2021年9月24日，上海 —— 2021年，中国经济和商业地产市场在新冠疫情后焕发出勃勃生机，同时，疫情也牵动了一系列的商业和社会运转的改变。
值此变局之际，世邦魏理仕发布《焕新万象|商业地产的七大变化》专题报告，凭借对疫情后政策、金融、产业和企业等各方面的专业洞察，总结出：企业聚焦楼宇健康、房地产策略灵活化、物流成为投资首选、医药地产站上风口、掘金零售运营溢价、公募REITs扬帆起航、ESG引领地产新风向等七大对商业地产市场产生深远影响的变化，希望为租户和投资者提供未来房地产决策的前瞻性参考。
世邦魏理仕中国区研究部负责人谢晨表示：“2021年，尽管全球新冠疫情依旧反复，但中国经济和商业地产市场的反弹如期而至。上半年，国内写字楼、零售物业和仓储物流的租赁需求均大幅增长，生物医药、社区团购等新增长点涌现。在投资市场，大宗物业交易金额达1521亿元，创同期大宗交易额新高。周期交替之际，新的结构性演变也正在发生——远程办公和灵活办公得以大规模实践；政府、企业和公众对于公共场所健康的关注与日俱增；消费领域的线上渗透在疫情期间再次加速；ESG成为日益紧迫的全球性议题。商业地产市场的七大变化是疫情后全球和中国经济社会急速变化的投影。”
企业房地产策略变化：聚焦楼宇健康并日益灵活化
此次全球性疫情的爆发及其持续性对房地产行业产生了深刻的影响，不仅让人们对办公环境的安全和健康意识逐步成为长期诉求，而且让远程或弹性办公模式逐步发展为企业的长期策略。
世邦魏理仕在今年8月开展的《中国区2021年写字楼租户调查》揭示了企业聚焦楼宇健康、房地产策略灵活化等趋势：逾九成的企业在选址时都偏好绿色建筑，其中近两成的企业愿意为此承担一定的租金溢价；同时有近四成的受访租户把远程/弹性办公纳入业务连续性计划，而在办公空间布局上，则分别有40%和26%的租户表示未来计划在全部工区或部分工区增加共享工位。
在实际的楼宇租赁表现上，健康楼宇也表现出更大的租户吸引力。世邦魏理仕数据显示，在全国主要的一二线城市，LEED/WELL认证楼宇的年去化速率在疫情爆发后的四个季度较疫情前四个季度上升2.3个百分点，而非LEED/WELL认证楼宇则下降了1个百分点。
世邦魏理仕建议业主充分利用这一轮企业的扩张周期，从设施优势、配套与服务、员工关怀三个方面打造健康楼宇，并提升在租约、科技、空间三个维度上的灵活性，从而吸引优质租户从而提升资产表现。
投资市场策略变化：产业地产崛起，运营价值凸显
世邦魏理仕《2021年中国投资者意向调查》显示，物流地产被47%的受访投资者选为最青睐的投资标的，在2016年起的历年调查中首次排名第一，标志着投资者在策略方面的一次重要转变。
2021年上半年，物流大宗投资交易总额接近90亿元，其中二季度成交额达到75.9亿元，是历史单季度第二高值。消费加速线上化是高标仓需求强劲增长的主要动力。而世邦魏理仕近期针对国内主要的大中型物流租户开展的调查亦印证了该板块的成长潜力。调查发现，70%的租户计划未来三年增加在国内的物流设施面积，其中47%以上预计增幅超过30%。
与此同时，生物医药产业在疫情爆发后举世瞩目，而承载其产业链各环节的相关房地产，包括厂房、实验室、研发办公、冷链物流等多种物业类型，亦成为今年全球商业地产投资的热点之一。
世邦魏理仕建议投资者可优先关注北京、上海、深圳、苏州、广州、杭州、南京、天津、武汉和成都等城市中产业集中度高、配套完善的成熟医药产业园区。这些成熟园区内大量区位优越且可供改造提升的老旧物业是很好的增值投资标的。根据世邦魏理仕对上海张江药谷内相关物业的分析，老旧物业改造后的租金提升幅度可达到40%以上。
在零售物业方面，2021年上半年，零售及含零售物业的综合体大宗交易总额突破740亿元，同比猛增170%，创历史同期新高。与零售物业投资回暖同步的是国内消费市场和零售物业租赁市场的复苏。世邦魏理仕监测的18个主要城市的零售物业数据显示，上半年净吸纳量超过250万平方米，为历史同期第二高值。
世邦魏理仕认为，消费升级推动下的购物中心供给侧改善空间巨大。而与写字楼和仓储物流相比，零售物业投资对资产运营能力的要求更高，建议投资者和业主结合疫情后的消费市场新趋势，着重从自然健康及全渠道两方面做出提升。
投资市场规则变化：公募REITs扬帆起航，ESG引领地产新风向
报告指出，今年中国公募REITs市场的启动是中国商业地产发展史上的一次酝酿已久的突破，而ESG可能是未来10年社会和经济领域最深刻的变局之一。
今年6月，筹备多年的国内基础设施公募REITs市场的正式启动，首批REITs中有5支以产业地产为底层资产。公募REITs为产业地产提供了新的退出通道，增加了市场透明度，并引入更为多元化的资本。有鉴于此，世邦魏理仕认为REITs的推出将提升产业地产的流动性，尤其是在大宗物业交易中活跃度相对较低的位于二线及以下城市的资产。此外，随着公募REITs的出现，剩余土地年期偏短项目、厂房等大宗交易市场上活跃度较低资产的流动性亦有望提升。
另一方面，新冠疫情、极端天气等黑天鹅事件所引发的全球商业和投资活动的剧烈扰动以及对生态环境和公众健康的日益关注令ESG成为日益紧迫的全球性议题。在环境相关领域，中国政府在2020年提出“3060”的双碳目标。其中，房地产是实现双碳目标的重点控制领域之一。中国建筑节能协会的研究表明，国内建筑全过程碳排放占全国总排放量的51%，建筑减排的空间巨大。随着碳约束时代的加速到来，“绿色能力”将成为未来商业地产投资者和开发商的核心竞争力。绿色建筑不仅具备节省运营支出、绿色金融支持等被广泛认可的优势，其在租金收入方面的溢价也开始被部分租户所接受。
商业地产与社会责任的联系将日益紧密，并由此创造出新的投资策略和机遇。世邦魏理仕建议投资者从楼宇健康、社区联动等方面着手塑造“社会责任领先”的商业地产， 并关注医养地产、教育地产、长租公寓等具备“社会责任禀赋”的资产类别。
