齐鲁晚报·齐鲁壹点记者 葛未斌 陈晓翠
国庆假期，记者来到位于济南东部的汉峪片区实地探访在售楼盘。记者走访发现，汉峪片区旅游路以北部分区域生活配套基本成熟，主要住宅项目重汽1956、德润天玺、鲁邦奥林逸城、东鲁凤凰上郡、凤凰国际等楼盘已经入交付住两年以上，仅有个别项目还在开发建设中；而旅游路以南凤凰路两侧的小汉峪片区是目前主力销售的区集中区域，在售项目中有300多平的低密大平层，也不乏3.2容积率的大高层产品，区域内产品两极分化严重。
汉峪片区区域图
交通便捷 配套不足
小汉峪片区成熟仍需时日
从地理位置来看，小汉峪片区坐拥经十路、旅游路、凤凰路、二环南高架，三横一竖城市交通主干道，出行非常便捷，尤其凤凰路隧道通车后，使得区域内向南直接连通二环南快速路，可以直通主城南部和西部，上高速也非常方便。而经十路旅游路本就是城市交通大动脉，区域内居民出行选择非常多。然而，便捷的城市主动脉也给区域楼盘带来了噪音、扬尘等不利因素，济高梧桐郡、龙湖舜山府、保利和光山语、金科琼华九璋等项目均有楼座靠近凤凰路主路，而且距离非常近，过往车辆噪音对靠近楼座的住户的影响将不可避免。
区域内多山体，未来通过绿化修缮将会有不错的景观呈现，自然环境得天独厚，符合高端改善产品的区位选择。然而生活配套方面，还比较缺乏，周边还是一片工地的状态。目前只有往北到旅游路以北的银座超市相对方便。
区域内很多楼盘在销售中都提到了托马斯国际学校，据了解这所学校是私立学校，入学与在区域内购房无直接关系，需有单独的条件去申请，学费也是价格不菲。从区域规划来看，目前在售项目应该是划片入学，保利和光山语北侧规划有九年一贯制学校，还没有建设完成。目前附近的汉峪小学、高新二实验等也有可能成为区域内部分楼盘的划片学校。
高价集中拿地，入市节奏缓慢
济高梧桐郡拿地近6年才入市
记者调查发现，小汉峪片区目前在售的金科琼华九璋、龙湖舜山府、保利和光山语、泰禾济南院子等项目都是同一天拿地的项目，拿地时间都是2017年8月11日。当时在楼市上涨的大行情下，土地市场非常火热，这几个项目的拿地楼面地价均在13000元/平米左右，一些地块还需配建安置房。高价拿地对开发商来说都要面对很大的压力，而后期市场逐渐降温，无法满足开发商快速回笼资金的需求，一些项目的开发节点越来越慢。泰禾济南院子2018年开盘，算是区域内动作最快的一个项目，目前已经接近尾盘销售；龙湖舜山府2019年初首开，目前还有三栋楼座在售，在售面积只有138平和170平产品；2019年9月保利和光山语首开，销售一直不温不火，总共面向市场房源仅110套，目前还有部分房源；2020年9月金科琼华九璋示范区才开放，入市动作更是迟缓。业内人士分析，区域内项目多走高端路线，而近两年市场热度不高，高楼面价产品更是难以卖出利润空间，开发商对项目入市的信心不足，同时也有工程建设的资金压力，导致项目入市节奏缓慢。
而相比前几个项目拿地2-3年入市来看，济高梧桐郡项目可谓 “更胜一筹”从拿地到项目入市已经过去近6年时间。据了解，济高梧桐郡所在地块为2014年底济高东拓置业和神州航天软件联合拿下地块，而项目今年9月20日才刚刚首次开盘面市，预计2023年交付，对购房者来说，到交房之时，土地产权已经削减9年，70年产权只剩61年。而相比其余几个高端楼盘，梧桐郡项目容积率3.2，均为大高层产品，土地楼面价仅1992元/平米，价格优势非常明显，但产品类型差别也比较大，不具备可比性。
济高梧桐郡在建楼座
大高层与低密大平层同时在售
产品类别相差较大
总体来看，小汉峪片区内产品多为大面积改善产品，期中龙湖舜山分为A11\A12两个地块，容积率分别为1.3、1.6。靠东边山体的A11地块规划10栋8层洋房，靠近凤凰路的A12地块规划10-12层小高，项目共479户，产品面积在138-230平，目前只剩下B6号楼小高层138平产品以及A9\A10号楼170平洋房产品，单价在26000—28000元/平米起。
位于凤凰路路东，与龙湖舜山府相邻的保利和光山语项目容积率为1.6，也比较低，共8栋住宅产品，139户，包含1栋16层小高层，2栋15层小高层，5栋8层洋房。目前只有7号楼有167平产品在售，为两梯两户产品，在售价格23000-25000元/平米，其余楼座已经清盘。
同样在2017年8月11日拿地金科则动作最为迟缓，项目现案名琼华九璋，原名金科博翠山，容积率1.8，户型面积237-346, 为汉峪片区面积段最大的产品，在济南市场也比较罕见，产品均为11层以下洋房设计，一梯一户，部分楼座一层一户。据了解项目分三个地块，两个地块位于凤凰路西侧，一个地块位于凤凰路东侧。项目工作人员介绍，目前项目还没正式发售，预计在10月份国庆假期之后首开。记者从现场可以看到，目前项目三个地块只有首开地块的两栋楼座冒出地面，工程进度整体较慢，也决定了其销售节奏不可能推进太快。
金科琼华九璋在建楼座位于凤凰路与旅游路交汇处，三盛国际公园以南的济高梧桐郡项目则是区别于区域内其他项目的高层产品，容积率3.2，规划7栋22-27层大高层产品，1、2、6号楼为精装，其余毛坯面积段在113平-167平，总户数约700户。据项目工作人员介绍，项目刚刚首开的7号楼高层产品价格在22000元/平米的基础上享受首开8.5折的优惠，最终成交价在19000元/平米左右，同时项目还有相关的人才优惠政策，总房款在案场其他优惠的基础上，硕士优惠10万元，博士优惠15万元，政府人才引进的专家人才等最高优惠20万元。据了解，项目交房时间为2023年，相对较晚。记者在其售楼处看到，项目在国庆期间推出了一些一口价房源，单价最低到17488.36元/平米，为首开的7号楼的存量房源。
济高梧桐郡项目国庆特价房展示相对于小汉峪的其他几个在售项目，济高梧桐郡在售产品的户型偏小、楼座偏高，是区别于其他几个纯高端项目的刚需或刚改项目，与其余各项目之间产品也不存在太多的竞争，购房者需充分考虑自己需求和资金适配情况进行选择。
