8天之内，碧桂园服务接连收购富力物业、彩生活核心资产。在业内人士看来，房地产行业洗牌引发物业重整，部分房地产企业选择出售物业优质资产以度过低谷。未来，头部企业的竞赛或能为中小物业企业提供一条退出的道路。
9月29日，因重大出售交易，彩生活、花样年短暂停牌。前一晚，碧桂园服务发布公告称，其旗下碧桂园物业香港与彩生活签订股权转让协议，碧桂园物业香港将以不高于33亿元的总代价收购彩生活核心资产邻里乐控股集团有限公司（简称“邻里乐”）100%股权。这一收购距离碧桂园服务斥资百亿收购富力物业旗下的核心资产仅有8天时间。
此次交易将成为碧桂园服务收购蓝光嘉宝上市公司股权之后，又一上市物业公司之间的收购案。对此，彩生活方面强调，这是主动行为，主要是为了有利于公司换赛道。
对于当前物业收购案频繁出现，业内人士认为，房地产行业洗牌引发物业重整，部分房地产企业选择通过出售物业优质资产来度过低谷。与此同时，IPO或许不再是物业的唯一路径，头部企业的竞赛为中小物业企业提供一条退出的道路。
碧桂园服务斥资近200亿收购3家物业公司
9月29日，据港交所披露，彩生活、花样年的股份将于上午9时起短暂停止买卖，以待刊发非常重大出售交易公告。事实上，9月28日晚，碧桂园服务发布公告称，其旗下碧桂园物业香港与彩生活签订股权转让协议，碧桂园物业香港将以不高于33亿元的总代价收购彩生活旗下邻里乐100%股权。碧桂园物业香港将以自有资金或股权融资或贷款等方式进行支付。
据悉，邻里乐为彩生活服务的核心资产，包括万象美物业、长白山旅游度假区物业、开元国际、开际商业、万象美住宅、花胥物业及北京万象美。
碧桂园服务对于收购邻里乐的理由与收购富力物业如出一辙。碧桂园服务认为，收购事项将进一步扩大该集团业务的规模和覆盖范围，促进集团社区增值服务及其他服务的发展，尤其促进商业物业管理的发展。增强在市场上的影响及竞争力，有助于集团的长期稳定发展，稳固行业龙头地位。
事实上，碧桂园服务接连斥资收购蓝光嘉宝、富力物业、彩生活，总金额近200亿元。在收购彩生活核心资产上，碧桂园服务也很谨慎，在公告中提到，此次交易要获得中国反垄断管理机构同意及批准。
对于此次交易，彩生活方面强调，这是彩生活主动行为，主要是为了有利于公司换赛道，接下来彩生活将集中资源支持增长潜力更好的、更为广泛有持续竞争力的业务，从而提升公司的增长动能。
此外，彩生活认为，此次售卖资金将用于偿还彩生活现有债务、降低负债率，补充运营资金及为未来业务发展提供动能。
部分房企出售物业优质资产来度过低谷
作为花样年的分拆物业公司，彩生活于2014年在香港上市，被誉为“物业第一股”。自此，彩生活始终维持着行业第一梯队的规模体量。但随着后来者争相涌入物管赛道，彩生活近年来发展有些“后劲不足”。
不久前的7月26日，花样年控股、彩生活联合发布《自愿公告可能分拆》，透露正考虑将商管业务分拆单独上市。而此次彩生活核心资产的出让无疑阻断了这一进程。
在业内人士看来，彩生活核心资产的出让与母公司花样年有关。
9月14日，标普宣布将花样年控股的展望调整为“负面”，因其在未来6-12个月内的债务削减和再融资计划存在执行风险。
与此同时，惠誉在9月16日的报告中将花样年的长期外币发行人违约评级(IDR)从“B+”下调至“B”。原因是花样年在2021年上半年现金回款低于惠誉的预期，由于资本市场的持续波动，对大量截至2022年到期美元债券的再融资存在不确定性。
而在9月22日，花样年注意到若干媒体报道称公司未有全额偿还其已到期的离岸优先票据。为此，花样年发布澄清公告称，花样年发行的已到期离岸优先票据概无逾期还款。公司经营情况良好，运营资金充裕，不存在任何流动性问题。
对于当前物业企业之间的频繁收购，中指物业事业部副总经理牛晓娟认为，在“三道红线”等调控政策之下，房地产企业短期投资明显放缓、融资渠道受阻，部分房地产企业为尽快缓解短期资金流动性问题，选择通过出售旗下优质物业资产来度过低谷。
物业企业并购“窗口期”出现？
随着几单物业公司之间的大额交易，在业内人士看来，企业并购的“窗口期”已出现。
对此，牛晓娟表示，目前企业积极地实施并购策略，通过收购和自身业务发展良性互补的优质标的，巩固市场地位。另一方面大宗并购案例是市场价值的外化表现，当市场上并购需求和供给此消彼长、加速释放时，也正说明物业行业具备高度的市场活跃性和很大的市场潜力。
对于当前的市场，牛晓娟认为，企业采取出售或并购的行为主要考量两个方面：一是物业管理行业正处于加速整合阶段，头部物企通过并购优质物企巩固行业地位的意向强烈；二是作为轻资产的物业企业，随着行业的快速发展取得了相对较高的估值水平。
虽然收并购不断，但在牛晓娟看来，物业行业的本质未变，抗周期属性凸显。具体表现在物业企业的现金流稳定、轻资产运营等优势特征显著，在行业市场出现波动的情况下，抗周期能力较强，具备较大的发展潜力。
从目前来看，IPO或许不再是物业做大的唯一路径，头部企业的竞赛为中小物业企业提供一条退出的道路。对此，牛晓娟解释称，目前部分物企审时度势纷纷调整上市策略，转而成为极具价值的投资标的，成为收并购市场的“香饽饽”，而高溢价估值为回笼资金等创造良好条件，增加公司的现金流，促进公司核心业务的经营。
牛晓娟预计，伴随着房地产行业的调整出清，或将有更多的房地产企业选择出售物业资产。对于具备充足现金储备的头部物企而言，通过收购优质资产，可以高效、高质地促进企业管理规模。同时，随着优质的物业资产向头部企业聚集，促进行业集中度提升。
新京报记者 袁秀丽 张晓兰
