在高铁新城版块。金九银十对于相城市场，尤其是新房市场影响不是很大，购房者可以相对淡定的选取适合自己的楼盘，不用过度焦虑。
