地产股拖累港股“千点暴跌”，房地产业加速入冬？
第一财经
作者：张歆晨 ▪ 周艾琳
在此之前，中资地产股已调整多时，大部分公司的股价已触及历史低点，但20日突发的大幅下跌，依然让市场大感意外，原因也众说纷纭。
在中秋小长假期间，并未休市的香港股市在9月20日突然上演了一幕“千点暴跌”的大行情，周一午盘收盘前，港股曾跌穿24000点，为去年10月以来的首次，至当日收盘，恒指跌3.3%，跌去约1000点，收报24099点。
港股出现“黑色星期一”，很大程度上受到地产和金融的拖累。20日，香港地产股跌去6.69%，成为暴跌“重灾区”。其中，香港本地地产股出现大跌，恒基地产跌13.34%、新世界发展跌11.54%，长实集团、新鸿基地产也跌超9%；而内房股方面，中国恒大上午跌17%，收盘跌幅收窄至10.24%，另外，龙光集团、绿景中国地产、富力地产跌逾8%，雅居乐跌逾7%。
在此之前，中资地产股已调整多时，大部分公司的股价已触及历史低点，但20日突发的大幅下跌，依然让市场大感意外，原因也众说纷纭。有机构分析人士向第一财经表示，中国恒大流动性危机的连续发酵，引发海外投资者恐慌，担忧恒大之外还有更多中资地产公司发生违约爆雷事件，进而引发金融系统的危机。不过，国内房地产行业人士则相对乐观，易居企业集团CEO丁祖昱对第一财经表示，未来可能还会有一些小规模房企出现问题，类似恒大这个体量的则不会再有，因此总体风险可控。
从全球市场而言，周一（9月20日）恒生指数收盘跌3.3%，连带着富时中国A50股指期货大幅下跌；美国标普500指数大跌1.7%，近一年来流动性充裕的美股鲜少出现高于1%的跌幅；避险货币美元和瑞郎吸引避险资金并成为最强货币。美元指数到达3月高点，一举突破93大关，离岸人民币一度跌幅扩大至400点，逼近6.48附近；大宗商品普遍走弱。不过，周二（9月21日）市场企稳反弹，美股股指期货涨幅扩至1%附近，恒指小幅反弹近0.5%。
地产不确定性引发恐慌
9月20日，在香港股市大跌之际，一家名为新力控股（02103.HK）的中等规模房企被推至风暴眼。新力控股由江西富豪张园林控制，公司股价盘中闪崩，最高跌幅近92%，截至停牌跌幅达87%，一日市值蒸发约120亿港元，每股股价仅剩0.5港元。
新力控股是一家从江西南昌起家的房企，2010年凭借南昌帝泊湾项目起步，张园林仅用了9年时间就实现企业在香港上市，只用10年就成为全国房企前30强，销售额超千亿元。
不过，跟所有在过去几年高速增长的房企一样，新力控股采取了杠杆扩张战略，公司规模快速提升的背后是债务雪球的不断膨胀。数据显示，截至2021年6月底，在手现金为140亿元人民币，未来一年到期的债务有132亿元，剔除预收账款的资产负债率为73.5%，高于“三道红线”标准。
今年7月起，新力控股旗下多家子公司被曝票据逾期、拒付等现象。不过，在8月底业绩会上，新力管理层表示，截至2021年6月30日，新力商票余额9.4亿人民币，半年内到期金额不超过3亿元，内部有严格的管理系统，未来管理还将更加严格。
但新力的基本面让资本市场的担忧犹存，不久前，标普与惠誉分别将新力控股评级展望从“稳定”调整为“负面”。
第一财经从一位接近新力的人士处获悉，新力控股人力资源在两天前口头通知降薪计划，没有正式文件下发，具体执行标准为，总部管理层普降50%以上，副总裁级别降薪70%，基层降薪10%~20%。
“新力目前确实面临一定程度的资金问题，融资、信贷收紧的影响较大，现在回款很慢，要缓解资金压力，给高管降薪是立竿见影的一个举措。”一位知情人士对第一财经表示。
目前，新力控股并未就股价暴跌做出公开回应。市场人士分析，可能系市场恐慌情绪的集中释放导致了踩踏，因为目前新力还未暴露出公开的债务违约。
值得关注的是，9月20日盘后，富力地产公告称，作为富力地产执行董事和大股东的李思廉、张力二人，拟向上市公司提供港币80亿元的股东资金，并将在一至两个月内完成。几乎在同时，碧桂园服务（06098.HK）发布公告称，将以不超过100亿元的价格收购富力物业。这两则公告意味着，富力正透过多种举措缓解现金流压力，该公司自2020年逐步陷入流动性紧张局面以来，终于走到变卖“现金奶牛”的地步。
地产行业加速入冬？
从市场层面上来看，周一（9月20日），恒大股价跌幅高达10.24%，今年迄今累计下跌超80%。恒生指数表现最差，周一跌幅3.3%，成为年内最差的交易日。
港股下跌最多的行业是地产和金融，其核心症结是相关风险事件发酵以及对房地产行业流动性的担忧。避险情绪瞬间传导至全球市场。美国期货市场周一开盘走低。
由于港股和美元债市场的国际投资者占比很高，资金进出较为剧烈，导致节中市场波动较大。
“内、外资对近期风险资产的解读区别较大，例如，某外资重仓的银行股在周一大跌近10%，但实则其表内贷款中对某开发商的贷款余额几乎为零（表外理财不详），这可能更多是因为外资恐慌所致。”招商证券银行业首席分析师廖志明在电话会上提及。
美元债市场的剧烈波动也体现了外资的情绪。晨星(MorningstarDirect)的数据显示，国际资管巨头瑞银(UBS)、汇丰(HSBC)和贝莱德(Blackrock)一直在加码恒大债券。“鉴于息差不断扩大和估值差具有吸引力，我们看到一些基金在2021年7月至8月期间加码了中国恒大债券。”晨星基金经理研究分析师PatrickGe对第一财经记者表示，但就目前而言，债券经理对逢低买入的态度喜忧参半，不少机构此前开始清理敞口，加剧了市场波动。
不过，接受第一财经记者采访的中、外资机构交易人士认为，境内股、债、汇市场节后开盘可能承压，9月23日恒大合计1.195亿美元的美元、人民币债券利息兑付将引发关注，但将恒大事件喻为“雷曼时刻”过于夸大，美国政府救助不及时、杠杆和相关衍生品过度发展都导致了当年的危机，但中国市场和居民资产负债表的健康程度远强于当年的美国，此次外资的过度恐慌导致部分市场或标的被错杀。
周一出现的新力控股股价闪崩，或是资本市场对于地产前景担忧的极致呈现。去年下半年以来，随着“三道红线”、“房地产贷款集中管理”的陆续出台，以及各个地方政府加大调控力度，使得市场逐步形成共识，即房地产的逻辑已经发生根本改变，过去靠高杠杆扩张的模式将无法延续，一大批高杠杆房企将在新的政策指引下强行缩表。
“在当下的政策环境下，房地产所能获得的发展空间十分有限，一是融资受限之后带来规模增长受限，二是土地成本和住房销售价格锁定之后带来利润空间下滑，房地产的整体逻辑发生了改变，黄金时代没有了，连白银时代都算不上，可能只能说是青铜时代。”一位上市房企高管如此评论。
市场上，各地调控政策的层层加码，让买房观望情绪日渐浓厚，房企去化速度放缓。今年7月、8月的数据显示，国内房地产市场陷入了整体调整格局，百强房企同比、环比销售金额均出现不同程度的下降。第三方机构克而瑞研究中心发布的数据显示，2021年8月，TOP100房企单月销售操盘金额同比下降20.7%、环比下降10.7%。
“下半年以来百强房企整体业绩表现不及上半年和历史同期，7月、8月连续两月单月业绩同比下跌。”机构称。亿翰智库提供的数据显示，TOP50房企中，8月单月，销售业绩同比上涨的仅有14家，同比跌幅在20%以上的则多达21家。
据了解，步入“金九银十”传统销售旺季后，各家房企都加大了促销力度，预计销售数据会有所好转。不过，多家房企负责人均向第一财经表示，“对后市不乐观”，年初确定的销售目标只能尽量争取达成。
风险正在加速出清
“我们早在今年初就提醒客户回避地产股和地产债。”一位香港外资银行人士告诉第一财经，因为地产前景的不确定性，市场担忧市场销售的缩量，带来更多房企被拖至流动性枯竭的境地。
此前，福晟集团、泰禾集团、华夏幸福、蓝光发展等几家规模房企已经出现公开债务违约，中国恒大资金危局的不断发酵，将市场的恐慌情绪放大：如果房企批量违约，将给金融体系带来多大的风险敞口？
廖志明表示，就银行而言，其对于地产的敞口主要是三部分——房地产开发贷款和个人按揭贷款、债券投资、非标资产（例如信托产品）。其中，在房价大体平稳的背景下，按揭贷款风险很小，近几年严控的开发贷余额的整体占比也已经很低且抵押物充足，因而即便开发商倒闭，相关抵押物的变现能力仍较好，银行还可引入其他开发商来继续开发并出售房产；就银行自营债券而言，目前持仓主要以地方政府债券为主，信用债占比不到10%，地产债占总体的比例则更低；表外理财资金对于地产债和非标的敞口可能更大一些，尤其是股份行。此外，银行代销的信托产品等可能涉及地产资产，例如，涉及地产项目前端融资的部分可能存在抵押物不足的情况，需要关注后续的信用风险。
结合近期市场表现，廖志明表示，离岸市场对于近期风险事件的反应过度。
未来，各界更关注的是年底会否出现信用收缩。中航信托宏观策略总监吴照银则对记者表示，信用收缩的源头主要有几个方面：一是货币供给增速从去年11月以来一直下行，社融增速从去年10月的13.7%下降到上个月的10.3%，M2、信贷增速都在下行，第四季度货币扩张的可能性并不大；二是关注风险事件会否带来宏观上的流动性紧张。
不过更多机构认为，目前涉房负债约60万亿元（包含个贷、开发贷、境内外发债），其中开发贷和境内发债都是负增长，如果政策要维持中性或托底，四季度和明年上半年可能会出现开发贷和境内发债边际增长的情况。此外，市场对于定向降准的预期仍然不低，因而境内债市情绪并不悲观。
多位房地产业内人士在接受第一财经采访时均认为，接下来的一段时间内，一定还会有其他房企违约，但数量不会太多，大部分房企目前仍处于风险可控的状态。
丁祖昱认为，不排除还有个别企业爆雷，但整体风险可控，大面积爆雷的风险不大，尤其是大型房企中多数公司的护城河仍在。
在今年8月，多家房企高管在各自的业绩发布会上均释放了相似信号，即公司早已采取“现金为王”策略，减少了拿地支出，积极销售回款，足以应对漫长的地产寒冬。“现在大家的思路比较一致，保命要紧，这个时期活着比发展更重要。”
步入下半年以来，多数房企在内部切换至“过冬模式”，采取了包括减少支出、严控费用、裁员降薪、甩卖资产等举措维持现金流的稳定。据市场消息统计，今年传出裁员的房企高达十余家，包括绿地、恒大、雅居乐、金科、苏宁置业、花样年、阳光城等。而东方财富Choice数据显示，中报中已披露员工数量的54家港股上市房企及物企中，有15家员工较2020年末减少，24家人员数量未变，13家人员数量增多。
未来的房地产将走向何方？多数房企保持长期看好的乐观态度。比如，碧桂园总裁莫斌在该公司的中期业绩会上表示，中国城镇化的进程不会改变，房地产行业的长期需求依然存在，房企的发展空间仍然值得期待。
而在21日中秋节，身处风口浪尖的恒大董事局主席许家印罕见地在内部发布了一封慰问信，他在信中表示，“当前，公司遇到了前所未有的巨大困难，全体恒大员工都经受着从未有过的严峻挑战……我更加坚信，通过各级领导和全体员工的共同努力、艰苦奋斗，恒大一定能尽快走出至暗时刻，一定能加快推进全面复工复产，一定能实现‘保交楼’的重大目标，向购房者、投资者、合作伙伴和金融机构交出一份敢担当、负责任的答卷。”
